Рента шарты

Аренданың ретті шарттары туралы айтатын болсақ, онда табысты ұдайы табу сипаты жоғалып қалады. Бірақ басқа түстен қарасақ, біз жаңа заңнама мүлікті жалдау (аренда) мерзімі бойынша шектеулерді негізінен алып бастағанын байқай аламыз. Сондықтан рента және мүлікті жалдау шарттарының бұл -табысты тұрақты табу немесе таппау бойынша сөзсіз болып келмейді.

Сонда да рента алушының құқықтық жағдайы мүлікті жалға беретін немесе өзге қызметті жүзеге асыратын кәсіпкер субъектінің құқықтық жағдайынан немен ерекшеленетінін айтып кетейік.

Біріншіден, рента алушыда  кәсіпкерлік тәуекел (қауп) орын алады. Екіншіден, кәсіпкерді тіркеуге қатысты  талаптар болмайды. Б.В.Покровский атап көрсеткендей экономикалық мағынадагы ренталық қатынастар тек ренталық ренталық міндеттемелер арқылы емес, өзге де міндеттемелер арқылы қамтамасыз етіледі. Экономикалық мағынадағы ренталық қатынастар рента алушыларының кәсіпкерлік қызметімен байланысты болады немесе байланыспауы мүмкін. Азаматтық кодекстің ерекше бөлімінің жобасында тұжырымдалған ренталық міндеттемелер бойынша рента алушысы коммерциялық ұйым бола алмайды. Сол сияқты кәсіпкер ретінде өрекет ететін азамат та ренталық міндеттеменің тарапы бола алмайды. Бұл айтылған Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің күшінде болып келетін редакциясына да қатысты әділ болып келеді [5,81бет.].

Сөйтіп, рента шарты  мүлікті пайдаланудың жаңа заңды нысаны болады. Шартты пайдалану тұрақты және қажетті жоғары пайда табу кәсіпкерлік қызметке байланыссыз. Рента шарты бойынша мүлік едәуір көп көлемдерде берілуі мүмкін. Сол сияқты рентаны тек жеке қажеттер үшін қолдану да жоққа шығарылмайды.

Егер мүлікте ерекше қасиеттер болса, онда меншік иесі өзіне еш қиындықсыз оны сата да алады. Сату бағасын да мүлік иесі болашақта алынуы мүмкін ренталық төлемдерді де ескере алады. Сөйтіп меншік иесі табысты бір рет ғана болса да бірақ аса қауіпсіз (тәуекелсіз) таба алады.

Қазақстан Республикасының  азаматтық заңнамасының жағдайын ескере отырып, рента қатынастарының және заем қатынастарының заңды нысандарын айқын ажырату керек. Болмаса тәжірибеде осыған қатысты қателесулер орын алып келеді , Кейде заңгерлер бұны түсіне тұра немесе түсінбей-ақ олардың, ажыратылысын ескермейді, бұл жағдайды ескермеу занды бұрмалауға әкеліп соқтырады, мемлекетіміздің қаржы жүйесіне нұқсан келтіруі мүмкін, жалпылама мүдделерді жария (қоғамдық) бұзады.

Жалпылама рентада оларды бөліп шығару мәжбұрлі қажетті болып келетін дербес, элементтер бар ма деген сұрақты қою орынды болады. Рента шарты институтының жаңалығы осыны талап етеді. Ал бұл мәселеге арналған зерттеулер өте жеткіліксіз.

Өз кезегінде рента  шарты бұл оларды жасасу, әсіресе орындау кезінде даулы сұрақ (мәселелердің) көбі (кеп саны) туындайтын азаматтық құқықтық шарттардың бірі.

Рента шартының ерекше белгілері ретінде А.П.Сергеев оның оған қатысатын тұлғалар араларында басқа шарттық міндеттемелерге тиесілі болыл келмейтін айырықша құқықтық қатынастар пайда болуына әкелетінін көрсетеді. Бұл рента шартында : туындайтын қатынастар, ұзақ, тұрақты, ал өмір бойы асырау кезінде сенімге негізделген болып келетінінде көрініс табады. Ренталық шарттың тағы да бір ерекшелігі, онда орын алатын тәуекелге негізделу (алеаторлық) ешқандай өзге шартқа тән болып келмейді1. Жоғарыда рента шарты бойынша теуекел және кәсіпкерлік тәуекел бір-біріне тең болып келмейтін түсініктер 1 екені айтылған еді. Бірақ олар айырмашылығы дәрежесін әлі арнайы талдау (зерттеу) қажет.

Рента шарты бойынша  тәуекел А.П.Сергеев әділ көрсеткендей рента төлемдерінін мөлшері рента төлену үшін иеліктен шығарылған мүліктің құнынан көп, немесе керісінше аз болып шығуының қаупінде. Шартты жасасқан кезде тараптар осы тәуекелді сезінеді және онымен келіседі деп болжанады.

Біздің көзқарасымыз бойынша, тек тәуекелді сезінудің болжамы жеткіліксіз. Тараптар шарт бойынша берілетін мүліктің және төленетін төлемдер (рентаның) бір біріне сәйкестігін сезінетінін болжамы да қажет. Осыны жасаған кезде (болжамды қолданғанда) біз басшылыққа сатып алу-сату, айырбас шарттарымен қамтамасыз етілетін тепе-тең айырбасты алмауымыз керек. Аталған болжам көмегімен рента шартының мақсаты жөніңдегі көзқарас қалыптасуы мүмкін, себебі мәміленің мақсаты, бұл сана сезімде әрекеттер оларға жету үшін жасалатын нәти-жені алдын ала болжау.

Мәміле екі жақты  болып келетін жағдайда оның мақсаты күрделі (екі қырлы) болып келеді. Рента төлеушісі үшін рента шарты бойынша негізгі қажетті нәтиже бұл арқылы немесе ақысыз негізде ренталық табысты келтіру мүмкін мүлікті алу. Осы себептен (табыс келтіру қабілетіне байланысты) ол мүліктің құны едәуір болып келеді [6,187бет.].

Сөйте тұра ол мүліктің бұрынғы иесіне (оның пайдасына) артық (жоғары рентаны бас тартқысы келеді. Осы нетижені рента төлеушінің теріс нәтижесі қылып белгілеуге (анықтауға) болады. Рента алушы тым аз емес ренталық төлемдерді алғысы келеді.

Рента шарты қазіргі  азаматтық құқықта оларға реалдық (шынайылық) мінезі берілген аздаған шарттардың қатарына жатады. Ол бойынша құқықтар мен міндеттер пайда болуы үшін мұлік рента төлеушіге берілуі керек.

Рента шарты бір жақты  шарт болып табылады. Мүлік берілгеннен кейін жалпы тәртіп бойынша рента алушыға ешқандай міндеттеме жүктелмейді. Рента төлеуші рентаны сатып алу құқықтығына ие болады, бірақ бұл құқық негізгілердің қатарына жатпайды. Жоғарыда атап көрсеткендей рента қатынастарына сатып алу-сату, сыйға тарту шарттарының нормалары қолда-нылуы мүмкін, бірақ рента шарты рента төлеушісі үшін жоғары тәуекелді болғасын, оларды қолдану мүмкіншілігі бірталай шектеледі.

Рента шартын және өсиетті қоспағанда ерекше бөлімнің нормалары өзге мәмілелерге оларды нотариатты нысанда жасау бойынша талаптарды қарастырмайды. Егер рента төлеу үшін қозғалмайтын мүлік иеліктен шығарылса, онда нотариалдық куәландырудан басқа рента шартын мемлекеттік тіркеуден өткізуі тиіс. Бүндай талаптар рента шартының жоғарыда қарасты-рылған ерекшеліктеріне негізделеді. Тараптардың шынайы еркі туралы дау-дамайлар түындауы мүмкін. Мысалға, рента төлеуші мүлік бағасын бөліп бөліп төлеймін дел болжағаны анықталуы мүмкін. Нотариат қызметіне тараптардың нақты мақсатын анықтау жатады, ол тараптарға ұсынылатын жобаның мағына-сын және мәнін түсіндіруге міндетті (Қазакстан Республикасының «Нотариат туралы» заңының 35-бабы). Рента шартының заңды құрылымының күрделігін ескертетін болсақ, бұның мәні келісетіндер үшін аз емес екенін танимыз [7,27 бет.].

