Проблемы института социального найма

Порядок признания граждан малоимущими в целях обеспечения их социальным жильем и порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в социальном жилье устанавливаются областным законом от 7 октября 2005 года № 363 – ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области».

«Вопросы ведения учета граждан в качестве нуждающихся в социальном жилье, признания граждан малоимущими в целях обеспечения их социальным жильем и предоставления помещений муниципального жилищного фонда малоимущим гражданам по договорам социального найма регламентируются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления»[32].

В России отказ от распределительной системы жилья и переход к рыночным механизмам его приобретения затронул политическую, экономическую, социальную и психологическую составляющую жилищного вопроса. Для россиян труднее всего было осознать тот факт, что жилье нужно зарабатывать, а не получать бесплатно, как это происходило в Советском Союзе долгие годы. За прошедшее десятилетие в России сформировался так называемый средний класс, который и психологически, и экономически готов приобретать жилье на рыночных условиях. Эти условия ему необходимо предложить, сформировав рынок доступного коммерческого жилья. И здесь ипотека выступает в качестве основного фактора формирования рынка доступного коммерческого жилья.

«В частности, гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, работающим в бюджетных организациях, предоставляются бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита (в том числе для погашения части задолженности по займу молодым семьям в случае рождения ребенка)»[33].

Система нормативных документов в области жилищного строительства должна способствовать повышению качества строительной продукции на всех этапах ее создания в условиях рыночных отношений. Недостаточное развитие правового регулирования сдерживает темпы реформирования жилищно – коммунального хозяйства и снижения затрат на производство и предоставление жилищно – коммунальных услуг. Необходимо способствовать ускорению принятия на федеральном уровне нового Жилищного кодекса, Федеральных законов о прожиточном минимуме населения, о применении налога на добавленную стоимость на жилищно – коммунальные услуги, о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, о потребительских обществах финансовой взаимопомощи граждан.

Наряду с мерами по развитию жилищного строительства органам муниципальных образований необходимо принять активные меры в сфере социального жилья.

«Для формирования фонда социального жилья необходимо:

- провести ревизию имеющегося муниципального жилищного фонда;

- привести в соответствие с законодательством списки граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- выделять средства при формировании муниципального бюджета на обеспечение реализации прав граждан на социальное жилье;

- разработать перспективные планы комплексного строительства социального жилья с учетом специфики отдельных категорий граждан, а также расположения строительных площадок для комплексной застройки;

- рассмотреть возможность привлечения внебюджетных источников, в частности от реализации программ строительства коммерческого жилья муниципалитетами»[34].

Статьями 13, 49, 50 нового Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность установления органами муниципального образования размера дохода в целях признания граждан малоимущими, размера учетной нормы площади жилого помещения, а также дополнительного перечня категорий граждан, имеющих право на социальное жилье. Необходимо исходить из того, что необоснованное расширение перечня граждан, а также завышение критериев приведут на самом деле к снижению эффективности и адресности социальной поддержки населения.

На основании изложенного можно сделать вывод, что для реализации мероприятий по реформированию жилищной сферы необходимо одновременно рассматривать два аспекта:

1) формирование рынка доступного жилья при условии положительных темпов роста жилищного строительства, повышения платежеспособности населения;

2) обеспечение граждан, не имеющих объективной возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия, социальным жильем за счет сформированного жилищного фонда субъекта РФ и муниципального жилищного фонда.

Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства А.А. Браверман в беседе с Д.А. Медведевым пояснил: «…я он получил от регионов предложение по более чем одной тысяче участков общей площадью 1 миллион гектаров. Значительная часть из них будет вовлекаться в жилищное строительство под жилье экономкласса, и в первую очередь, малоэтажное жилье. За вторую половину 2009 года в работу уже вовлекли 2 тысячи гектаров, на которых планируется построить 5,8 миллиона квадратных метров жилья. В 2010 году план составляют 12 миллионов квадратных метров. С 2012 года мы будем предоставлять участки на строительство 30 процентов всего жилья, возводимого в России»[35]. Дмитрий Медведев уточнил, на каких условиях фонд предоставляет землю под жилищное строительство. А.А. Браверман разделил их на четыре блока.

