Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка

Формирование  цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости¹¹.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточно го предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных  покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.¹².

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования  рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость¹³.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью, являются участниками рынка: üпокупатели; üпродавцы; üарендаторы; üарендодатели; üкредитные учреждения; üзаемщики; üдевелоперы; üстроители; üменеджеры; üвладельцы; üинвесторы¹⁴.

Характер взаимоотношений  между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Исходя из всего вышесказанного, можно заключить, что рынок недвижимости  представляет собой фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок, действия же на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход.

1.2. Инвестиции  на рынке недвижимости и их  отличительные черты.

Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными  на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным  способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.

Владение недвижимостью  как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.

Недвижимость постоянно  растет в цене, даже мировые кризисы  только на время  останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость  объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что  время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики  годы обычно компенсируется уверенным  ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным¹⁵.

Инвесторы, вкладывающие капитал  в недвижимость, различаются по целям  инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования¹⁶.

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые  являются наиболее важными для инвестора  и требуют анализа и учета  являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости  и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования¹⁷.

Рыночная  стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией¹⁸.

Инвестиционная  стоимость недвижимости – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях¹⁹.

Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно  отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом  в конкретных рыночных условиях под  влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.

На сегодняшний день в  ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды. 

Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом  у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют «свободные» деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман. 

Самые выгодные предложения  по недвижимости, как правило, находятся  в крупных городах, поскольку  именно там выгоднее получить прибыль  с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади  недвижимость будет уже не такой  ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К  тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный  комплекс, а также в ряде городов  и офисные помещения – это  отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость. 

Инвестиции в жилую  недвижимость не менее интересны  сегодняшним инвесторам. За последние двадцать лет цены на жилую недвижимость в России снижались лишь два раза: при дефолте 1998 года и при мировом финансовом кризисе 2009 года. Однако вскоре цены на жилье возвращались на свои места, и продолжали расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле. 

Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%. При этом на инвестиции в коммерческую недвижимость состоятельные люди рассчитывают реже. Поэтому на них приходится лишь 30% от всего объема инвестиций²⁰.

Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место  по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег  в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась  неликвидной. Однако если подойти к  этому вопросу серьезно и изучить  рынок, то можно также сделать  выгодные инвестиции в земельную  недвижимость. Таким образом, можно  сделать вывод, что инвестиции в  коммерческую недвижимость, наряду с  инвестициями в жилье и землю  – сегодня отличный способ вложения денег²¹. 

Глава 2. Особенности  оценки стоимости объектов недвижимости.

2.1. Основные подходы  и методы оценки стоимости  недвижимости.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Подходы к оценке описаны в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" ФСО №1. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, также он вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход ― совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами: ü метод прямой капитализации дохода; ü метод дисконтированных денежных потоков; ü методы, использующие другие формализованные модели.