Тараптар рента төленуі  үшін берілген жылжымайтын мүлікке (жер учаскесіне, ғимаратқа, құрылысқа немесе өзге жылжымайтын мүлікке) рента ауыртпалық тудыратынын жоққа шығара алмайды. Егер рента төлеуші осындай мүлікті иелігінен шығарса, онда рента шарты бойынша оның міндеттемелері мүлікті иемденушіге өтеді. Бұл заңнамалық шешім тен негізде рента төлеу-шінің де рента алушының да мүдделерін ескереді. Болашақта рента алушы ҚР АК 533-бабы 2-тармағымен қарастырылған мүмкіншіліктерді пайдаланып құны аз емес мүлікті өзіне қайтарып алатынын жоққа шығармау керек.

Ал, егер рента ауыртлалығы туралы 520-бабы нормасының әсерін жылжитын мүлікке де таратса, онда бұнымен рента төлеушінің құқықтары негізсіз кемсітіледі. Сондықтан, жылжитын мүлік иеліктен шығарылған кезде тараптардың қатынасы ренталық міндеттеме көлемінде сақтала береді, одан асып шықпайды.

Тағы да мынаны қосып  айтуға болады. Рента ауыртпалығынын мүлікпен бірге еру (ауысу) сипаты болғаныменен, өмір бойы асырауда ұстау қатынастарын қоспағанда, оның заттық-құқықтық мінезі болмайды.

Қозғалмайтын мүлікті  беру рента төлеушіні толық міндеттемеден босатпайды. Егер заңнамамен немесе шартпен олардың ортақ бірлескен жауапкершілігі қарастырылмаса, онда алғашқы рента төлеушісі жаңа рента төлеушімен бірге субсидиарлық (қосымша) жауапкершілікті көтереді.

Рента төленуін қамтамасыз ететін норманың міндетті мәні (әсері) бар. ҚР АК 521-бабының 1-тармағына сәйкес, рента төленуі үшін жер бөлшегіне немесе өзге жылжымайтын мүлікке құқық (меншік құқығы) берілетін болса, рентаны алушы рента төлеуші міндетін қамтамасыз ету мақсатында сол мүлікке келіп құқығына иеленеді. Рента төленуін өзге жолмен де қамтамасыз етуге болады, бірақ осы да аса қажеттілік болмауы мүмкін.

Рента төленуі үшін жылжымайтын  мүлік берілетін болса, заң міндеттеме орындалуды қамтамасыз ету түрін тікелей анықтамайды. Бірақ, әрине, бұл реттерде сң тиімді болып келетін тәсіл бүл рентаға берілетін немесе өзге мүліктің кепілі. Рента төленуін қамтамасыз ету міндеті баламалы болып келеді. Қамтамасыз ету орнына рента төлеушісі бүл міндеттемелерін орындамаудың немесе тиісті орындалмаудың қаупін (тәуекелін) рента алушының пайдасына сақтандыруға құқылы. Тандау құқығы рента төлеушісінде болады, бұл баламалы міндеттеме орындалуының жалпы ережесіне сәйкес келеді (ҚР АК 285-бап). Ренталық міндеттемені орындамаған үшін жауапкершілік қарастырылған. Азаматтық құкыққа жауапкершілікті қарастыратын нормалар әрқашан міндетті болып келеді, жауапкершілікті қолданудан бас тарту, туралы келісімдер жарамсыз болып келеді (ҚР АК 8-бабы 2-тармақ). Нақты рента шартының өзінде оны орындамау немесе тиісті орындамау үшін жауапкершілікті қарас-тыратын нормалар, ҚР АК 522-бабын қоспағанда, қарастырылмаған. Яғни, оған азаматтық құқықтағы жауапкершілік (шарттық міндеттемелерді орындамағаны үшін) туралы жалпы ережелер қолданылады.

Рента төлеу мерзімін өткізіп алған рента төлеуші  ҚР АК 522-бабына сәйкес тұрақсыздық төлемді (айыппұлды) төлейді, ол ҚР АК 353-бабына сәйкес өндіріледі. Біздің пікіріміз бойынша 522-баптың мағынасы көрсетілген айыппұлды бір бөлігінде азайтуға немесе одан толығынан бас тартуға болады. Жалпылама бұл норманы қарастыру қажеті жоқ сияқты, себебі тікелей 353-бапты қолданса да болар еді. Аздаған ерекшелік рента, ақшалай төлем емес, заттай асырау болып келетін жағдайларда пайда болады. Бұл орын алса, айыппұл заттай асыраудың ақшалай бағалануына сәйкес өндіріліп алынады[8,66бет.].

Барлық тізіліп айтылған жағдайлардан басқа реттерде ренталық қатынастарға азаматтық құқықтағы диспозитивтілік реттеу толығынан тарайды. Шарт мазмұнына қатысты, үшінші тұлғалардың құқықтарын, қоғамдық мүдделерді және императивті нормаларды бұзбайтын барлық ережелер, тараптармен өз қалауымен бекітіледі. Рента ешқашан нақты уақыт шегімен анықталмайды, бұл шарттың мәнісіне қатысты нөрсе. Сондықтан тараптар рента төлену мерзімін келісімімен анықтай алмайды. Осыған ұқсас өзге де шектеулер болуы мүмкін.

Рента шартынын турлері  Қазақстан Республикасының заңнамасымен рента шартының үш түрі көзделген:

1) түрақты рента шарты; 

2) ғүмырлық рента шарты;

3) өмір бойы асырауда ұстау шарты.

Жалпы нормалар шарттың  аталған үш түріне де бірдей қатысты  болып табылады.

 

 

 

1.2 Рента шартының ерекшелігі

 

 

Олар төлемдерін (асыраудың) нысанында, оның ең төмен мөлшерінде, мерзімдерінде көрініс табады. Сол сияқты олардың субъектілік қатары, олардағы құқықтық мирасқорлық және рентаны сатып алу құқығы, мүліктің кездейсоқ бүлінуінің немесе жойылуының ренталық қатынастарга әсері және басқасы ерекшеленеді.

Рента шарттарын жіктеудің  негіздері осымен шектелмейді. Тұрақты рента және ғүмырлық рента шарттары мүлік рента төлеушіге ақыға немесе тегін берілетініне, мүлік қозғалатын ба әлде қозғалмайтын ба, соған байланысты бөлінуі (жіктелуі) мүмкін.

Өмір бойы асырауда ұстау шарты осы екі шарттан едәуір ерекшеленеді. Онда фидуциарлық (сенімділік) сияқты сипат айқын көрініс табады, осы сипаты азаматтық құқық шеңберінен шығып кетеді деуге болады. Біздің ойымызша, ондағы сенімділік отбасылық құқық ережелеріне де негізделуі мүмкін (бір бөлігінде).

Рента шартының ерекшелігі-мүлік  төлемақы төленіп, не болмаса төленбей берілуі мүмкін. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 519-бабы бойынша осыған қарап сатып алу, сату шарты (25-тарау Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі) немесе сыйға тарту шарты (ҚР АК 27-тарау) туралы ережелер қолданылады. Бұл осы шарттың (міндеттеменің) мән ісіне қайшы болмауы керек. Аталган екі шарт нормаларының қолданбауы тікелей рентаға қатысты нормалармен қарастырылуы мүмкін.

Рента шартының ерекше белгілері  ретінде А.П.Сергеев оның оған қатысатын  тұлғалар араларында басқа шарттық  міндеттемелерге тиесілі болыл  келмейтін айырықша құқықтық қатынастар пайда болуына әкелетінін көрсетеді. Бұл рента шартында : туындайтын қатынастар, ұзақ, тұрақты, ал өмір бойы асырау кезінде сенімге негізделген болып келетінінде көрініс табады. Ренталық шарттың тағы да бір ерекшелігі, онда орын алатын тәуекелге негізделу (алеаторлық) ешқандай өзге шартқа тән болып келмейді1. Жоғарыда рента шарты бойынша теуекел және кәсіпкерлік тәуекел бір-біріне тең болып келмейтін түсініктер 1 екені айтылған еді. Бірақ олар айырмашылығы дәрежесін әлі арнайы талдау (зерттеу) қажет [9,181 бет.].

Рента шарты бойынша  тәуекел А.П.Сергеев әділ көрсеткендей рента төлемдерінін мөлшері рента төлену үшін иеліктен шығарылған мүліктің құнынан көп, немесе керісінше аз болып шығуының қаупінде. Шартты жасасқан кезде тараптар осы тәуекелді сезінеді және онымен келіседі деп болжанады.

 

 

 

 

 

 

2 Қазақстан Республикасындағы рента шартының түрлері

 

 

2.1 Тұрақты рента шарты

 

 

Тұрақты рента тараптары болып рента алушы және рента төлеуші табылады. Тұрақты рента алушылары болып азаматтар және коммерциялық емес ұйымдар келеді. Азаматтар ренталық қатынастарда тұрақты рента алушысы болып үш жағдайда келе алады: