Макроэкономическая ситуация в экономике

       Specialty centers (специализированный торговый  центр) 

       Существует  множество вариантов названных  основных категорий, которые можно  объединить словом «специализированные», то есть это подтипы других, более  или менее традиционных видов  ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи-фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр, с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.  

       Специализированные  торговые центры часто разделяют  по темам: 

       Развлечения (Entertainment)

       Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)

       Скидки (Off-price)

       Товары для дома (Home improvement)

       Стрип-центр (Strip Center)

       Исторический (Historic)

       Мегамолл (Megamall)

       Стиль жизни (Lifestyle)  

       Также среди специализированных ТЦ выделяют несколько типов:

• Фестивальный центр (Festival Center)

       Якорем  является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд» (Москва).

• Торгово-общественный центр

       Якорем  в таком центре могут выступать  детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница  и универмаг. В своем составе  они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне (Москва).

• Торговый центр моды (Fashion Center)

       Якорем  является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в  центре города и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды в Москве являются Петровский пассаж, «Галерея Актер», ТОЦ «Аркадия».

• Аутлет центр (Outlet Center).

       В данном торговом центре «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов, предприятия-производители одежды и обуви и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать предприятия услуг: автосервис, АЭС и т.д. Могут располагаться в спальных и удалённых районах города.

• Пауэр центр (Рower Сenter).

       Пауэр центр является разновидностью суперокружного ТЦ. Он содержит по крайней мере 4 якоря, специфичных для данной категории, площадью более 1900 кв. м. Такими якорями  являются «жесткие» товары: бытовая  техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85% общей арендуемой площади. Располагаются пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра могут являться «Вэймарт», «Лига» (Москва). 
 
 
 

        Анализ спроса и предложения на торговую недвижимость 

Москва  и Московская область

    Обывательское представление о том, что Москва – это скопление магазинов, беспрестанно открывающихся, где только можно, не подтверждается статистическими данными специалистов. Они свидетельствуют: Москва хронически отстает от мировых столиц по такому показателю, как соотношение квадратных метров на душу населения. Если в Париже на 1000 человек приходится 350 торговых квадратов, а в Лондоне – 210, то в Москве только 160.

    Правда, эти подсчеты, касаются лишь качественных площадей, — торговых помещений  класса А и В. В этом сегменте в  ближайшее время насыщения не произойдет, спрос будет превышать  предложение.

    Причины объясняют специалисты компании Jones Lang Lasalle: доходы растут, россияне все больше покупают товаров, ускоренными темпами развивается потребительское кредитование. Растет численность среднего класса и групп населения с высокими доходами. Потребление становится более интенсивным, повышаются требования к качеству торговых площадей.

    Дефицит помещений класса А и В трудно преодолим. Положение более-менее  спасает обилие помещений более  низких классов (открытые рынки, киоски, павильоны), но их доля тоже снижается: по данным Jones Lang Lasalle, за период с 2005 по 2008 г. их количество уменьшилось в столице почти на 50%.

    По  оценкам управляющей компании «Уникор», в Москве еще около  3 - 5 лет «некачественные» торговые площади будут замещаться на новые. В целом же, в Москве торговая недвижимость развивается по трем направлениям – торговые центры, магазины формата «street retail» и сетевые магазины. Они постепенно и вытесняют неорганизованную торговлю, которая представлена различными рынками (они, кстати, есть не только в Москве, но и в других европейских столицах), несетевыми магазинами, всевозможными палатками и ларьками.

    В целом, учитывая все направления, в  Москве существует, по оценкам «Уникор», около 15 млн. кв.м. общих торговых площадей. Исходя из этой цифры, в компании делают вывод: учитывая «плавающие» показатели численности населения столицы, а это примерно 15 млн. человек (вместе с гостями столицы), получается, что  сегодня в городе на 1000 жителей приходится 1000 кв. м общих торговых площадей, включая "некачественную торговлю". В этом смысле московский рынок можно считать вполне насыщенным.

    Что же касается дефицита качественных торговых площадей последних, то по данным компании Praedium, уровень вакантных качественных площадей находится на крайне низком уровне и составляет менее 1%.

      Также можно отметить продолжающуюся тенденцию размещения торговых центров в составе жилых и многофункциональных комплексов. Распределение торговых площадей по округам Москвы, в целом, не изменилось и осталось относительно равномерным. В продолжение наметившейся тенденции исключение составляют Центральный и Восточный административные округа, в которых наблюдается наименьший и наибольший дефицит торговых площадей соответственно. Наименьшая инвестиционная привлекательность ВАО относительно других округов, с точки зрения торговой недвижимости, обусловлена такими факторами, как высокая транспортная загруженность, неблагоприятная экологическая ситуация и имиджем округа в целом. Дефицит площадок под строительство торговых центров в Москве повышает привлекательность для девелоперов рынка торговой недвижимости Московской области. В связи с этим в Подмосковье, как в ближнем, так и в дальнем, ожидается ввод большого количества торговых площадей.

    Рынок торговых площадей Москвы сохраняет  значительные темпы роста. Несмотря на это, спрос на торговые помещения  остается достаточно высоким и превалирует  над уровнем предложения. Это  проявляется, в том числе, в досрочном  заключении договоров на аренду помещений в торговых центрах на этапах строительства и проектирования. Рост доходов, сопровождающийся увеличением потребительской активности, провоцирует выход на рынок еще большего числа иностранных ритейлеров. Так, в числе сетей, заявивших о своем выходе на московский рынок, в Blackwood назвали такую крупную сеть универмагов как H&M, сетевых продуктовых ритейлеров — Wal-Mart,Carrefour, Selgros. Среди основных тенденций спроса можно отметить его смещение в сторону торговых помещений, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, обусловленное транспортными проблемами в центре города и инвестиционной привлекательностью торговой недвижимости спальных районов Москвы, а также дефицитом площадей в центре.