Первый блок – инфраструктурный, который подразумевает подведение к участкам дорог, воды, газа и электричества.

Второй блок связан с документальным оформлением участков. Губернаторы и мэры, где высвобождаются участки, при координации фонда берут на себя обязательства оформлять документацию на участки в сроки меньше нормативных.

Третий блок условий касается финансового обеспечения освоения участка. «Мы будем давать гарантию выкупа до 25 процентов жилья в том случае, если оно соответствует требованиям, предъявляемым к жилью экономкласса»[36], – разъяснил А.А. Браверман.

И к четвертому блоку относятся так называемые проекты повторного применения. «Есть проекты, которые мы проводим через экспертизу, и они станут проектами повторного применения. Их вообще не надо согласовывать, их надо просто сажать на участки»[37], – заявил глава фонда.

Другая, не менее важная проблема, непосредственно сопряженная с фондом социального жилья – это бесплатная приватизация.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Президент России Владимир Путин 01 июля 2006г. подписал федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Об этом сообщает пресс – служба правительства РФ. Напомним, данный закон был принят Госдумой 16 июня 2006 г. и одобрен Советом Федерации 23 июня 2006 г. Теперь, согласно закону, бесплатно приватизировать жилье граждане смогут не до 1 января 2007 г., как это записано в действующем варианте закона, а до 1 марта 2010 г. Эта норма включена в законопроект о так называемой «дачной амнистии» при подготовке его ко второму чтению, однако касается не только дачной недвижимости. Кроме того, данный закон устанавливает порядок регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на создаваемые и созданные на них объекты недвижимости. Согласно закону, не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 января 2010 г. Бесплатная приватизация гражданами принадлежащего им жилья должна была прекратиться уже в начале этого марта. Однако, как и весной 2006 года, государство пошло навстречу тем россиянам, кто до сих пор не успел оформить в собственность свое жилье. Президент Д. Медведев встретился с главой Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александром Браверманом, констатировав, что механизм приватизации работает давно, но далеко не все успели им воспользоваться. А теперь на эту тему президенту регулярно приходят письма от граждан. Срок приватизации продлевается до 1 марта 2013 года. «Сегодня граждане, бесплатно получающие социальное жилье, сразу же спешат приватизировать его.

Таким образом, социальный фонд, которым местные власти по необходимости могли бы распоряжаться, не формируется и просто сходит на нет. По данным депутатов, к 2009 году граждане приватизировали более 80 процентов жилых помещений. Неприватизированным остается 15 – 16 процентов жилья»[38].

При этом по – прежнему проблемой строительства новых домов остается дефицит дешевых и доступных земельных участков. Ранее для их выявления и был создан Фонд содействия развитию жилищного строительства, который должен решать эту задачу вместе с регионами. «Но у нас есть еще и федеральные структуры, которые тоже надо тряхнуть, – указал Дмитрий Медведев. Там земельные участки либо не используются, либо используются не по назначению. Это часть министерств и некоторых организаций, имеющих общественно – государственный статус, включая РАН. Нужно посмотреть, что там происходит»[39].

Порядок приватизации жилых помещений. Заявления о приватизации жилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для муниципального жилья и на предприятия или учреждения.

Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

- заявление на приватизацию жилья;

- ордер или договор найма; справку с места жительства о составе семьи;

- справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.1991 г.;

- копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи, при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации;

- документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;

- выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о составе семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением»[44].

Приватизируемая квартира может быть оформлена договором передачи квартиры в собственность одного из членов семьи или в общую собственность в различных пропорциях. При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

«Приватизация жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда совершеннолетними гражданами возможна один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда после достижения ими совершеннолетия»[45]. Следует сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, и сегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия «расприватизации», то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины.

Во – первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников.

Вторая, – более многочисленная категория граждан, – это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1977 г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м.

Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству.