Проблемы института социального найма

Содержание

Введение…………………………………………………………………….2-4

Глава I. Понятие социального найма жилья……………………………………5

1.1 История социального найма  жилья в России………………………6-10

1.2 Современное состояние института социального найма: особенности договора социального найма……………………………………………11-24

2 Проблемы института социального найма……………………………25-57

Заключение…………………………………………………………………..58

Библиография……………………………………………………………59-61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало лачуг, не пригодных для жилья, в которых ютилась городская и сельская беднота.

С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего – это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа – одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям.

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно – строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. 15 января 2010 года на пленарном заседании Госдумы РФ принят сразу в трех чтениях закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», продляющий бесплатную приватизацию жилья до 1 марта 2013 года. Пока непонятно, решит ли эта мера жилищные проблемы граждан. Понятно только одно – без того малый фонд социального жилья может серьезно сократиться. Многих сейчас интересует – предложит ли государство взамен приватизированных квартир – новый социальный фонд жилья.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой – являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения.

В качестве предмета исследования курсовой работы будут рассмотрены нормативно – правовые акты, регулирующие социальный найм жилого помещения.

Цель данной работы – выявить основные правовые проблемы института социального найма, определить его перспективы развития.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

1. Изучить понятие социального найма;

2. Рассмотреть историю социального найма в России;

3. Определить основные проблемы социального найма России в современности, и определить пути их решения.

При работе над данной темой были использованы сравнительно – правовой и аналитический методы.

При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно – правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: Адрианова И.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., Тихомирова М.Ю., Крашенинникова П.В. и др.

С точки зрения практической значимости данная работа предлагает обосновать положения в законодательство Российской Федерации. А именно, будет выявлен ряд нормативно – правовых проблем и возможные пути их решения.

1. Понятие социального найма жилья

Для начала необходимо разобраться с понятием социального жилья. Социальное жилье (social housing) – способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету. В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели – как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жилье» (Public housing(англ.)).

Тем не менее, как за отсутствием развитого сегмента жилья, принадлежащего некоммерческим организациям, так и благодаря исторически сильному государственному сектору, в России термины «социальное жилье» и «общественное жилье» фактически являются синонимами.

Социальный найм – это прежде всего возможность обеспечить жильем определенные категории граждан, которые не имеют возможности приобрести собственное жилье, а также тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Социальный наем жилья функционирует по средством договора социального найма, который дает право на проживание в жилом помещении.

1.1 История социального найма в России

В советское время граждане получали от государства квартиру просто так – бесплатно и без особых документов. Единственной бумагой, которая давала право на вселение в квартиру, и согласно которой в ней можно было прожить всю жизнь, был ордер. Сейчас на смену ордерам пришли договоры социального найма, и согласно Жилищному кодексу, их придется заменить.

Новый Жилищный кодекс был принят еще в 2005 году. Тогда же с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. Согласно этому договору одна сторона – наймодатель – обязуется передать другой стороне – нанимателю – жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Наймодателем при этом выступает собственник жилого помещения (в данном случае город), а нанимателем может быть только физическое лицо. Однако иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется. «Жилищный кодекс РФ 2005 г. кардинально поменял порядок получения муниципального или государственного, то есть бесплатного, жилья. Государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье только тем нуждающимся, кто не может приобрести его самостоятельно, то есть малоимущим. При этом основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение не ордер (как это было раньше), а договор социального найма, который жилец – наниматель должен заключить с владельцем жилья» [1]. Кроме малоимущих нуждающихся, Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по – прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети – сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний. Прежде чем въехать на предоставляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.

Кто может получить жилье по договору социального найма ? В основном это неимущие граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении. Для того чтобы признать гражданина малоимущим, учитывают доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащую налогообложению. Размер имущества, достаточный для признания гражданина малоимущим, в каждом субъекте РФ свой. Нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане: вообще не имеющие жилья или имеющие его менее учетной нормы (сейчас это 18 кв. метров площади жилого помещения на человека); проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям; граждане, имеющие в составе семьи больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания»[2].

Итак, гражданин, признанный малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, встает на учет в органы местного самоуправления по месту жительства. Туда необходимо предоставить заявление в произвольной форме о предоставлении жилья по договору социального найма; документы, удостоверяющие личность заявителя, а также личности всех членов семьи и подтверждающие их родственные связи. То есть паспорта, свидетельства о рождении, заключении или расторжении брака и т. д. И, наконец, документы, служащие основанием для вселения в жилое помещение (например, тот же ордер). Теперь он может ждать: в течение тридцати дней власти должны огласить решение о принятии на учет или об отказе. Основания в отказе могут быть следующие: если жилое помещение, занимаемое заявителем, не является собственностью города; при обнаружении в документах ошибок, неразборчивых подписей или нечетких печатей; при предоставлении неполного комплекта документов. В случае благоприятного исхода сотрудник зарегистрирует документы в книге или в электронной базе. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой или штампом о дате приема заявления и своей подписью. А потом заявителю придется опять ждать – на этот раз предоставления жилплощади.

«Раньше практиковалось первоочередное и внеочередное предоставление жилья. Но с введением в действие нового Жилищного кодекса категорий, по которым предоставляют внеочередное жилье, осталось только три. Это: граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции; дети – сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний»[3].

Однако, если гражданин, для того чтобы получить жилье по договору социального найма намеренно совершил действия, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилом помещении, то на учет его не поставят в течение ближайших пяти лет со дня совершения таких действий.

Дома массовых серий строились в городах СССР и в некоторых странах Варшавского договора, и являются основой архитектурного облика многих спальныx районов этих городов. По технологии строительства серийные дома разделяются на панельные, блочные и кирпичные.

В силу политических, идеологических и демографических причин, период хрущёвской «оттепели» был первым в истории советской плановой экономики, когда наряду с развитием тяжёлой промышленности предполагалось значительное увеличение производства потребительских товаров и всего, так или иначе связанного с потребностями людей, а не военно – промышленного комплекса и ресурсопотребляющих сырьевых отраслей.

С начала 1960 – х гг. жилищное строительство в СССР было основано на промышленном домостроении – сооружении микрорайонов из 5 – ти и 9 – ти этажных серийных панельных домов. Поворотной точкой стали постановления «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства» 1956 и «О Развитии жилищного строительства в СССР» 1957 года. Задание партии строителям состояло в том, чтобы разработать к осени 1956 года проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. Так появились знаменитые «хрущёвки». Цель проекта была в том, чтобы в 1980 году каждая советская семья встретила коммунизм в отдельной квартире. Впрочем, к середине 1980-х годов отдельные квартиры имелись только у 85 % семей: в 1986 году Михаил Горбачёв отодвинул сроки на 15 лет, выдвинув лозунг «Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 году».

В 1959 году XXI съезд отметил существование жилищной проблемы и назвал развитие жилищного строительства «одной из важнейших задач». Предусматривалось, что в 1959 – 1965 гг. будет сдано в 2,3 раза больше квартир, чем в прошлой семилетке. Причём упор делался на отдельные, а не коммунальные квартиры.

 

1.2 Современное состояние института социального найма

 

Социальный найм в современной России очень распространен. В советское время для заселения в квартиру необходим был ордер на эту квартиру, то сегодня обязательно необходимо заключить договор социального найма. «Рассмотрение договора социального найма позволит понять весь механизм социального найма в современной России. В настоящее время с внедрением рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско – правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях».[4]

«Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права».[5] «Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ)»[6].