Проблемы правового регулирования ипотеки на современном этапе

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………..….…3

1. Понятие  ипотеки и особенности ипотеки  земли, предприятий, жилых домов…………………………………………………………………………...….5

1.1 Особенности  ипотеки земельных участков……………………………...….9

1.2 Особенности  ипотеки предприятий……………………………………..….10

1.3 Особенности  ипотеки жилых домов и квартир………………………..…..12

2. Развитие  законодательства об ипотеке  и ипотечном кредитовании в  современной России………………………………………………………....…..14

3. Проблемы  правового регулирования ипотеки  на современном этапе…....22

Заключение……………………………………………………………………....28

Список используемой литературы……………………………………………..30

 

 

Введение

 

«Ипотека  в гражданском праве» изучается  на стыке сразу нескольких взаимосвязанных  дисциплин. Для современного состояния  науки характерен переход к глобальному  рассмотрению проблем тематики «Ипотека в гражданском праве».

Вопросам  исследования посвящено множество  работ. В основном материал, изложенный в учебной литературе, носит общий  характер, а в многочисленных монографиях  по данной тематике рассмотрены более  узкие вопросы проблемы «Ипотека в гражданском праве». Однако, требуется  учет современных условий при  исследовании проблематики обозначенной темы.

Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы «Ипотека в гражданском праве» определяют несомненную новизну данного  исследования.

Дальнейшее  внимание к вопросу о проблеме «Ипотека в гражданском праве» необходимо в целях более глубокого и  обоснованного разрешения частных  актуальных проблем тематики данного  исследования.

Актуальность  настоящей работы обусловлена, с  одной стороны, большим интересом  к теме «Ипотека в гражданском  праве» в современной науке, с  другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с  данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Результаты  могут быть использованы для разработки методики анализа «Ипотека в гражданском  праве».

Теоретическое значение изучения проблемы «Ипотека в гражданском праве» заключается  в том, что избранная для рассмотрения проблематика находится на стыке  сразу нескольких научных дисциплин.

Объектом  данной работы является анализ условий  «Ипотека в гражданском праве».

При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

Целью работы является изучение темы «Ипотека в  гражданском праве» с точки зрения новейших отечественных и зарубежных исследований по сходной проблематике.

В рамках достижения поставленной цели автором  были поставлены и решения следующие  задачи:

- изучить  теоретические аспекты и выявить  природу «Ипотека в гражданском  праве»;

- сказать  об актуальности проблемы «Ипотека  в гражданском праве» в современных  условиях;

- изложить  возможности решения тематики  «Ипотека в гражданском праве»;

- обозначить  тенденции развития тематики  «Ипотека в гражданском праве»;

 

 

1. Понятие ипотеки и особенности  ипотеки земли, предприятий, жилых  домов

 

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю.

Ипотека (гр. hypothec - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для  обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).¹

В нашей  стране порядок осуществления ипотеки  регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, а  также федеральным законом «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные  положения закона следующие:²

- предусматривается  (по выбору сторон) заключение  договора об ипотеке как в  традиционной форме, без передачи  прав залогодержателя другим  лицом, так и в форме закладной,  являющейся ценной бумагой;

- все  ипотечные операции подлежат  государственной регистрации;

- детально  урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода  прав на заложенную недвижимость  от залогодателя к другим лицам  в случае ее дополнительного  обременения правами третьих  лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

- может  быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на  продажу;

- залог  сельскохозяйственных земель должен  регулироваться специальным законом.

Согласно  статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным  участком или правом пользования  им. Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном  договоре предусматриваются различные  варианты взаимоотношений между  залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке  вступает в силу с момента регистрации  закладной.

Ипотека может быть установлена на:³

- земельные  участки;

- предприятия,  здания и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  практике;

- жилые  дома и квартиры;

- дачи, садовые  дома, гараж и другие строения;

- иное  недвижимое имущество.

В настоящее  время не существует единого порядка  регистрации закладной. Такая регистрация  проводится: по земельным участкам - в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в  Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке  земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная  регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию  ипотеки земельного участка, который  обязан передать сведения, о регистрации  ипотеки, органу, проводящему регистрацию  соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию  ипотеки представляется заявление  залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:⁴

- слово  «закладная», заключенное в название  документа;

- наименование  залогодателя и указание места  его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование  залогодержателя и указание места  его жительства либо, если залогодержатель  - юридическое лицо, его местонахождение; 

- название  кредитного договора или иного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается по данной закладной  (основного обязательства), с указанием  даты и места заключения такого  договора или основание возникновения  иного основного обязательства;

- наименование  должника по основному обязательству,  если должник не является залогодателем,  и указание места жительства  должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

- указание  суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной, либо ссылку на содержащиеся  в приложении и закладной условия,  позволяющие определить эту сумму; 

- указание  срока или сроков уплаты суммы,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной;

- название  и достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной, и его местонахождение;

- денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной;

- наименование  права, в соответствии с которым  имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это  имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а  если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право  - точное наименование этого права;

- указание  на то, имеются ли на имущество,  являющееся предметом ипотеки,  или на часть этого имущества  другие закладные; сдано ли  это имущество или его часть  в аренду; обременено или не  обременено оно иным образом  на момент регистрации ипотеки;

- подписи  залогодателя и залогодержателя;

- наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку,  с указанием даты и места  регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных  данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая  ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная  может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в  закладную могут быть включены также  иные данные и условия.

К закладной  возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых  для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

 

1.1 Особенности ипотеки земельных  участков

ипотека залог недвижимость кредитование

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.⁵

При общей  собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия  ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в  натуре из земель, находящихся в  общей собственности.

Не допускается  ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением  назначения земель соответствующей  категории.

Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление  ипотечных операций, выданную Центральным  банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке и  принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его  продаже с публичных торгов к  покупателю участка переходят права  и обязанности, которые в отношении  этого лица имел залогодатель.