Макроэкономическая ситуация в экономике

    1. Макроэкономическая ситуация в экономике

    Рынки недвижимости существуют и развиваются  не сами по себе, а под влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие и политическую стабильность как страны в целом, так и отдельных  регионов в частности. Немаловажная роль в этом влиянии принадлежит макроэкономическим факторам, характеризующим общеэкономическую ситуацию в Российской Федерации или в конкретном субъекте федерации. Определение величины зависимости цен от макроэкономических факторов необходимо для понимания процессов, происходящих на рынках, и обоснования прогнозов дальнейшего развития рынков недвижимости.  
        Необходимость проведения анализа макроэкономических факторов определяется изучения количественного влияния различных макроэкономических величин на развитие рынка коммерческой недвижимости, которая в первую очередь должна отталкиваться от развития национальной экономики. Анализ исследований на данную тему указывает на то, что эти показатели нередко рассматриваются в основном изолированно или как взаимодействие между отдельными переменными. Поэтому для выявления результатов комплексного влияния на рынок коммерческой недвижимости и функционирования национальной экономики сначала необходимо выделить имеющиеся жёсткие взаимосвязи между основными макроэкономическими факторами. Такие жесткие количественные взаимосвязи рынка коммерческой недвижимости существуют между чистыми инвестициями, дефицитом госбюджета, чистым экспортом, сбережениями населения, доходами населения по процентам и дивидендам, чистыми кредитами.

      В свою очередь существуют и такие макроэкономические переменные, между которыми нет жёстких количественных взаимосвязей. Например, нет таких взаимосвязей между производительностью труда и средним номинальным доходом на душу населения, между уровнем заработной платы и степенью занятости населения, между доходами населения и его склонностью к потреблению.

    Определяющим  фактором в развитии национальной экономики, в том числе и рынка коммерческой недвижимости, является Валовой внутренний продукт (ВВП). В условиях мирового кризиса, когда происходит падение стоимости нефти, экспортные доходы России существенно снижаются, что в свою очередь, меняет ситуацию с бюджетом и динамикой изменения ВВП. Если сравнивать динамику ВВП от начала года до октября 2009 года с аналогичным периодом в 2008 году, то мы видим, что ВВП снизился на 9,8%. 

   Также видна отрицательная динамика и других важнейших макроэкономических показателей. Уровень инфляции в России в 2009 году составил около 13%, в позапрошлом году уровень инфляции был 13,3%. Инвестиции в основной капитал в 2009 году упали почти на 19%. В 2010 году общий объем инвестиций в основной капитал может вырасти на 1-2%, а в 2011 и в 2012 годах - на 6-9% в год. (Об этом сообщает  заместитель председателя правительства РФ, министр финансов РФ Алексей Кудрин). При этом Кудрин отметил, что государство из-за дефицита бюджета будет снижать свои инвестиции, но общий их объем вырастет за счет частных инвестиций, ИПЦ увеличился на 12,2%, реальная заработная плата уменьшилась на 3,6%, а общая численность безработных выросла почти на 37%. По показателям финансового рынка - с 28 декабря 2009 года установлена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,75 % (Указание Банка России от 25.12.2009 № 2369-У "О размере ставки рефинансирования Банка России"). Предыдущая ставка рефинансирования действовала чуть больше месяца. Наблюдается стремительное (практически ежемесячное) снижение ставки. Это одиннадцатая ставка рефинансирования за 2009 год.                

        Специфичным и оказывающим большое влияние на макроэкономическое состояние России является такой фактор, как цена на нефть. 
         Как неоднократно показывали маркетинговые исследования аналитического центра www.irn.ru, прямой и однозначной взаимосвязи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Тем не менее, нефть (и другие сырьевые ресурсы) – основной экспортный товар России, влияющий на торговый баланс страны. Главное в российской экономике — ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее время он получал сверхдоходы при максимально высоких ценах на нефть. Это повлекло за собой необходимость появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены недвижимостью. Нефтяные и газовые компании обладают мощными финансовыми ресурсами и имеют возможность открывать девелоперские подразделения и строительные компании. У них также есть крупные земельные активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается девелоперская деятельность, и стимулируется спрос на недвижимость. Так как переориентация экономики — дело, которое растянется на несколько десятилетий, можно утверждать, что нефтегазодобывающий сектор останется ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора. Примечательно, что после заметного падения в прошлом году, с конца февраля 2009 года цены на нефть показывают устойчивый стабильный рост. Так, если в феврале стоимость нефти марки Brent опускалась ниже отметки $40 за баррель, то сейчас она уже превысила отметку в $60. Аналогичная ситуация происходит и нефтью российской марки Urals: в последние дни она торгуется в пределах $55-60 за баррель.

