Рентные договора: понятие, правовая природа, виды

Согласно ст. 12 указанного Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которые с ней не согласны, могут выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

Статья 250 ГК РФ11 предусматривает право продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, при котором остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Существование данной нормы закона вносит неясность и создает затруднения на практике, которые приводят к возникновению оснований для подачи исковых заявлений в суд12.

На основании вышеизложенного следует отметить, что представляется правильной позиция ученых, согласно которой часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В качестве предмета указанного договора нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

В связи с этим предметом договора ренты земельного участка будет являться земельная доля, выделенная из общей долевой собственности, поскольку по договору ренты одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, т.е. земельный участок, передаваемый под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель земельной ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что договор ренты земельного участка, хотя не предусмотрен законодательством, но, в связи с тем, что является часто встречающимся договором на практике, имеет свои определенные правовые особенности и признаки, позволяющие его отличить от смежных договоров. Полагаю, что законодателю необходимо предусмотреть в законодательстве еще не оформленный, но уже часто заключаемый на практике договор ренты земельного участка, указав на правовые особенности заключения данного договора.

2. Виды рентных договоров

2.1. Договор постоянной ренты

 

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный и некоммерческий характер обязательств по ее выплате.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589).

Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или для достижения определенных целей, не могут быть получателями такой ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения. Учреждения не могут быть по общему правилу получателями постоянной ренты, поскольку ГК запрещает им отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Они также не могут отчуждать имущество, приобретенное за счет разрешенной им доходной деятельности, поскольку в данном случае они действуют как предприниматели, а последние получателями постоянной ренты быть не могут13.

Коммерческие организации и ИП в качестве ренты выступать не могут, так как их предпринимательская деятельность, неразрывно связанная с оборотом имущества несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в результате правопреемства при реорганизации юридических лиц (п. 2 ст. 590). Иное может быть предусмотрено законодательством или договором. Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход (законные или договорные) не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому в принципе не будет соответствовать закону запрет на передачу постоянной ренты по наследству, т.к. в этом случае постоянная рента трансформируется в пожизненную.

Размер рентных платежей – существенное условие договора (ч. 1 п. 1 ст. 590). В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (п. 2 ст. 590).

Основная форма рентных платежей – денежная (п. 1 ст. 590). Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590).

Сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 Гражданского кодекса РФ).

В длящемся обязательстве из договора ренты особое значение имеет вопрос о распределении риска случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Здесь подлежит учету бесплатно или за плату передавалось имущество в собственность плательщика ренты. Если имущество передавалось бесплатно, то риск его случайной гибели или случайной порчи, повреждения несет плательщик (п. 1 ст. 595) и это будет означать, что несмотря на гибель имущества, он должен будет продолжать уплачивать ренту, поскольку ничего за имущество не платил. Если имущество под выплату ренты передавалось за плату, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим, так и по специальным основаниям. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего в связи с передачей под выплату ренты недвижимого имущества, по таким общим основаниям как смерть гражданина и ликвидация юридического лица невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп.

В соответствии с п. 1 ст. 592 плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (п. 3 ст. 592). В договоре стороны могут предусмотреть только одно ограничение на выкуп ренты: невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют алеаторный характер, а договоры без таких ограничений – не сохраняют.

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре (п. 1 ст. 592). При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 592). В таких случаях в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, вследствие того, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 592).

О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором (ст. 593).

Обязательства из договора могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. 

Последний вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда:

1) плательщик  ренты просрочил ее выплату  более чем на один год, если  иное не предусмотрено договором  постоянной ренты;

2) плательщик  ренты нарушил свои обязательства  по обеспечению выплаты ренты (ст. 592)

3) плательщик  ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные  обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться  им в размере и сроки, установленные  договором;

4) недвижимое  имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

 

2.2. Договор пожизненной ренты

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица   (лиц)   (п.   1   ст.   601   Гражданского   кодекса   РФ). Договор пожизненного  содержания  с  иждивением  является  разновидностью договора пожизненной ренты. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимое имущество (см. рис.1)

Принципиальная особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты.

 

Рис.1

 

Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя ренты непередаваемы, т.к. они неразрывно связаны с его личностью14.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596). Эта рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (п. 2 ст. 596). При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596).

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 597). Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 597).

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не должен быть менее одной базовой величины (п. 2 ст. 597). Увеличение установленного законодательством размера базовой величины ведет к автоматическому пересчету размера ренты.

Договор пожизненной ренты – это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты. (ст. 596).

В отличие от плательщика получатель пожизненной ренты вправе прекратить обязательства, вытекающие из данного договора. В случаях существенного нарушения договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 596, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599).

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599).

 

2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением

 

В отличие от договора постоянной и пожизненной ренты по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК). (см. рис.2)

В качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

б) третье лицо (или лица),

в) бывший собственник и третье лицо (лица).