Инновационный менеджмент

- Небольшое число  покупателей и продавцов

- Уникальность каждого  участка

- Контроль над ценами  ограничен 

- Вступление в рынок  требует больших капиталов

3) Эластичность предложений

-Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается

-Спрос может быть очень  изменчивым   

4) Степень открытости

-Сделки носят частный  характер

-Публичная информация, часто  неполная и неточная

-Покупатель должен прибыть  к неподвижному участку

5) Конкурентоспособность  товара

-Во многом определяется  окружающей внешней средой, влиянием  соседства

-Специфичностью индивидуальных  предпочтений покупателей.

6) Условия зонирования

-Регулируется земельным  и гражданским законодательством  с учетом  водного, лесного, природоохранного и иного специального права

-Ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель

-Большая взаимозависимость  частной и других форм собственности

7) Оформление сделок

-Больше юридических сложностей, ограничений и условий

8)  Стоимость

-Включает стоимость участка  как физического объекта и  все  связанные с ним права

9) Современное состояние

-Спрос на землю ниже  предложения, то есть отсутствие  дефицита

-Тенденция стабилизации  и снижения цен.

Исходя из сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

1. Создание/развитие недвижимости - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее  созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами  недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа. 

Девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости

Сущность профессионального  девелопмента состоит в искусстве увеличения стоимости недвижимости путем системного управления инвестиционным процессом с сопутствующими ему рисками. Этот процесс осуществляется – девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко – с использованием собственных средств. 

 

лэнд-девелопмент (Land-Development) - деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле – лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и, как следствие, увеличение их рыночной стоимости. Включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр. 

 

Лэнд-девелопмент в настоящее время - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во первых – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых – разработка соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Так же необходимо провести организационные работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п.

Важнейшими задачами лэнд-девелпмента являются:

разработка стратегии  развития территории;

маркетинг территории и особенности  организации продаж земельных участков;

риски при реализации проекта  и способы их минимизации;

оформление вида разрешенного использования земельного участка.

Разработка стратегии  развития территории включает:

Определение наиболее эффективного варианта использования территории

Анализ основных факторов, влияющих на увеличение стоимости земли  на локальном рынке

Разработка проекта (мастер плана территории) с примерами  из существующих проектов 

Экономический анализ планировочных  решений.

Маркетинг территории и особенности  организации продаж земельных участков включают анализ:

Спроса и предложения

Ценовой политики

Кадастровых границ и рыночной зоны

Способов рекламы и  продвижения.

Основные риски  на начальной стадии проекта лэнд-девелопмента связаны непосредственно с характеристиками самого земельного участка и включают:

риски неправильности или неполноты оформления документации по земельному наделу;

риски ограничений, возникающих в силу существующего  негативного ближайшего окружения;

риски негативного  развития соседних территорий;

наличие сетей, перспективные  планы развития крупных транспортных узлов.

Основные риски  при развитии  проекта включают:

правильность выбора объекта/земельного участка;

переоформление  назначения и категорий земель;

получение Технических  Условий;

согласования по проекту;

возможные обременения;

изначально неправильный выбор участников проекта;

непроработанная концепция  и мастер-план;

неверно выбранные  пропорции сегментов недвижимости;

проблемы связанные с незнанием специфики работы каждого из участников проекта;

отсутствие возможности  получать объективную и достоверную  информацию.

Основные риски  управления проектом лэнд-девелопмента включают:

отсутствие грамотного ядра управления проектом. Как результат, каждый из участников стремится максимизировать  свою собственную прибыль;

неверно расставленные  акценты при подготовке и проведении тендеров;

недостоверность оценок и общих предпосылок реализации проекта;

незнание технологии и специфики реализации;

типичные ошибки при выборе подрядчиков;

отсутствие понимания  особенностей взаимодействия между  участниками проекта;

незнание функционала  и границ ответственности отдельных  участников;

плохое прогнозирование  и контроль сроков исполнения работ  и общего бюджета проекта;

отсутствие общего четкого плана реализации проекта.

Сложным этапом лэнд-девелопмента является оформление вида разрешенного использования земельного участка.  Состав и последовательность действий  зависит от законодательства региона/района местоположения участка. 

 

 

  

 

Состав работ  по проектам лэнд-девелопмента. 

 

ЭТАПЫ  ПРОЕКТА	РАБОТЫ  ЭТАПА
Определение или  переопределение проекта	Оценка бизнес-идеи Инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта
Выбор “качественного”  земельного участка (территории)	поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах
Подготовка земельного участка (территории) для использования  в проекте	межевание, оформление земельных  прав, определение и изменение  видов разрешенного пользования, организация  инженерных, экологических и прочих изысканий
Обоснование инвестиций	исследования рынков и  окружения, анализ конкуренции, определение  потребностей, предварительные технико-экономические  расчеты, подготовка сметы Инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов
Градостроительное планирование земельного участка	согласование с ген. планами  развития территорий, анализ инфраструктурного  окружения, выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовка проекта планировки и концепции Генерального плана
Технико-экономическое  планирование	разработка бизнес-плана  проекта и/или ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор  объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты  сметы  Заказчика
Организация проектного финансирования	разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского  кредитования, формирование Заёмщика, подготовку пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита
Привлечение инвестиций	маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение  проекта, продажа долей проектов
Архитектурное проектирование	Дизайн-проект, Генеральный  план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн
Инженерное проектирование	Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)
Рабочее проектирование	Рабочий проект
Планирование  ресурсов	Организация ресурсного обеспечения  проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов
Строительство	Управление строительством
Эксплуатация  объектов недвижимости	Организация эффективного использования  объектов
Продажа бизнеса	Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения