Проблемы правового регулирования ипотеки на современном этапе

На сегодняшний  день коммерческие банки не принимают  активного участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют  у себя собственные программы  долгосрочного ИЖК граждан и  выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и  ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция  к расширению банковских продуктов  в сфере жилищного кредитования.

Для успешного  развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками  представляется целесообразным выделение  ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим  ипотечные кредиты, эффективно «продавать»  такие кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

Действующая в настоящее время система  нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК  граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими  банковскими операциями.

Вместе  с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».

По мнению ряда депутатов Государственной  Думы, Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре этого года.

Проект  Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего  в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

Принята поправка в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной  собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и  законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство  и приобретение жилья». В проекте  Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» разрабатывается  и законодательная инициатива, посвященная  альтернативной модели кредитования приобретения жилья – строительным сбережениям  граждан.

Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие  в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится  и проект Федерального закона «О рейтинговании».

Нормативно-правовой основой для развития ипотеки  может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса  РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся  составляющих правовой реформы в  России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание  потребности в грамотной юридической  консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

3. Проблемы правового регулирования  ипотеки на современном этапе

Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  способны обеспечить их эффективное  функционирование. Одним из таких  институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки  тогда, когда состояние экономики  является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

Активное  использование ипотеки обещает  большое количество преимуществ, способных  улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные  средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и  оборудования.

Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес  даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Анализ данных нормативных актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.

Казалось  бы, таким образом в последнее  десятилетие ситуация в данной области  наконец-то в корне изменилась с  принятием указанных нормативных  актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная  практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в  порядке с регулированием ипотечных  отношений.

Конечно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в  формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон  «О залоге», в части регулирования  ипотеки, безнадежно устарел, а большинство  норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля  и земельные участки, появление  нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь  ипотека выступает не только как  отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке  в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования  всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные  с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный  Закон «Об ипотеке» не лишен, как  уже подчеркивалось, определенных несоответствий.

Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава X «Реализация заложенного  имущества, на которое обращено взыскание». В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об  ипотеке», реализуется путем продажи  с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже  ипотечного имущества, равно как  и организация процесса проведения их специальными органами, на которые  возлагается исполнение судебных решений, осуществляется (определяется) процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных  торгов, на которые ссылается Федеральный  Закон «Об ипотеке», не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и  осложняет реализацию заложенного  имущества.

Не разрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении  оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

Несмотря  на недостатки Федерального Закона «Об  ипотеке», частично обусловленные политическими  причинами (наличием компромиссов партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, непрерывно меняющийся состав Правительства  России, столкновение интересов различных  ветвей власти), появление этого  закона - назревшая необходимость  и важное событие в истории  российского гражданского законодательства.

Федеральный Закон «Об ипотеке» определил  состав имущества, которое может  быть предметом ипотеки, круг субъектов  залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона «О залоге». Особого внимания заслуживает новелла современного российского цивильного права - закладная, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений. Ведь денежная масса является не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса экономики России.

Несмотря  на отдельные недостатки в построении некоторых правовых конструкций  о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК РФ «Ценные бумаги», последняя как подинститут ипотеки, а следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки  для обращения. Закладная значительно  облегчает гражданский оборот в  ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в  обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Федерального Закона «Об ипотеке» закладную можно  заложить, продать и «перезаложить» при определенных условиях, а также  распорядиться ею иным образом, в  том числе путем совершения специальной  залоговой передаточной надписи  на ней.

Чтобы оценить  универсальный характер закладной, понадобится время. Но как только правовые акты будут приведены в  соответствие с Федеральным Законом  «Об ипотеке», несомненные достоинства  закладной будут очевидны, тем  более что в условиях нестабильности экономики России других институтов, регулирующих ипотечные отношения, пока просто нет.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Институт  ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат  обеспечения.

Важным  для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому  способствуют ипотечные нормы при  условии дальнейшего совершенствования  залогового законодательства и приведение его в соответствие.

Кроме того, следует признать, что Федеральный  Закон «Об ипотеке», основываясь  на принятом чуть ранее Федеральном  Законе "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации  недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации  недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря  статусу института регистрации  возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества  и сделок с ним приобретает  исключительную важность не только в  плане защиты прав и законных интересов  граждан, но и в вопросах налогообложения. Однако, до недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной  регистрации прав на недвижимость значительно  осложняло достижение этих целей. Не было единого органа, осуществляющего  контроль за государственной политикой  в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним. Регистрация прав на недвижимость осуществлялась различными БТИ, земельными комитетами и фондами управления имуществом и др. Все это порождало  произвол и некомпетентность отдельных  чиновников-регистраторов и создавало  благоприятную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости, самым распространенным из которых было мошенничество. И лишь вступивший в силу в 1998 году ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если и не разрешил эти проблемы, то, по крайней мере, дал надежду на их скорое разрешение.