Макроэкономическая ситуация в экономике

     Аналитики предупреждают, что уже сейчас, в  частности, близки к насыщению рынки  ТРЦ таких городов, как Казань и Екатеринбург. 
От дефицита в регионе качественных торговых центров и ожидаемых потоков покупателей напрямую зависят и арендные ставки в ТРЦ. 
Так, по словам аналитика отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Людмилы Васильевой, сегодня средние ставки аренды в регионах пока уступают столичным примерно в два раза. Средняя арендная ставка квадратного метра торговой площади в Москве составляет в настоящее время примерно 2,1 тысяч долларов в год. 
         Эксперты констатируют, что рынок торговых центров в России в 2007 году был одним из самых привлекательных с инвестиционной точки зрения и связывают это, прежде всего, с ростом качества жизни россиян и формированием у них привычки покупать и одновременно получать удовольствие от процесса покупки. Однако, напоминают специалисты, рынок торговой недвижимости напрямую связан с экономической ситуацией в стране и может внезапно остановиться в своем развитии, как это произошло в 2009 году с приходом кризиса, как только граждане почувствовали, что их кошельки не так тяжелы, как раньше, то начнут экономить на покупках.

Анализ  динамики предложения на рынке торговой

недвижимости  в 2009 году 

Таблица 1. Сравнение динамики стоимости аренды и продажи за 10 недель 

На рынке  торговой недвижимости наблюдается  устойчивый рост 30-60% годовых на обоих  рынках: аренды и продажи. В начале декабря рост цен усилился, что можно объяснить началом сезона продаж, который в торговле длится с декабря по март. 

Таблица 2. Расчет темпов роста  и темпов прироста для аренды торговой недвижимости 

Цена средней  площади, кв.м.($)

Таблица результатов

3. Прогнозные тенденции

     На  рынке коммерческой недвижимости с  начала 2009 года и по настоящее время  продолжаются тенденции конца 2008 года. Экономическая ситуация в стране продолжает находиться в нестабильном состоянии и не лучшим образом  влияет на застройщиков и девелоперов. Многим девелоперам сейчас приходиться сокращать строительство. К тому же, с начала года на московский рынок вышло много объектов, ввод в эксплуатацию которых был запланирован на 2008 год. Продолжает снижаться спрос. Компании сокращают свою деятельность - уменьшается количество платежеспособных арендаторов, все стараются сокращать издержки и максимально экономить на всем, в том числе и на арендуемых площадях. Это, на мой взгляд, основные причины продолжения падения цен на коммерческую недвижимость.

     В целом по коммерческой недвижимости аналитики строят не радужные прогнозы для компаний-застройщиков на 2010 год. Во-первых, у большинства из них  могут возникнуть риски, связанные  с проблемами финансирования проектов и понижения спроса. Возможно, что многие существующие проекты заморозятся, а количество новых проектов на "бумажной" стадии и вовсе будет стремиться к нулю. К тому же и у ритейлеров ситуация не очень благоприятная - возможно снижение оборотов на 10-50%, развитие осуществляется меньшими темпами, доходы у населения снижаются.

     Начавшийся  кризис отрицательно повлиял на развитие отрасли. Есть, конечно, и некие положительные стороны кризиса в данной области. Их подтверждают и аналитики. Например, среди девелоперов снизится конкуренция, срок насыщения рынка коммерческой недвижимости отодвинется на более поздние сроки, у нас появится время и возможность создания более успешных проектов. Следует отметить, что разная финансовая ситуация, которая сложилась у девелопера к началу кризиса, и определяет, собственно, его шансы "на выживание".

     Если  брать рынок торговой недвижимости в целом, то тут в ближайшее  время прогнозируется рост предложения. Это объясняется реализацией  тех объектов, которые находятся  на зрелой стадии строительства и финансируются согласно докризисным договоренностям. А вот проекты, которые пока находятся на "бумажной" стадии, скорее всего, будут или уже приостановлены. Основные причины тому: высокая стоимость заемных средств, возможное снижение спроса со стороны операторов и потребительской активности.

     Выглядеть это может следующим образом: в течение 2009 года - в начале 2010 г. в Москве будет наблюдаться стабильный рост качественной торговой недвижимости, после чего наступит существенный спад. Насколько долго будет длиться спад, зависит от того, как быстро восстановится возможность привлечения заемных средств для финансирования строительства. Со стороны операторов сокращение спроса, к сожалению, фиксируется уже сейчас. Вследствие этого, в наименее качественных объектах, и во вновь вводимых, количество вакантных площадей увеличивается. Арендаторы начинают переезжать из менее качественных объектов в более концептуальные, и такая тенденция продолжится и в дальнейшем.

     Я затронула тенденции развития рынка  коммерческой недвижимости на период с 2009 по 2010 гг. Думаю, что строить прогнозы в более далекой перспективе сейчас не имеет смысла, так как развитие рынка недвижимости полностью зависит от состояния экономики страны в целом. А на этот счет существует множество мнений даже у ведущих финансовых аналитиков, и эти мнения часто бывают диаметрально противоположными. 

     4. Объект недвижимости – Гипермаркет «МОСМАРТ»

  В качестве объекта анализа мной был выбран торговый центр «МОСМАРТ», расположенный по адресу: г. Москва, Ярославское шоссе, 54. Немного истории: Деятельность Группы компаний «МОСМАРТ» началась с основания в 2000 году ООО   «Гиперцентр» для строительства  торговых центров. В марте 2002 года было учреждено ООО «МОСМАРТ» для осуществления операционного управления гипермаркетами. 19 июня 2003 года был открыт первый торговый центр с гипермаркетом «МОСМАРТ» на Ярославском шоссе, 54. Его общая площадь составила 10,7 тыс. кв. м, торговая – 6,5 тыс. кв. м. Ассортимент гипермаркета превысил 50 тыс. наименований.

     Торговая  сеть МОСМАРТ является крупным игроком в формате «Гипермаркет» в Москве. Компания управляет 4 гипермаркетами в Москве общей торговой площадью 34 тыс. кв. метров. Всего на текущий момент в компанию входят 15 магазинов различных форматов в Москве, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Челябинске и Тюмени (по франшизе) совокупной торговой площадью 47 тыс. кв. м. В 2007 году МОСМАРТ открыл 73 новых магазина, в том числе 4 гипермаркета.

    Гипермаркет  «МОСМАРТ» использует традиционные для большинства продуктов стратеги позиционирования. Гипермаркет  МОСМАРТ отдаёт приоритет стратегии «цена-качество». По довольно низкой цене они предлагают практически все виды товара. За счет больших закупок, он может позволить себе снизить цены практически до возможного минимума.

Хотелось бы отметить, что гипермаркет "МОСМАРТ" рассчитан на средний класс потребителей - людей, стремящихся к новой культуре потребления, быстроте и качеству обслуживания, а также свободе выбора товаров и услуг.

Он работают только с крупнейшими компаниями-поставщиками.  
 

Продукты  питания поставляются напрямую самими производителями, что упрощает процедуру  приемки, обеспечивает постоянную свежесть товара и делает возможным выпускать  товар в продажу по минимальным  ценам. Гипермаркет также пытается позиционироваться как  представитель торговой культуры европейских гипермаркетов. Его цель - стать популярным местом покупок и престижным работодателем. Позиционирование товарного предложения магазина базируется на постоянно проводимых  маркетинговых исследованиях и опросах покупателей, что позволяет динамично реагировать на малейшие изменения в потребительском спросе и делать покупателям достойные товарные предложения (максимально удовлетворять потребности покупателя по части товаров и услуг, необходимых для повседневной жизни).

Торговая  галерея следующая: 3-15, Adidas, Dim, Henderson,  Lush, O'Shade, Yves Rocher, Zarina, Золотая стрекоза, Л' Этуаль, Московский ювелирный завод, Твое, Хит Zona.

 «МОСМАРТ» победил в номинации "За самые доступные цены" в конкурсе, проводимом Департаментом потребительского рынка и услуг. Серьезная работа ведется в области развития собственных торговых марок (private label), на сегодняшний момент в категории "Лучшая цена" представлено порядка 1000 наименований товаров широкого потребления. "Лучшая цена" - это минимальная цена на товар на потребительском рынке. По данным S.A.D. Marketing (специализированное агентство по исследованию розничной торговли, Франция, 2006 г.) 82% клиентов считают цены в «Mosmart» ниже, чем в других сетях.

        Таблица 3. Общие сведения о ТЦ «МОСМАРТ» на Ярославском шоссе, 54