Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг). Рынок нежилой недвижимости имеет ряд специфичных особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения цены предложения, причем данные переговоры достаточно часто приводят к положительному результату для покупателя. Размер допустимой скидки на результаты возможного торга (уторговывание) может составлять в среднем 2-8%. В рамках настоящего расчета, представленного в табл. 1, корректировка на результаты возможного торга (уторговывание) составила -5%.

Корректировка на местоположение. Цена предложения недвижимости зависит от его места расположения. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Объекты-аналоги, как и объект оценки, находятся в жилых микрорайонах. На основании проведенного мониторинга рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что местоположение объектов-аналогов сопоставимо с местоположением оцениваемого недвижимого имущества. Исходя из вышеизложенного, в рамках оценки данного объекта корректировка на местоположение составила 0%.

Корректировка на общую площадь. Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Корректировка на линию домов. Расположение объектов торгового назначения относительно улиц, близость к проезжей части, а также удобное расположение влияют на величину арендной платы. Так, например, объекты, расположенные на первой линии домов, в непосредственной близости от проезжей части улиц, имеют большую коммерческую привлекательность по сравнению с объектами, расположенными на второй линии домов (в жилых кварталах). На данный фактор принималась корректировка на линию домов. Величина данной корректировки определялась методом парных продаж на основании данных рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

В результате проведенных расчетов стоимость имущественных прав пользования оцениваемым недвижимым имуществом за единицу времени — год за 1 кв. м, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки, без учета НДС (18%) составляет: 19 008 (Девятнадцать тысяч восемь) руб./кв. м/год.

Рыночная стоимость услуг  по предоставлению в аренду недвижимого  имущества в виде годовой арендной платы за пользованием помещением, без учета НДС (18%) и без учета  эксплуатационных расходов, составляет: 6 685 114 (Шесть миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч сто четырнадцать) руб./год.

Заключение.

Инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность  инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования  объекта, анализ показателей экономической  эффективности проекта.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и  выгода зависит от осведомленности  инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Оценка как важнейшая  функция системы управления предшествует принятию практически любого решения  в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными  оценщиками по заказу собственника или  покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под  залог недвижимости, при разделе  имущества или внесении его в  качестве взноса в уставной капитал  коммерческой организации, при страховании  и налогообложении объектов и  для многих других целей.

 

 

Список литературы.

1) Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. – СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

2) Балабанов И. Т. Операции  с недвижимостью в России. –  М.: Финансы и статистика, 1996. –  122 с.

3) Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.

4) Грязнова А.Г., Федотова  М.А. Оценка недвижимости. – М:  Финансовая Академия при Правительстве  РФ, 2003 – 486 с. 

5) Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М: Феникс, 2008 – 508 с.

6) Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005. – 199 с.

7) МСО 2007

8) Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003. – 450 с.

9) Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 68 с.

10) Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1).

11) Оценка недвижимости. Под  ред. М. А.Федотовой. ― М: "Финансы  и статистика", 2008.

13) Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер с англ. - М.: Инфра - М, 1998.

14) Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. – Уч. пособие: СПб ГУИТМО. – 2008, 120 с.

 

Интернет-ресурсы:

15) Новости недвижимости. Виды инвестиций в недвижимость. http://newspro-estate.ru/vidy-investicij-v-nedvizhimost/

16) ИНВЕСТПРОФИТ Деловой вестник инвестора. http://www.invest-profit.ru

17) Оценка коммерческой недвижимости. http://fs-k.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvijimosti.

 

 

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

 

 

 

Данные предоставлены  консалтинговой группой НЭОЦЕНТР.

 

 

 

 

 

 

¹ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 32 с.

² Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. – СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. – 123 с.

3 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 10 с.

4 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер с англ. - М.: Инфра - М, 1998.

5 Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 28с.

⁶ Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 28с.

⁷ Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. – Уч. пособие: СПб ГУИТМО. – 2008, 28 с.

⁸ Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003. – 21 с.

⁹ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 35 с.

¹⁰ Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М: Феникс, 2008 – 253 с.

¹¹ Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 29с.

¹² Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 30 с.

¹³ Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 29с.

¹⁴ Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005. – 33 с.

¹⁵ Новости недвижимости. Виды инвестиций в недвижимость. http://newspro-estate.ru/vidy-investicij-v-nedvizhimost/ Дата обращения: 18.11.12.

¹⁶ Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 32 с.

¹⁷ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 11 с.

¹⁸ Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2), п. 6. 

¹⁹ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 16 с.

²⁰ ИНВЕСТПРОФИТ Деловой вестник инвестора. Треть инвестиций богачей в недвижимость приходится на инвестиции в коммерческую недвижимость. http://www.invest-profit.ru/nedvizhimost/rynok-nedvizhimosti/692-tret-investicij-bogachej-v-nedvizhimost.html. Дата обращения: 23.11.12.

²¹ ИНВЕСТПРОФИТ Деловой вестник инвестора. Оценка инвестиций в недвижимость. http://www.invest-profit.ru/nedvizhimost/rynok-nedvizhimosti/1016-ocenka-investicij-v-nedvizhimost.html. Дата обращения: 23.11.12

²² Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 138 с.

²³ Оценка недвижимости под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, — М.; "Финансы и статистика", 2007, стр. 121.

²⁴ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 156 с.

²⁵ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М: ФинАкадем. при Правительстве РФ. – 2003. 163 с.

²⁶ Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 14. 

²⁷ МСО 2007, ОППО, п. 9.2.1.1, стр. 29. 

²⁸ Оценка недвижимости. Под ред. М. А.Федотовой. ― М: "Финансы и статистика", 2008, стр. 171―181. 

²⁹ Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 28–29 с.

³⁰ Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), п. 15.

³¹ МСО 2007, МР 8, стр. 254. 

³² Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 392. 

³³ Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 339, 394. 

³⁴ Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 30 с.

³⁵Оценка коммерческой недвижимости. http://fs-k.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvijimosti. Дата обращения: 20.11.12.