Экспертиза проектов по критерию эффективности

Услугами мини-гостиницы  могут воспользоваться лица, прибывшие  из провинции в командировки или  по личным делам.

Мест в мини-гостиницах г. Уфы катастрофически не хватает, по этой причине мини-гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

Целью предприятие является установление прочных позиций на рынке.

В современном мире гостиницы  играют важную роль, предоставляя возможности  для проведения деловых встреч, совещаний  и конференций, а также для  отдыха и развлечений. В этом смысле гостиницы столь же необходимы для экономики и общества, как и хорошо организованный транспорт, связь и системы розничного распределения различных товаров и услуг.

Для рынка гостиничных  услуг характерно колебание спроса в зависимости от времени года (большинство туристов отдыхают в летние месяцы), а также дней недели (деловые туристы размещаются в гостинице в будни), что значительной степени влияет на загрузку гостиниц.

Цены мини-гостиницы «Starlight» в сравнении с другими мини-гостиницами не сильно отличаются. Цены колеблются от 2500 до 3500 рублей посуточно.

Сумма затрат на создание мини-гостиницы «Starlight» составляет 1137004 рубля. Собственные средства на открытие предприятия 25000 рублей.  Кредит берется на открытие бизнеса в размере 1137004 рубля под 16%  годовых. Кредит погашается ежемесячно в течение 3 лет. Сумма процентов составляет 302048,74 рубля.

2. Расчет ставки дисконтирования

Для определения ставки дисконтирования (r) применяется следующая формула:

r = WACC + барьерная ставка

Для расчета WACC (средневзвешенная стоимость  капитала) необходимо рассчитать цену собственных средств (Ц_СС) и цену банковского кредита (Ц_БК):

Ц_БК= r*(1-ставка налога на прибыль) = 0,16* (1-0,20) = 0,128 (12,8%),

где  r – процентная ставка за кредит, установленная банком,

Ставка налога на прибыль предприятия  – 20%;

Ц_СС рассчитывается как отношение всех издержек производства и обращения к сумме средств авансированных для реализации данного проекта.

Суммарные издержки берем за 1 квартал = 313744,61 (рублей)

Ц_СС = 313744,61(из б.п.)/(287132) = 1,0927 (109,27%).

Таблица 2 Структура источников финансирования проекта

Общая потребность инвестиционных ресурсов, руб.	в том числе:
	собственные, руб.	заёмные, руб.	привлечён-ные, руб.
287132	25000	262132	-
Доля источников финансирования, %	8,71	91,29

WACC= 0,0871*1,0927+0,9129*0,128=0,2121 (21,21%)

В зависимости от категорий  инвестиций, типичности проектов норма    дисконта   включает премию за риск.

Таблица 3. Премия за риск

Категории инвестиций	Барьерная ставка
1.Обязательные инвестиции, осуществляющиеся с целью увеличения  надежности производства и техники  безопасности или если эти  инвестиции направлены на выполнение  требований охраны окружающей среды.	Барьерная ставка не считается, то есть +0
2.Вложения с целью сохранения  позиций на рынке или поддержание  стабильного уровня продаж.	=WACC
3.Вложения в обновление  основных производственных фондов или поддержание непрерывности производства.	=WACC+2%
4.Вложения с целью экономии  текущих затрат или уменьшения  себестоимости.	=WACC+5%
5.Вложения в расширение  деятельности или увеличение производственной мощности.	=WACC+10%
6.Вложения в производство  новых товаров.	=WACC+15%
7.Вложения в научные  разработки	=WACC+20,25%

Премия за риск для данного проекта  составляет 15% - проект предназначен для освоения новых рынков сбыта или реализации нового товара.

Барьерная ставка = WACC + премия за риск = 21,21+ 15 = 36,21(%)

3. Предварительная экспертиза бизнес планов

На этом этапе проводится первичное ознакомление с представленными проектами.

Проект 1: оздоровительный комплекс ООО «Райский берег».

Проект 2: ателье «Зарина».

Проект 3: автосервис ООО  «АвтоРесурс».

Проект 4: кирпичный мини-завод ООО «Уфа-кирпич».

Проект 5: магазин детских  товаров ООО «Детские радости».

Проект 6: ООО « Мини-гостиница  Starlight».

Таблица 4. Оценка первичной экспертизы проектов

Показатели	1	2	3	4	5	6
Соответствие проекта стратегии деятельности и имиджу предприятия	1	1	1	1	1	1
Характеристика отрасли, в которой реализуется проект	3	3	3	3	3	3
Характеристика региона, в котором реализуется проект	5	5	5	5	5	5
Степень разработанности инвестиционного проекта	4	4	4	4	4	4
Обеспеченность строительства и эксплуатации объектов основными видами сырья, материалов и ресурсов	3	3	3	3	3	3
Объем инвестиций	5	5	5	5	5	5
Период осуществления инвестиций до начала эксплуатации	4	4	4	4	4	4
Проектируемый период окупаемости инвестиций	40	40	40	40	40	40
Источники финансирования инвестиционного проекта	5	5	5	5	5	5
Уровень риска	5	5	0	5	5	5
Итого:	75	75	70	75	75	75

С учетом рекомендуемой значимости отдельных показателей разрабатывается шкала оценки отдельных характеристик инвестиционного проекта.