    Уровень вакантных помещений в Центральном административном округе составляет около 1-3%. Для остальных районов данный показатель варьируется в пределах 3-7%. Основная доля запросов на аренду торговых помещений приходится на операторов рынка общественного питания. Незначительный рост спроса зафиксирован на торговые площади, предназначенные для размещения различных операторов рынка услуг и развлечений. Стабильно высоким остается уровень инвестиционного спроса на торговые площади, предъявляемого со стороны зарубежных инвестиционных фондов и самих торговых операторов.

    Рост  арендных ставок в торговых центрах  по итогам третьего квартала составил около 1-2%. Повышение ставок было вызвано  совокупностью таких факторов как  инфляция, сохраняющийся дефицит  качественных торговых площадей, перенос  сроков открытия заявленных торговых центров, рост доходов населения, ослабление доллара, усиление конкуренции между ритейлерами. Тем не менее, можно говорить о тенденции снижения темпов роста арендных ставок, вызванного снижением доходности торговой недвижимости за счет первичного насыщения рынка торговыми площадями. Рост цен на объекты торговой недвижимости также связан с ростом инфляции и превышением спроса над предложением. Необходимо учитывать тот факт, что в основном на продажу выставлены объекты формата стрит-ритейл, предложение на рынке которых увеличивается значительно медленнее, чем количество площадей в торговых центрах. Кроме того, максимальная стоимость кв. м иногда достигает необоснованно высокого уровня, поскольку ряд предложений по продаже помещений не имеет аналогов. В ближайшее время на рынке торговой недвижимости прогнозируется сохранение существующих тенденций. В соответствии с наиболее вероятным сценарием развития рынка, можно ожидать дальнейшего замедления темпов роста ввода новых торговых площадей, развития новых форматов торговых центров, обусловленного повышением уровня конкуренции между объектами за потребителя. Ожидаемый ежемесячный рост арендных ставок в течение последних месяцев года составит не более 1-1,5%, и будет происходить за счет таких факторов, как инфляция, сохраняющийся дефицит качественных торговых площадей, поддерживаемый планами выхода на московский рынок крупных западных ритейлеров. В четвертом квартале 2010 г. прогнозируется сохранение задерживания сроков сдачи в эксплуатацию торговых объектов, что предположительно значительно снизит общий объем качественных торговых площадей, которые выйдут на рынок по итогам года. Постепенное снижение нормы доходности вложений в торговый сегмент недвижимости, с одной стороны, и увеличение доходов населения Московской области, с другой, повышают инвестиционную привлекательность этого региона. Таким образом, ожидается продолжение наметившейся тенденции смещения активного строительства объектов торговой недвижимости в крупные города Подмосковья.

Показатели  в других регионах.

      Эксперты соглашаются, что в большинстве городов России спрос на торговые центры еще далек от удовлетворения. Однако, подчеркивают эксперты, если брать в расчет не только современные продовольственные гипер- и супермаркеты, а все торговые объекты в целом, то показатели обеспеченности торговыми площадями в стране будут выглядеть еще хуже. По данным аналитика отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles & Riabokobylko Екатерины Заволокиной, в среднем к концу третьего квартала 2010 года общее количество торговых площадей всех видов в России на тысячу человек составило всего 67 квадратных метров.

     В региональных центрах уровень обеспеченности торговой недвижимостью очень разнится. В частности, указывает руководитель проектов консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Елена Бухарова, если в Краснодаре на тысячу жителей приходится 150 квадратных метров, в Нижнем Новгороде - 143 квадратных метров, Рязани - 70 квадратных метров, то в Смоленске - всего 13 квадратных метров. 
Неудивительно, что при таком дефиците торговых площадей специалисты ожидают существенного прироста объемов строительства в российских регионах.  
          А эксперты Finstar Properties вообще предполагают, что емкость рынка торговой недвижимости России может достичь к 2012 году 42 - 45 миллионов квадратных метров, из которых 28 - 30 миллионов квадратных метров будет приходиться на региональный рынок. 
         Как рассказали РИА Новости в компании "Торговый квартал", настоящий "бум" рынка торговой недвижимости пришелся в этом году на города - "миллионники", среди которых - Омск, Новосибирск, Уфа, Пермь, Красноярск, Челябинск. Пока наиболее качественные торговые центры в регионах строят крупные девелоперские компании, имеющие опыт строительства в Москве.

        Предполагается, что уже в ближайшей перспективе Россию ожидает "третья волна" торговых центров, которые в самом скором времени начнут появляться в городах с населением 500 тысяч человек и меньше. 
В числе таких городов, к которым уже сейчас проявляют интерес девелоперы, находятся, например, Калининград, Саратов, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар.

     В то же время, активное развитие рынка  региональных ТРЦ имеет и свою обратную сторону: на фоне отсутствия развитой инфраструктуры начинают резко дорожать земельные участки, а одновременное появление нескольких крупных торговых комплексов в относительно небольшом городе может привести к перенасыщению местного рынка и, как следствие, к убыткам девелоперов.