Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка

Метод прямой капитализации  доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: C =   или

C = , где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Rk – коэффициент капитализации (%)²².

Коэффициент (ставка) капитализации  ― любой делитель (обычно выражаемый в процентах), который используется для конверсии дохода в капитальную стоимость²³.

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход (ЧОД) в текущую стоимость. Метод капитализации доходов используется в следующих случаях: 1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтирования  денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Расчет денежного потока при использовании метода ДДП  производится по следующей формуле: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД (Потенциальный валовой доход) – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД (Действительный валовой доход) – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД (Чистый операционный доход) – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный  поток для недвижимости после  уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости²⁴.

 Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV = + , где PV – текущая стоимость; Сt – денежный поток периода С; i – ставка дисконтирования денежного потока t; R – стоимость реверсии или остаточная стоимость; n – длительность прогнозного периода, лет²⁵.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна: Текущая  стоимость денежных потоков + Текущая  стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Метод применяется к потокам  с любым законом их изменения  во времени и определяет текущую  стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования  или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения.

Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Сравнительный подход ― совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость²⁶. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении²⁷.

В рамках сравнительного подхода  для оценки недвижимого имущества  могут использоваться следующие методы: метод прямого сравнительного анализа продаж; метод валового рентного мультипликатора; метод общего коэффициента капитализации²⁸. Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может  быть представлена в следующем виде: = , где Сo — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога, — вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.

Можно выделить следующие  преимущества и недостатки сравнительного подхода:

Преимущества: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах²⁹.

Затратный подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к зданию (сооружению), как свободного в предположении его наиболее эффективного использования и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) здания (сооружения) с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет стоимости здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) + ПП - ФИ - ФУ - ВУ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); ПП – прибыль предпринимателя; ФИ – физический износ; ФУ – функциональное устаревание; ВУ – внешнее устаревание; Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению).

При расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) затраты на воспроизводство или на замещение улучшений; 3) прибыль предпринимателя; 4) износ и устаревания; 5) стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний; 6) рыночная стоимость объекта как сумма стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Характеристика  основных понятий затратного подхода.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки³⁰.

Физический износ ― потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым³¹.

Функциональное  устаревание ― потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах. О функциональном устаревании свидетельствуют избыточные капитальные затраты и избыточные операционные затраты. Может быть устранимым и неустранимым. Также называется техническим устареванием³².

Экономическое (внешнее) устаревание ― потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (окружающей средой или местоположением). Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны³³.

Преимущества и недостатки затратного подхода следующие:

Преимущества: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России³⁴.

Подводя итог можно отметить, некоторые особенности оценки объектов недвижимости: – оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это капитал, «запертый» в малоликвидный актив; – трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом; – относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости; – сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

2.2. Определение  стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим на примере определение стоимости объекта недвижимости, а именно помещение коммерческого назначения, относящееся к сегменту офисной недвижимости. Основной задачей объектов любой коммерческой недвижимости является необходимость приносить доход. Соответственно, именно эту цель ставят перед собой владельцы, когда выбирают наиболее эффективную планировку помещения, разрабатывают концепцию развития, продумывают стратегии позиционирования конкретного объекта на рынке и так далее. При этом понятно, что такой подход не может не накладывать свои особенности на методы и методики оценки. Современный уровень развития рынка недвижимости таков, что наиболее точные результаты по оценке могут дать доходный и сравнительный подходы. А вот затратный подход оценки недвижимости в большинстве случаев здесь мало применим³⁵.

Объектом оценки является недвижимое имущество, представляющее нежилое встроенное помещение, на 1-ом этаже нежилого здания общей площадью 351,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 26А, стр. 1, за единицу времени — год.

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущественных прав пользования недвижимым имуществом за единицу времени — год (величины арендной платы), в виде годового арендного дохода. В целях данной оценки  используем только один подход к определению рыночной стоимости, рассчитанного исходя из общей площади объекта оценки, — сравнительного. Стоимость дохода определяется как произведение площади на величину арендной ставки. Применение двух других подходов — затратного и доходного — в данном случае не представляется возможным в силу того, что данный вид стоимости определяется, прежде всего, по аналогии со схожими предложениями стоимости услуг аренды. Использование данных подходов не позволяет получить корректных результатов.

Таким образом, расчет рыночной арендной ставки объекта оценки на дату оценки производился сравнительным  подходом. В рамках сравнительного подхода используется метод прямого  сравнительного анализа. Применение метода связано с тем, что он основывается на рыночной информации и отличается достоверностью получаемых результатов, так как подтверждается ссылками на источники рыночной информации, на используемые реальные цены аналогов из прайс-листов и других документов.

Так как объектом оценки является помещение коммерческого  назначения, относящееся к сегменту офисной недвижимости, в качестве объектов-аналогов в рамках проведения оценки принимались аналогичные  помещения офисного назначения, расположенные  на первых этажах жилых домов.

На основании анализа сегмента рынка, к которому принадлежит объект, входящий в состав объекта оценки, за февраль 2012 г. были выявлены объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с объектом оценки, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости (табл. 1).

Выбор единиц сравнения и  элементов сравнения проводится для оцениваемого объекта недвижимости. В результате анализа выбрана для объекта недвижимости единица сравнения ― руб./1 кв. м/год общей площади помещения, т. к. это стандартная единица сравнения, принятая на рынке недвижимости г. Москвы. Единица сравнения указывается без учета НДС и эксплуатационных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.

Сопоставление объектов-аналогов с объектами недвижимости по элементам  сравнения показало, что различия между оцениваемыми объектами и  объектами-аналогами по каждому  из указанных элементов сравнения  отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%: состав передаваемых прав на объект недвижимости; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи (предложения); период между датами сделок (предложений) и оценки; наличие (отсутствие) коммуникаций.