Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка

Федеральное агентство по образованию

Московский  государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)

Кафедра «Экономической Теории и Инвестирования»

 

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине «Инвестиции»

на тему:

«Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка»

 

 

 

 

Научный руководитель: к.э.н., доцент

Выполнила:

 

 

 

 

 

 

Москва, 2012 год

 

 

 

                                                           Содержание                                        стр.

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Глава 1.Теоретические  основы инвестирования в недвижимость. . . . . . 5

          1.1. Рынок недвижимости: его особенности и сущность. . . . . . . . . . . . . 5

          1.2. Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты. 13

Глава 2. Особенности оценки стоимости объектов недвижимости. . . . . 19

           2.1. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости.19              

          2.2. Определение стоимости объекта недвижимости. . . . . . . . . . . . . 26

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Список литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Приложения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В долгосрочной перспективе  недвижимость обладает высокой ценностью. Ее цена намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости на данном этапе развития рыночных отношений являются наиболее перспективными.

Объектами недвижимости могут быть, как земля, так и здания на этой земле: производственные, торговые, административные и складские помещения; это могут быть различные сооружения, земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи и др.

Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Актуальность и практическая значимость такой темы, как инвестиции в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в портфели, так как доходность этого актива находится в более выгодном положении по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций). Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Объектом данного исследования является рынок недвижимости, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности  анализа рынка недвижимости, определить само понятие недвижимости, особенности  недвижимости как объекта инвестиций. В работе проанализированы основные способы и методы оценки стоимости недвижимости, что важно для инвестора, вкладывающего инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические особенности инвестирования рынка недвижимости.

2. Выявить особенности  и сущность рынка недвижимости.

3. Проанализировать особенности оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Рассмотреть основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

5. Определить стоимость объекта недвижимости на примере коммерческого объекта недвижимости.

 

Глава 1.Теоретические основы инвестирования в недвижимость.

1.1. Рынок недвижимости: его особенности и сущность.

В общем понимании рынок определяется, как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие рынка используется как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью¹.

Состояние рынка недвижимости является одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений, так как представляет собой существенную составляющую любой национальной экономики. Важнейшей частью мирового богатства, а это более 50 %, выступает недвижимость. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе².

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем³.

Рынок недвижимости – это  определенный набор механизмов, посредством  которых передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования⁴.

Рынок недвижимости – это  механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц  с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с  сектором финансовых инвестиций⁵.

Реальный сектор инвестиционного  рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (обычно возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей⁶.

Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости – это  рынок ограниченных ресурсов, продавцов  и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся  в экологически чистых и центральных  районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей  такой недвижимости, так как она  в силу перечисленных потребительских  свойств имеет высокую цену. Указанные  обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен  на каждый объект недвижимости.

Информация о рынке  недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском  рынке товаров и услуг. Здесь  трудно получить сведения о ценах  фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.⁷.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом⁸.

Рынок недвижимости имеет  сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По  типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По  различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью).

3. По  инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов)⁹.

Существуют различные  виды инвестиций в недвижимость в экономической теории, это: -  инвестиции в городскую недвижимость; -  инвестиции в загородную недвижимость; -  инвестиции в земельную недвижимость; -  инвестиции в офисную недвижимость; -  инвестиции в складскую недвижимость; -  инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам: ü по объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.); ü по региону инвестирования (Казань, Москва, заграница); ü по стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства,  покупка готового объекта). ü По форме финансирования: - по правовому статусу (частные и государственные); - по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); - по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования)¹⁰.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценивать влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: ü товар; ü формирование цены; ü способы финансирования сделки; ü степень ликвидности; ü баланс спроса и предложения; ü число потенциальных покупателей; ü информированность участников сделки; ü методы регулирования; ü надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.