Организация деятельности ипотечных банков

Процентная ставка по кредиту 13,25 - 16%.

Также были разработанные следующие  кредитные программы:

- Рефинансирование жилищных кредитов

-кредит "Уверенность".

Первый Погашение кредита, выданного  иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения *(квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории России.

На получение имеет право  платежеспособный гражданин РФ, имеющий  хорошую кредитную историю, в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.

Расчет платежеспособности рассчитывается исходя из дохода по основному месту работы (подтверждается справкой форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов.

Сумма кредита не более остатка  основного долга по рефинансируемому кредиту и 70% стоимости приобретенного/построенного Жилого помещения (учитывается меньшая из величин).

Срок не более 30 лет. Ставка (на период действия ипотеки исключительно  в пользу банка) 15,25—15,75% годовых  в зависимости от срока кредита.

Обеспечением является залог  Жилого помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит.

По кредиту производится обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора. Личное страхование Заемщика/Созаемщиков.

Срок рассмотрения заявки - 12 дней.

Кредит "Уверенность" предоставляется  на погашение платежей по ранее полученным в Банке Жилищным кредитам, не соответствующим  стандартам ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Получить кредит может Заемщик  Банка, потерявший место работы (часть  дохода) и имеющий задолженность  по Жилищному кредиту, не соответствующему стандартам ОАО «АРИЖК».

Расчет платежеспособности производится на основании дохода по основному месту работы (подтверждается справкой форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов (расчет платежеспособности производится только при предоставлении кредита в сумме свыше 300 000 рублей).

Сумма кредита: Кредит предоставляется  в сумме необходимой для погашения:

текущей просроченной задолженности  по Жилищному кредиту (по основному  долгу и процентам за пользование  кредитом) сроком до 60 дней;

неустойки, начисленной за несвоевременное  погашение Жилищного кредита;

платежей по Жилищному кредиту, предстоящих к уплате Банку в течение 12 месяцев, следующих за датой выдачи кредита;

страховой премии, подлежащей уплате Заемщиком по договорам страхован

Срок кредита не превышает срок, оставшийся до полного погашения  реструктуризируемого Жилищного кредита.

Процентная ставка устанавливается  на уровне процентной ставки по реструктуризируемому Жилищному кредиту.

Отсрочка платежей только по основному  долгу на срок до 12 месяцев.

Обеспечением кредита является то, что по кредиту оформляется  обеспечение, идентичное обеспечению по Жилищному кредиту. При остатке ссудной задолженности по Жилищному кредиту свыше 1 000 000 рублей:

- - по Жилищному кредиту и  кредиту «Уверенность» оформляется  залог (последующий залог) кредитуемого  Объекта недвижимости;

- на период строительства кредитуемого Объекта недвижимости по Жилищному кредиту и кредиту «Уверенность» оформляется залог (последующий залог) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости;

- при отсутствии возможности  оформления ипотеки (последующей ипотеки) и залога (последующего залога) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости требуется оформление залога (последующего залога) иного Объекта недвижимости или залога (последующего залога) ликвидного имущества.

По кредиту осуществляется обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Срок рассмотрения 7 дней.

Сбербанковские программы «Молодая семья» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по «Жилищным кредитам»:

· «Кредиту на недвижимость»;

· «Ипотечному» кредиту;

· Кредиту «Ипотечный +».

У программ «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка:

В качестве созаемщиков по кредиту  «Молодая семья», могут рассматриваться  доходы не только «молодых супругов»  но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может потребовать меньший  размер первого взноса со стороны  заемщика, чем по другим программам.

Учитывается доход по основному  месту работы и следующие  виды доходов:

· доход по другому месту работы, если срок трудового договора превышает 1 год;

· доход от занятий частной практикой;

· доход супруги /супруга (учитываются  аналогично доходам Заемщика);

· досрочная пенсия по старости или  пенсия за выслугу лет получаемая Заемщиком (Созаемщиками), не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.

Если по программе «Молодая семья» Созаемщиками выступают супруги  и их родители, то в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов могут приниматься доходы по основному месту работы и дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Если Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) родители, в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков могут приниматься доход по основному месту работы (пенсии) и дополнительные виды доходов.

По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный +» максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков). Суммарный актив -- это принадлежащие лично Заемщику или совместно с супругом (супругой):

· недвижимость: квартиры и индивидуальные жилые дома, дачи, нежилые помещения, помещения для кратковременного проживания стоимостью от 1 000 000 рублей;

· земельные участки;

· автомобили (другие транспортные средства) стоимостью от 600 000 рублей и не старше 3 лет;

· ценные бумаги.

Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 000 000 рублей (или  эквивалента в валюте). При этом кредит с учетом суммарного актива может быть предоставлен только на приобретение квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, а максимальный размер кредита не может превышать 50% стоимости суммарного актива и 65% стоимости приобретаемого объекта недвижимости

Выдача «Кредита на недвижимость»  и кредита «Ипотечный» осуществляется:

· по кредитам на приобретение объекта недвижимости -- единовременно;

· по кредитам на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) объекта недвижимости -- единовременно или частями в  зависимости от порядка оплаты стоимости  объекта недвижимости (производимых работ).

