Проблемы института социального найма

а) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

б) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

в) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия). [57]

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя.

Дееспособность гражданина – это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).

Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются:

- возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность);

- возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.[58]

Необходимо обратить внимание на то, что изменение договора социального найма жилья согласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях объединения жильцов в одну семью, а также в случае смерти нанимателя.

Таким образом, если ранее споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, можно было разрешить в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее время право оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и само право заключения отдельного договора отсутствуют.

Еще сложнее в этом отношении положение бывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащим образом исполнить свои обязанности квартиросъемщика по социальному найму жилого помещения они теперь не могут.

Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма». Здесь сразу возникает вопрос: о каких «своих обязательствах» бывшего члена семьи идет речь в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма»[59]. Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального найма, действительно, существуют, но обязательства солидарной ответственности.

ГК РФ в ст. 307 так определяет обязательство и основания его возникновения:

1. В силу обязательства одно  лицо (должник) обязано совершить  в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как – то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из  договора, вследствие причинения  вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе»[60]. Но бывший член семьи нанимателя не заключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои обязательства»? На каком основании можно разграничить солидарную ответственность?

Рассмотрим типичную жизненную ситуацию. В трехкомнатной муниципальной квартире проживают семья: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения заключен с мужем с включением в договор супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, с бывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей. Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долг растет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супруги возмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в той части, которая касается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой и детей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность как солидарный должник», – настаивают работники жилищной организации. И они имеют право на такое требование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

«В феврале 2005 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФ право на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нее плату за жилье и коммунальные услуги полностью»[61].

«По – видимому, это положение следует рассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будет касаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д.»[62].

Споры о заключении таких отдельных договоров найма не были редкостью в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства», п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 также указывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. «Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством – направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие механизма их искоренения)»[63].

Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3 – 4 следующего содержания:

3. Дееспособный член семьи нанимателя  с согласия членов своей семьи  и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.

4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств»[64].

Возможно, не так уж много граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях, потребуют заключения отдельных договоров социального найма и захотят приобрести в собственность жилье путем приватизации. Благодаря продлению приватизации, теперь появилась такая возможность.

Таким образом, приватизация жилья нужна не только населению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно – коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно – техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально – техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.

Таким образом, удалось выявить три основные проблемы института социального найма на сегодняшний день.

Прежде всего – это создание социального жилищного фонда; бесплатная приватизация, которую продлили до 2013 г., а это значит, что фонд социального жилья сократиться; проблема изменения договора социального найма, так как существует некоторые недоработки в конкретных случаях по его изменению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В работе была сделана попытка раскрыть понятие социального найма, выявить его слабые и сильные стороны, определить основные проблемы и перспективы развития.

В первой главе рассматривалась история социального найма в России. Были некоторые сложности с этим понятием, так как социальный найм – достаточно молодой институт, нуждается в доработке. Удалось определить разницу между ордером и договором социального найма. Большое внимание уделялось договору социального найма, так как он является основным механизмом социального найма. Договор социального найма отражает суть института социального найма, обговаривает все условия получения социального жилья, поэтому в первой главе подробно рассматривался договор социального найма.

Во второй главе работы рассматривались основные проблемы института социального найма. Сложность составляло то, что по поводу последнего продления приватизации нет ни научных статей, ни комментариев цивилистов. Однако это позволило сформулировать собственное мнение о перспективах развития социального найма и приватизации в России. Нужно также отметить, что специальная литература по данной теме в основном касалась природы договора социального найма, а не более общего явления – института социального найма в его развитии, потому приходилось самостоятельно формировать суждения по данной проблеме.

В работе удалось определить основные проблемы института социального найма в современной России:

1) сокращение фонда социального жилья;

2) проблема приватизации жилья;

3) изменение договора социального найма.

Сложно было определить перспективы развития социального найма в России, так как идет его постоянная доработка и изменения. Думается, что этот институт уже вполне прижился в России, и дальше будет только развиваться.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1)Постановление Пленума Верховного  Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г.

2)Конституция Российской Федерации  от 12.12.1993 // Рос.газ. – 1993. – 25 дек.

3)Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №188 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. - №1 Ст.14.

4)О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004  №189 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. -  №1 – Ст.15

5) Гражданский кодекс РФ в 4-х  частях. –  М.: ГроссМедиа, 2008.-496с. – ISBN 978-5-476-002499

6)Федеральный закон от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ "О внесении изменений  в Федеральный закон "О введении  в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации" //http://www.garant.ru/hotlaw/federal/228892/

7) Закон РФ «О приватизации  жилищного фонда в  Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1

8) Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР) (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)

9) Семейный кодекс Российской  Федерации (СК РФ) от 29.12.1995 N 223-ФЗ

Специальная литература

10)Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение  социального найма.- Автореферат  диссертации на соискание ученой  степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006г.

8)Анализ процессов приватизации  за период 1993-2003 годы – Счетная палата РФ // www.rusref.nm.ru/priv00.htm.

9)Антосевич Г. С.Краткий курс  по жилищному праву: учеб. пособие /Г. С. Антосевич. — М. : Издательство ≪Окей-книга≫, 2009. — 144 с. ISBN 978-5-9745-0498-3

10)Арестов К. Объединенный социальный  наем/К.Арестов//Домашний адвокат. – 2005. - №9  с.18

11) Бандо А.М. О правообразующем  значении и юридической природе  правоотношения по предоставлению  жилья в социальный наем//Семейное  и жилищное право 2009г. №2, с. 33-39

12)Бобровская О.Н. Право пользования  жилым помещением по договору  социального найма: актуальные проблемы  межотраслевой теории судебной  практики// Гражданское право 2008г. №2, с. 2-5

13)Джозеф Стиглиц, Критика российских  реформ // www.russiannet.ru/finance.html

14)Джозеф Канн, Почему западные  миллиарды не привели к оздоровлению  российской экономики// The New York Times // www.hi-edu.ru, 2000г. №5.

15) Егоршева Н. Российская газета - Федеральный выпуск №5069 (245) от 21 декабря 2009 г.

16) Каспин В.И., Острина И.А., Приватизация  по правилам: вопросы и ответы: Справочник. – Москва, Финансы и статистика, 2005г.

17)Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова  Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 2007г.

18)Косалс Л., Рывкина Р., Социология  перехода к рынку. Москва, Издательство УРС, 2004г.

19)Крашенинников П.В. Жилищное право. - 4-е изд., перераб. и доп. с учетом  нового Жилищ. кодекса Рос. Федерации. – М.: Статут, 2005. - 315 с.