Строительные правоотношения

- точно прописывается  наименование объекта, место его  нахождения, виды строительных работ и иные данные, позволяющие однозначно определить, какой объект (виды работ) заказчик поручил, а подрядчик обязан построить, отремонтировать, реконструировать;

- сроки начала и  завершения строительных работ  (если выполнение работ разбивается на этапы, то указываются сроки выполнения каждого этапа работ);

- договорная (контрактная)  цена объекта, при чем стоимость  работ указывается как в текущих  ценах, так и в ценах 2006 года;

- порядок расчетов, при  чем досконально необходимо прописать в течение какого периода происходит выплата аванса (если аванс приплачивается), в течение скольких дней с момента приемки работ производиться окончательный расчет, указывается, выдается ли подрядчику аванс и в каком размере на закупку материалов и др.;

- источник финансирования  строительных работ, особенно  если работы производятся за  счет бюджетных средств;

- распределение функций  между заказчиком и подрядчиком,  по обеспечению объекта конструкциями,  материалами, оборудованием; 

- обязательно нужно  прописать, может ли подрядчик привлекать для выполнения работ субподрядную организацию.

Договор строительного  подряда подписывается руководителями обеих сторон, либо уполномоченными  лицами по доверенности (обязательно  указывается срок действия доверенности). Доверенности также подшиваются к пакету документов.

В случае, если существенные условия в договоре строительного  подряда будут отсутствовать, это  может в дальнейшем повлечь признание  такого договора незаконным (по иску заинтересованного  лица), что повлечет за собой убытки. 

В соответствии с пост. СовМина РБ от 15.09.1998 № 1450, (в редакции постановления СовМина РБ от 01.11.2006 № 1448), предметом договора строительного  подряда могут быть:

- строительство, реконструкция  зданий, предприятий и сооружений  и иных объектов;

- выполнение строительных  и иных специальных монтажных  работ.

В договоре по согласию сторон можно предусмотреть обязанность  подрядчика выполнить проектные  и изыскательные работы, а также  обеспечить эксплуатацию объекта после  его сдачи.

В договоре, по желанию сторон, необходимо прописать ответственность  заказчика и подрядчика с указанием размера штрафных санкций (пени) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора. Отсутствие в договоре ответственности сторон, с указанием размера неустойки, лишает в случае судебного разбирательства требовать сторону, чьи права были нарушены, возмещения с недобросовестной стороны неустойки (штрафа, пени) в соответствии со статьей 311 Гражданского кодекса (в этом случае «потерпевшая» сторона сможет в судебном порядке требовать взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 366 Гражданского кодекса). Очень часто на практике в договоре в разделе «Ответственность сторон» стороны прописывают следующую фразу «В случае неисполнения условий договора, ответственность сторон наступает в соответствии с законодательством Республики Беларусь». Если раздел «Ответственность сторон» договора оставить в такой редакции, то с недобросовестной стороны можно будет взыскать только за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК РБ).

Вопросы капитального строительства  также регулируются пост. СовМина  РБ от 15.09.1998 № 1450, если иное не вытекает из договора между сторонами.

 

Инженерные  организации

 

Не имея своей технической службы, заказчик правомочен в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятии от его имени решений по взаимоотношениям с подрядчиком, может заключить договор с инженерной организацией (инженером) на оказание услуг. При этом в договоре строительного подряда делается ссылка на  договор инженерной организацией.

Объем полномочий инженера в отношении подрядчика отражается в договоре подряда. Функции инженера могут быть следующими: подготовка проекта, осуществления надзора  и контроля за исполнением проекта, обеспечение применимости результатов строительных работ, в соответствии с требованиями технических норм. Инженер может осуществлять общее руководство проектом и консультирование заказчика.