Кредит «Ипотечный +» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика (Созаемщика) на расчетный счет застройщика.

За обслуживание ссудного счета  Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж в размере до 4% от суммы кредита. Информацию о конкретном размере платежа можно получить в любом филиале Банка.

Погашение кредита аннуитетными (равными) платежами, включающими основной долг и проценты, производится ежемесячно в дату, установленную графиком платежей.

Погашение кредита дифференцированными  платежами:

· погашение основного долга  производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого  месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или  его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным;

· уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с  погашением основного долга.

Разрешено досрочное погашение  кредита или его части:

· при аннуитетных (равных) платежах -- при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей.

Кредитным договором устанавливается  период сроком на 3 месяца от даты выдачи кредита, в течение которого Заемщику запрещено проводить досрочное погашение кредита. По истечение указанного периода досрочное исполнение обязательств производится только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей. При обращении Заемщика в Банк для досрочного погашения кредита Банк готовит новый график платежей, который должен быть подписан Заемщиком не позднее дня очередного платежа, в который будет осуществляться досрочное погашение, до проведения указанной операции;

· при дифференцированных платежах -- без ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита с уплатой процентов за пользование кредитом и неустойки, начисленных на дату погашения. При этом Заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности по кредиту.

Сбербанк - пожалуй, один из немногих банков, который требует, чтобы близкие  родственники (совершеннолетние дети, родители заемщиков), которые будут  зарегистрированы по адресу приобретаемого (строящегося) с использованием кредитных  средств Сбербанка, объекта недвижимости, оформили бы договор поручительства.

За обслуживание ссудного счета  Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж - до 4% от суммы кредита. Конкретный размер платежа определяется в зависимости  от места нахождения филиала Сбербанка.

В связи со сложной ситуацией  на рынке ипотечного кредитования, банки массово повышают ставки и  меняют условия предоставления кредитов.

Сбербанк - не исключение, следует  отметить, что ипотечные кредиты  Банком по-прежнему выдаются.

Глава 3. Методы повышения эффективности ипотечных операций.

 Анализ риска и эффективности  ипотечных операций Банка

Проведем анализ рынка ипотечного кредитования, произведенного Сбербанком России.

Таблица 8. Параметры рынка  жилищного кредитования в 1 квартале 2009 года

	Количество кредитов	Объем предоставленных  кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным  кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	174095	859648	1934	0,22%	-
1 кв.2009	24743	31429	1245475	19467	1,56%	1,27
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,18	1,45	10,07	6,9	-

 

	Количество кредитов	Объем предоставленных  кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным  кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, %	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	151038	679779	1503	12,8	0,22%	-
1 кв.2009	24404	29465	975783	9642	14,6	0,99%	1,21
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,20	1,44	6,42	1,1	4,5	-

 

Таблица 9. Параметры  рынка жилищного кредитования в  валюте в 1 квартале 2009 года

	Количество кредитов	Объем предоставленных  кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным  кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, %	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	23057	179869	431	10,9	0,24%	-
1 кв.2009	339	1964	269692	9825	13,9	3,64%	5,79
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,09	1,50	22,80	1,3	15,2	-

 

Наглядно динамика ипотечных кредитов показана на рис. 4.

 

Рис. 4 Объем ипотечных кредитов

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 9 Структура ссудной задолженности Банка на 01.01.06 г.

Категория качества ссудной задолженности	V	Доля, %	0,0	0,0	0,5	0,0	0,0	2,5		0,3
		Сумма, тыс. руб.	0	0	2 327	0	0	14 633		16 959
	IV	Доля, %	1,0	0,0	3,5	0,0	0,0	7,0		1,7
		Сумма, тыс. руб.	38 294	0	16 287	0	0	40 971		95552
	III	Доля, %	18,0	22,0	27,0	0,0	0,0	27,5		18,6
		Сумма, тыс. руб.	689 298	78 413	125 639	0	0	160 958		1 054 307
	II	Доля, %	68,0	52,0	59,0	0,0	0,0	38,0	25,0	60,6
		Сумма, тыс. руб.	2 604 016	185 339	274 544	0	0	222 414	146 325	3 432 638
	I	Доля, %	13,0	26,0	10,0	100	100	0		18,8
		Сумма, тыс. руб.	497 827	92 669	46 533	242 000	185 690	0		1 064 719
Доля в портфеле, %			68	6	8	4	3	10		100
Сумма кредита, тыс. руб.			3 829 435	356 421	465 329	242 000	185 690	585 300		5 664 175
Наименование кредита			1. Кредиты пред-приятиям	2. Кредиты органам  власти	3. Кредиты малому бизнесу  и инд. предпринимателям	4. Межбанковские кредиты	5. Ипотечные кредиты	6. Прочие кредиты физическим  лицам		Кредитный портфель Банка