Рентные договора: понятие, правовая природа, виды

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора. Но при заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст.430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует считать незаключенным.

 

 

 

Рис.2

 

От предыдущего договора этот договор разнится двумя существенными моментами. Во-первых, предметом рассматриваемого договора может быть только недвижимое имущество. Во-вторых, при ренте с иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 601). Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603). Общий объем содержания в месяц не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602). В силу ст.411 ГК требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п.1 ст.1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст.1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Эти отношения носят лично-доверительный характер15. Поэтому моральное насилие или плохое отношение плательщика ренты к получателю, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком своих обязательств, дающее получателю право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены по ст. 565. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением (п. 2 ст. 605).

Кроме того, следует сказать, что необходимость, например, в уходе может возникнуть через какое-то время после заключения договора. Но если она возникнет, эта обязанность (по уходу) должна исполняться плательщиком. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 2 ст. 605).

Интересы получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты – собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только при наличии предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 602). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ч. 2 ст. 602).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например, правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д.

Сделки с имуществом (отчуждение, залог или другие), переданным в обеспечение пожизненного содержания, плательщик вправе осуществлять только с согласия получателя ренты. Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.(ст.605 - договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты.) Поэтому ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость, поэтому договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует иметь в виду правила, установленные ст.552 ГК РФ, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае, когда договор купли-продажи заключается по поводу земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение, другая недвижимость, без передачи в собственность этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Условия, определяющие право пользования продавца, согласовываются в договоре купли-продажи.

3. Нотариальная практика по делам, вытекающим из договоров ренты

 

Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары

Как уже было ранее отмечено договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Анализ практики нотариусов г. Москвы позволяет констатировать фактическое отсутствие информации о случаях передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты не сложилась вообще.

Такой важнейший инструмент, предусмотренный законодательством, как выкуп ренты, по сути, не используется ни получателями, ни плательщиками ренты.

Специфика рассматриваемого договорного института нашла свое отражение и в нотариальной практике. Договор ренты, а точнее - договор пожизненного содержания с иждивением, является практически единственным договором, заключение которого не допускается через представителя. Являясь федуциарной сделкой, договор пожизненного содержания с иждивением полностью подпадает под действие п.4 ст. 182.

Нотариальная, главным образом судебная, практика показывает, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию получателя ренты.

В качестве примера приведу несколько исковых заявлений о признании договора ренты недействительной со стороны получателя ренты:

- Определение Московского городского суда от 06.09.2012 г по делу №11-11871 В удовлетворении иска о восстановлении нарушенного права и расторжении договора пожизненного содержания с иждивением отказано правомерно, поскольку ответчик взятые на себя обязательства по договору исполняет надлежащим образом выплатой денежных средств, размер которых превышает общую стоимость ежемесячного материального обеспечения получателя ренты, и несением расходов на содержание жилого помещения;

- Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2012 по делу №11-19136 В удовлетворении иска о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением  отказано правомерно, поскольку судебными решениями установлено выполнение  ответчиком обязательств  по договору ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Налицо ситуация, когда любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты.

Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается "уравновесить" интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела.

 

4.

 

 

В результате проведенного исследования предлагается внести в

действующее гражданское законодательство РФ следующие изменения и

дополнения:

- изменить  название гл. 33 ГК РФ «Рента  и пожизненное содержание с иждивением» и именовать ее в дальнейшем «Рента», переименовать 1 гл. 33 ГК РФ «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» на «Общие положения о ренте»;

-  Заменить в п. 1 ст. 583 ГК РФ  слово «имущество» на словосочетание «движимое и (или) недвижимое имущество», изложив данный пункт в следующей редакции: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность движимое и (или) недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное движимое и (или) недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме»,

- дополнить  ст. 599 ГК РФ п. З в следующей  редакции: «Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты»;

- дополнить  ст. 584 ГК РФ предложением: «Несоблюдение  формы договора ренты влечет  его недействительность»;

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Сторонами договора ренты являются получатель и плательщик ренты. Содержание договора составляет обязанность плательщика ренты в периодической выплате ренты ее получателю.

Российское гражданское законодательство предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, в котором в качестве рентного капитала выступает недвижимое имущество, подлежит также государственной регистрации. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не только сама сделка, но и переход вещного права. В случае несоблюдения требования названной нормы, рентный договор будет в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ признаваться недействительной сделкой.