Эти показатели, по оценкам чиновников, вполне достаточны для дальнейшего благоприятного развития российской экономики.  

2. Характеристика торговой недвижимости 

       Торговый  центр — это совокупность предприятий  торговли, услуг, общественного питания  и развлечений, подобранных в  соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

       Пока  в России существует несколько классификаций, составленных участниками рынка  торговых помещений, но сами участники признают только свою классификацию, считая разработки конкурентов лишь очередной PR-акцией. Однако рынку необходима классификация, чтобы иметь точку опоры. И все профессионалы понимают это. Недаром, начиная с проведения Российским советом торговых центров (РСТЦ) рейтинга торговых центров в 2003 году, РСТЦ работал над созданием классификации. Ориентиром для составления единой классификации торговых центров РСТЦ является международная европейская классификация. В основе этой классификации лежат:

       - величина торговых площадей;

       - зона охвата торгового центра;

       - состав арендаторов;

       - специфика продаваемых товаров.

       Немного отличается от европейской, но не менее  часто применяема, классификация  американской компании Urban Land Institute (ULI). «Основное отличие классификации ULI от других заключается в том, что в качестве основного параметра оценки принят не один из количественных (классификация ТЦ по площади: большой - средний - малый, площадь «от - до») и не один из качественных (классификация торговых центров, аналогичная классификации офисов по категориям А, В и С в зависимости от ценового сегмента, в котором работает ТЦ), - отмечает Елена Флоринская. - Эти классификации уязвимы, так как не учитывают других важных характеристик и не дают однозначного понимания предмета».

       Классификация ULI, по словам Елены Флоринской, наиболее емко и четко характеризует предмет  классификации. Она базируется на основных характеристиках: составе арендаторов, который, в свою очередь, зависит  от портрета целевого потребителя и обуславливает размер торгового центра и масштаб его влияния (торговые зоны). 

       1. Классификация ТЦ компанией Urban Land Institute (ULI) 

       Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

       Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10-минутной пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 тыс. человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).  

       Районный  торговый центр (Neighborhood center) 

       Районный  ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв. м, на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10 000 кв. м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от  3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примерами районного торгового центра являются «Европа», «ГУМ-Прага», «Магнит», «Галерея Аэропорт», расположенные в Москве.  

       Окружной  торговый центр (Community center) 

       Окружной  ТЦ предлагает широкий спектр товаров  и услуг, с большим выбором  «мягких» (мужская, женская, детская  и спортивная одежда) и «жестких» товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Один из недостатков данного вида состоит в том, что окружной ТЦ, расположенный в черте города, уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик, чтобы процветать за счёт ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной ТЦ расположен ближе к своим покупателям.

       Многие  центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих  разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14 000 кв. м, может занимать от 9500 до 47 000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичными примерами окружного торгового центра являются «Глобал Сити», «Золотой Вавилон», «Пятая Авеню», «БУМ», расположенные в Москве. 

       Суперокружной торговый центр (Super community center) 

       Центры, которые соответствуют общему профилю  окружного центра, но имеют площадь  более 23 000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м. В результате окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

       Представителем  суперокружного ТЦ является «Л-153». 

       Региональный торговый центр (Regional center) 

       Региональные  центры обеспечивают покупателей широким  выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также  местами отдыха и развлечения. Они  строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадью обычно не менее 5000 кв. м каждый. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 кв. м, на практике она варьируется: 23 000 - 85 000 кв. м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичным примером регионального торгового центра является «Рамстор-Сити» (Москва).  

       Суперрегиональный центр (Super regional center) 

       Предлагает  широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часа транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является торговый центр «Мега» (Теплый стан) и «Мега» (Химки) в Москве, «Мегакомплекс на Московском» (Самара), «Атриум».