Договор на инженерные услуги должен быть заключен в письменной форме. При этом заказчик не может передать инженеру следующие функции: принятие решения о строительстве объекта, выполнении работ, утверждение технического задания на проектирование, решение вопроса о проведении подрядных торгов и утверждение их результатов, передачи подрядчику строительной площади, формирования приемочной комиссии и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Как правило, инженер, не имеет непосредственных договорных отношений с подрядчиком, за исключением, когда он от имени заказчика заключил с подрядчиком договор.

 

 

Правоотношения  между заказчиком, подрядчиком, генеральным  подрядчиком и субподрядчиком.

 

В соответствии с Инвестиционным кодексом и пост. СовМина РБ от 15.09.1998 № 1450, заказчиками строительных объектов могут выступать юридические и физические лица Республики Беларусь и других государств. Заказчиком часто выступают административно-территориальные единицы Республики Беларусь, министерства, ведомства, в этом случае финансирование часто производиться за счет бюджетных средств (республиканского или местного бюджета). Как правило, заказчики сами являются инвесторами, но на практике есть случаи, когда инвесторы возлагают функции заказчика на другое лицо, которое принимает инвестиционное имущество в целях реализации инвестиционного проекта.

Подрядчики в строительстве  – это юридическое лицо или  индивидуальный предприниматель, имеющее  право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (имеющие сертификат на выполнение определенного вида работ) и заключившее договор строительного подряда с заказчиком.

Генеральный подрядчик  – это подрядчик, привлекающий для  выполнения отдельных строительных работ других лиц (юридических лиц  или индивидуальных предпринимателей) по договорам субподряда. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков на основании торгов.

За все работы, выполненные  субподрядчиком, ответственность перед  заказчиком несет генподрядчик. Субподрядчики  несут ответственность перед  генеральным подрядчиком за выполненные  виды работ в объемах и в сроки  определенные договором  субподряда, в соответствии с проектно-сметной документацией.

Иногда в договоре подряда, заключенным между генеральным  подрядчиком и заказчиком, заказчики  прописывают норму, где предусматривают, что привлечение к работам на объекте субподрядных организаций происходит только с разрешения заказчика.

Правилами предусмотрено, что для производства работ на одном объекте заказчик может  привлекать несколько генеральных  подрядчиков, по разным договорам строительного подряда, самостоятельно осуществляющих виды работ согласно заключенному по договору.

Положение о генеральном  подрядчике в строительстве утверждено приказом Министерства архитектуры  и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 № 260.

В пост. СовМина РБ от 15.09.1998 № 1450 предусмотрено, что субподрядчик несет перед генподрядчиком такой же перечень обязательств по заключенному договору субподряда, как и генподрядчик перед заказчиком.

Законодательством предусмотрено, что  услуги генподрядной организации подлежат оплате со стороны субподрядчика. Размер оплаты генподрядных услуг определяется договором. Как правило, генподрядные услуги составляют и оплачиваются в размере до двух процентов от стоимости выполняемых по договору субподряда работ.

 

2.  Основные условия договоров строительного подряда: предмет договора, порядок расчетов, ответственность сторон, обязательства сторон, порядок заключения договоров.

 

В соответствии с пост. СовМина РБ от 15.09.1998 № 1450, договора строительного подряда заключаются при организации подрядных торгов (в соответствии с условиями этих торгов), а при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов – по соглашению заказчика и подрядчика.

Гражданским кодексом предусмотрена  добровольность и равноправие сторон при заключении договора. Белорусским законодательством предусмотрена прерогатива закона над договором. В обществе, в том числе у субъектов хозяйствования бытует мнение, что если в договоре что-либо не будет прописано, то будем руководствоваться требованиями законодательства.

Статья 402 ГК РБ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными считаются такие условия о предмете договора, условия которые названы в законодательстве как существенные для договора данного вида.