Таблица 5. Уровень эффективности инвестиционного проекта

№	Инвестиционные проекты	Общее количество балловпо таб. 1
1	Проект с низким уровнем  инвестиционных качеств (не может быть принят к реализации)	До 50
2	Проект со средним уровнем  инвестиционных качеств (принимаемый к дальнейшей экспертизе при отсутствии более эффективных альтернативных проектов)	50-60
3	Проект с уровнем инвестиционных качеств (принимаемый к дальнейшей экспертизе)	61-80
4	Высокоэффективный проект (которому отдается предпочтение среди всего рассматриваемого перечня инвестиционных проектов)	Свыше 80

Все 6 проектов по бальным  значениям входят в шкалу от 61-80, т.е. принимаются к дальнейшей экспертизе.

4. Экспертиза проектов по критерию эффективности

Основными методами оценки инвестиционной деятельности являются:

• определение чистой текущей стоимости (чистого приведенного эффекта);
• расчет срока окупаемости инвестиций;
• расчет индекса рентабельности инвестиций;
• определение внутренней нормы доходности;

Анализ чистой текущей стоимости (NPV)

Этот метод основан  на сопоставлении величины исходных инвестиций (OF) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого исходя из ежегодного процента возврата инвестируемого капитала.

 

где   CF  - годовые денежные поступления в период t

r – ставка процента

IC – cтартовые инвестиции

Если:

• NPV > 0, то проект следует принять;
• NPV < 0, то проект следует отвергнуть;
• NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный, решение на усмотрение инвестора

Дисконтированный  срок окупаемости (DPP)

Расчет представляет собой  прямой подсчет лет n, в течении которых сумма инвестируемых средств, направленных на реализацию инвестиционного проекта, будет погашена суммарным дисконтированным потоком.

Если:

• DPP > срока, который требует инвестор, то проект следует принять.
• DPP < срока, который требует инвестор, то проект следует отвергнуть.
• DPP = срока, который требует инвестор, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Индекс рентабельности инвестиций (PI)

Характеризует уровень доходов  на единицу затрат. Чем больше значение, тем больше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

   где,

- дисконтный  множитель в периоды t=1,2…n

Если:

• PI > 1, то проект следует принять;
• PI < 1, то проект следует отвергнуть;
• PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Определение внутренней нормы доходности (IRR)

Характеризует уровень доходности конкретного инвестиционного проекта и выражается ставкой дисконтирования, по которой будущая стоимость денежного потока приводится к настоящей стоимости инвестируемых средств.

_{Определение модифицированной внутренней нормы прибыли (MIRR).}

Модифицированный метод  внутренней нормы доходности (MIRR) представляет собой усовершенствованную модель IRR. Он дает более правильную оценку ставки дисконтирования и снимает проблему множественности нормы доходности на различных шагах (этапах) оценки проекта.

 

_{r – цена источника финансирования}

_{IF – приток денежных средств}

_{n – продолжительность проекта}

_{OF – отток денежных средств}

_Если:

• _{MIRR больше WACC, то проект прибыльный и обеспечивает доходность, равную MIRR – WACC.}
• _{MIRR меньше WACC, то проект убыточный.}

1.  Анализ эффективности инвестиций ООО «Райский берег»

СУММАРНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК

885267,61

870756,85

877191,99

884224,67

970081,58

985382,48

976951,95

984647,6

1127905,35

1145135,28

1131671,38

1140339,81

 

Таблица 6. Анализ эффективности инвестиций

Анализ эффективности  инвестиций
Ставка дисконта   r =	0,362
Срок реализации n =	3
Продолжение Таблицы 6
Ставка реинвест. r1 =	0,362
Дата платежа	Сумма
31.12.11	-262132
31.12.12	3517441,12
31.12.13	3917063,61
31.12.14	4545051,82
NPV =	6230900,44
PI =	24,77
MIRR =	297%
IRR =	1353%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 7. Расчет дисконтированного срока окупаемости

Значения потоков по годам
Меся-цы	Инвестиции (отток)	Дисконтирован-ный денежный поток (приток)	Дисконтированный денежный поток с нарастающим итогом	Результаты сравнения
0	262132
1		2582555,888	2582555,888	2582555,888>262132
2		2111574,502	4694130,39
3		1798902,049	6493032,439