Рентные договора: понятие, правовая природа, виды

Договор ренты является самостоятельным типом договора и урегулирован гл. 33 ГК.

Относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 556). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения).

Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче движимого имущества в собственность плательщика бесплатно, т.к. в этих случаях к отношениям сторон по передаче имущества применяются нормы о договоре дарения. Если движимое имущество передается за плату, то договор ренты будет консенсуальным, поскольку к нему будут субсидиарно применяться нормы о купле-продаже.

Таким образом, договоры ренты заключенные под отчуждение движимого имущества, могут быть и реальными и консенсуальными. Соответственно они могут иметь односторонний (реальные) или взаимный (консенсуальные) характер.

Если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор всегда будет консенсуальным а, значит, и взаимным. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации договора. На консенсуальный  характер договора не влияет на плату или не отчуждается имущество под выплату ренты.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность платить ренту.

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (ч. 1 п. 1 ст. 594), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 573). В ГК устанавливается минимальный размер пожизненной ренты (не менее минимального размера оплаты труда – п. 2 ст. 597) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (подлежит увеличению- п. 2 ст. 597). Цель подобных предписаний закона – защита интересов получателя ренты и установление притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о способах обеспечения обязательств по выплате ренты.

В соответствии с п. 2 ст. 558 существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 310) либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору (ст. 824) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. В первом случае имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание, поручительство, гарантия и т.д. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 558).

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 558). Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 557). В соответствии с п. 2 ст. 557 плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 370) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты ГК предусмотрел ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 366, если иной размер процентов не установлен договором.

1.3. Правовые особенности  договора ренты земельного участка

Понятие "рента" ученые рассматривают в двух значениях: во-первых, как определенный доход с капитала, имущества, земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, во-вторых, это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом. Термин "рента" и обозначаемое им содержание зародились еще в Древнем Риме. На Руси о земельной ренте упоминалось в Правде Ярослава, в которой говорилось о том, что различные "работные люди" рядовичи, закупы, смерды работали на барской земле под непосредственным надзором приказчиков. В то далекое время, очевидно, применялись принципы ренты продуктами. В Средние века договор ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника - рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество - земельный участок, чтобы получить под него определенную сумму денег. Немного позже, когда церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические, договор ренты рассматривался как выход из сложившейся жизненной ситуации. Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. На современном этапе о договоре ренты говорится в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка.

Действующим земельным законодательством и подзаконными актами не установлены особые требования к договору ренты земельных участков, как не утверждена и рекомендуемая форма такого договора. При заключении договора ренты земельных участков следует руководствоваться действующим законодательством, учитывая специфику земельного участка как объекта гражданского оборота.

Следует отметить, что земельная рента - сравнительно распространенный договор, широко практикующийся в зарубежных странах, и сравнительно недавний институт российского права. Отсутствие специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, создает на практике определенные проблемы при заключении договора ренты земельного участка и приводит к масштабному обращению земельных участков, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в собственность граждан, юридических лиц посредством данного договора6.

В связи с тем, что в законодательстве не предусмотрено специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, а к договору ренты земельного участка применяются общие положения Гражданского кодекса РФ, а также правила, предусмотренные для договоров купли-продажи, аренды, мены, дарения, следует выделить специфические черты данного договора, проведя грань между договорами аренды, купли-продажи, дарения, мены.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты земельного участка характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Анализ законодательства показывает, что институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность.

Но при этом необходимо заметить, что договор ренты обладает специальными признаками, позволяющими отличить его от смежных договоров, и в частности от купли-продажи. Так, например, при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о цене договор считается незаключенным. В то же время при отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты земельного участка, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в рентных отношениях не имеет такого значения, как при продаже земельного участка, поскольку для договора ренты главное - выплата рентных платежей, а вопрос о цене возникает при выкупе земельного участка.

Рассматривая договор ренты, необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора. В Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством земельный участок может находиться в собственности физического лица, юридического лица, государства, которые в полной мере обладают полномочиями по владению, распоряжению, пользованию земельным участком.

Статья 583 ГК РФ в качестве субъектов указанного договора называет получателя ренты - сторону, которая передает по договору имущество, и плательщика ренты, в собственность которого данный земельный участок передается. В данном случае субъектом договора в соответствии с законодательством будет являться собственник, который в полной мере обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Полагаю, что указание на собственника как субъекта договора ренты земельного участка является достаточно условным из-за отсутствия в законодательстве правовых положений относительно договора ренты земельного участка.

Из общих положений гражданского законодательства, касающихся договора ренты, следует то, что субъектами договора ренты могут быть физические, юридические лица, но при этом следует отметить, что в законодательстве не упоминается, каков же на самом деле субъектный состав данного договора, можно ли рассматривать в качестве субъектов иностранных граждан и лиц без гражданства. Если применять к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то согласно действующему законодательству иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора, в случае же применения правил договора аренды необходимо отметить, что действующим законодательством иностранный гражданин включается в состав субъектов данного договора7.

Думается, что, поскольку при заключении договора ренты земельный участок переходит в собственность плательщика ренты, рассматривать иностранного гражданина, лиц без гражданства в качестве субъектов данного договора нельзя, поскольку это входило бы в противоречие с существующими нормами земельного законодательства.

Говоря о таких субъектах договора, как юридические лица, необходимо отметить, что по поводу отнесения их к субъектам данного договора в научной литературе высказываются различные точки зрения. Так, К.Г. Токарева полагает, что из субъектного состава договора ренты необходимо исключить коммерческие организации, поскольку их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и несовместима с положением о ренте земельного участка.

А.Л. Корнеев полагает, что к получателям ренты земельного участка могут быть отнесены только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В частности, он указывает, что правовой природе данного договора больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели. Думается, что в качестве субъектов договора ренты земельного участка нельзя рассматривать некоммерческие организации, поскольку они создаются для реализации определенных целей.

В соответствии с законодательством юридическое лицо - это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в случае применения к договору ренты земельного участка норм, касающихся договора купли-продажи или аренды, в качестве субъекта договора ренты земельного участка мы можем рассматривать коммерческую организацию, поскольку согласно действующему законодательству в качестве собственников земельных участков могут выступать юридические лица - коммерческие организации, которые в полной мере обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей, коммерческие организации необходимо рассматривать в качестве субъектов договора ренты8.

Исследуя субъектный состав договора ренты земельного участка, нельзя обойти вниманием государство, которое согласно действующему законодательству активно выступает субъектом различного рода сделок. Но при этом следует отметить, что перед нами субъект, обладающий специальными признаками, одним из которых является осуществление государственно-властных полномочий.

При рассмотрении правовых особенностей договора ренты земельного участка следует уделить внимание предмету данного договора. Предметом данного договора является земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ9 под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В связи с тем что к договору мены земельными участками применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ), при определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать: местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем; в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон. Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка.

При рассмотрении особенностей предмета данного договора следует рассмотреть вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора и можно ли рассматривать в качестве предмета договора земельную долю.

Рассматривая законодательные положения относительно купли-продажи, которые в соответствии с законом могут быть применимы к договору ренты земельного участка, необходимо отметить, что Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"10 устанавливает право купли-продажи земельных долей, выделенных из общей долевой собственности, лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, и запрещает данным лицам куплю-продажу земельных долей, находящихся в долевой собственности.