Забегая немного вперед, хочется отметить, что в отношении договоров строительного подряда сложилась своего рода некая пагубная практика,  в соответствии с которой одна из сторон готовит проект договора подряда и направляет его другой стороне. Другая сторона, изучает пункты договора подряда и вносит в него свои замечания. При этом, внесение замечаний (поправок) оформляется в виде протокола разногласий, делая ссылку (письменно от руки) на существующий протокол разногласий непосредственно в договоре строительного подряда. Получив договор подряда и протокол разногласий к нему, другая сторона в договоре иногда оформляет протокол урегулирования разногласий.

Самым существенным условие  заключения договора строительного подряда является указание предмета (объекта и видов производимых на объекте работ), сроков выполнения на объекте работ и стоимость работ.

Предмет договора включает в себя: название объекта и его  месторасположения (в обязательном порядке необходимо все точно переписать, как значиться в проектно-сметной документации) с точным указанием видов работ.

Сроки выполнения работ  точно прописываются в договоре строительного подряда. Пример: «Начало  работ – март 2012 года, окончание  работ – апрель 2013 года». Графики производства работ оформляются отдельно и прилагаются к договору как неотъемлемая его часть.  Нужно помнить, что сроки выполнения работ – это более узкое понятие, срок исполнения договора – широкое понятие имеющее силу до полного исполнения сторонами обязательств по договору. 

 В соответствии  со ст. 191 ГК РБ сроки по сделкам  могут определяться:

- календарной датой;

- истечением определенного в соглашении сторон периода времени, которое исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами;

- событие, которое должно неизбежно наступить.

 

Порядок расчетов. 

 

В договоре строительного  подряда ответственность сторон за неисполнение обязательств может  быть предусмотрена в виде индексации, которая рассчитывается с учетом изменения строительно-монтажных (ремонтных) работ  в связи с инфляцией на момент выявления нарушений.

На практике индексация очень удобна и проста в применении. Ее просто включают в акты выполненных  работ (со стороны подрядчика), либо списывают (со стороны заказчика).

Кроме того, условиями договора строительного подряда иногда предусматривается выплата подрядчику премии за своевременно и качественно выполнены работы (особенно при производстве долго строящихся объектов), которая исправно выплачивается заказчиком подрядчику, так как предусмотрена проектно-сметной документацией. Эту премию, при нарушении подрядчиком обязательств заказчик просто снимает.

В договорах порядок  расчетов прописывается, как правило, следующим образом: если в договоре предусмотрено предоставление аванса, прописывается  срок, в течение которого заказчик перечисляет указанную сумму подрядчику. Авансы могут предоставляться подрядчику на закупку материалов и оборудования. Если это долгосрочное строительство (крупный объект), то авансы, как правило, перечисляются ежемесячно, в начале каждого календарного месяца.

Окончательный расчет производиться  заказчиком после подписания актов  выполненных работ (как правило, каждый месяц), после предоставления подрядчиком справки формы С-2 и С-3 (справки о стоимости выполненных работ). Справки формы С-2 и С-3 должны быть предоставлены заказчику не позднее 25 числа текущего месяца. Особенно строго за своевременным предоставлением акта выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ подрядчиком, соблюдается, если оплата за выполненные работы производиться из бюджетных средств (через органы казначейства).

Окончательный расчет производиться  за вычетом ранее выданных авансов. Все указанные моменты необходимо отражать в договоре.

Иногда в договорах  строительного подряда отдельным пунктом прописываю возмещение транспортных расходов подрядчику, но в основном возмещение транспорта включается  акты выполненных работ.

Очень часто в строительной практике подрядчик не отрабатывает аванс, выданный ему в начале месяца, в этих случаях заказчик не выдает аванс в следующем месяце.

 

Ответственность сторон.

 

В статье 290 Гражданского кодекса указано, что односторонний  отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Пост. СовМина от 15.09.1998 № 1450 предусмотрено, что в договоре строительного подряда (субподряда) необходимо указывать ответственность сторон, которая наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору. Раздел «Ответственность сторон» в обязательном порядке стороны должны прописывать в договор строительного подряда, если строительные работы финансируются из средств местного или государственного бюджета.