Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

 

 

 

 

 

ГЛАВ  2.  Исполнение договора коммерческого найма

                              2.1  Права и обязанности нанимателя

 

Нанимателем по договору коммерческого  найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель несет ответственность  перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно  с ним, которые нарушают условия  договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор  о том, что все граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем  солидарную ответственность перед  наймодателем. В этом случае такие  граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель имеет также  следующие права требования:

1) пользования общим имуществом  в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

2) проведения текущего  ремонта общего имущества многоквартирного  дома и устройств для оказания  коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении;

3) осуществления переоборудования  занимаемого по договору жилого  помещения, если это переоборудование  существенно не изменит условия  пользования жилым помещением;

4) разрешения по общему  согласию граждан, постоянно с  ним проживающих, и с предварительным  уведомлением наймодателя безвозмездное  проживание в жилом помещении  временным жильцам при условии  соблюдения законодательства о  норме жилой площади на одного  человека.

Срок проживания временных  жильцов не может превышать шести  месяцев.

Наниматель несет обязанность  перед наймодателем за действия временных  жильцов.

Временные жильцы обязаны  освободить жилое помещение по истечении  согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее  семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым  гражданином, постоянно с ним  проживающим (ч. 3 ст. 680 ГК РФ);

5) передачи с согласия  наймодателя на определенный  срок части или всего нанятого  им помещения в пользование  поднанимателя. Ответственным перед  наймодателем по договору найма  жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения  может быть заключен при условии  соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок заключения договора поднайма жилого помещения не может  превышать срока договора найма  жилого помещения. При досрочном  прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения;

6) замены его (при согласии  наймодателя и граждан, постоянно  проживающих с ним) одним из  совершеннолетних граждан, постоянно  проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК  РФ);

7) заключения договора  найма жилого помещения на  новый срок по истечении срока  действия существующего договора  найма жилого помещения. Такое  право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

8) расторжения договора (с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с нанимателем) с  обязательным письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан:

1) использовать жилое  помещение только для проживания  в нем, обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать  его в надлежащем состоянии;

2) осуществлять текущий  ремонт жилого помещения, если  договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ);

3) своевременно вносить  плату за жилое помещение, самостоятельно  вносить коммунальные платежи,  если договором не установлено  иное (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

4) соблюдать правила пользования  жилым помещением.

 

2.2 Права и обязанности наймодателя

 

 

Наймодатель - гражданин (собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и  пользующаяся жилым помещением по договору аренды в порядке, предусмотренном  ст. 671 ГК РФ.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю  юридически и физически свободное  жилое помещение в состоянии,  пригодном для проживания в  нем;

2) осуществить надлежащую  эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

3) предоставлять или обеспечивать  предоставление нанимателю за  плату необходимых коммунальных  услуг;

4) обеспечивать проведение  ремонта общего имущества многоквартирного  дома и устройств для оказания  коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК  РФ);

5) осуществлять капитальный  ремонт сданного внаем жилого  помещения, если иное не установлено  договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6) обеспечить осуществление  нанимателем переоборудования сданного  внаем жилого помещения, если  такое переоборудование существенно  не изменит условия пользования жилым помещением;

7) не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя  соблюдения всех условий договора;

2) давать согласие на  вселение для постоянного проживания  с нанимателем других граждан  (п. 1 ст. 679 ГК РФ);

3) запретить проживание  временных жильцов, если наниматель  не соблюдает требование законодательства  о норме жилой площади на  одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ);

4) давать согласие на  переоборудование жилого помещения  (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) отчуждать сданное внаем  помещение;

6) требовать расторжения  договора найма жилого помещения  (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

 

2.3 Права и обязанности лиц, совместно проживающих с нанимателем

 

Совместно с нанимателем  обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут  быть и лица, не относящиеся к  членам семьи. Заключая договор найма  жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто  будет проживать совместно с  ним в нанятом им помещении. В  числе этих лиц может вообще и  не быть его родственников.

ГК РФ в п. 2 ст. 677 говорит  о том, что граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Равенство прав этих лиц  с правами нанимателя означает, что  граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, так же как и  наниматель, имеют право проживать  в нанимаемом жилом помещении, хранить  там свои вещи, пользоваться коммунальными  услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

Гражданский кодекс РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ).

 

ГЛАВА   3. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

           3.1 Основания расторжения и прекращения договора коммерческого найма

 

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место  как в следствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому  понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма  жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической  природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут по соглашению сторон. Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые  из них:

1. прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК);
2. прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК);
3. прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК);
4. прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК);
5. прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

Прекращение договора может  наступить по причине отказа от продления  договора наймодателем в связи с  решением не сдавать в течение  не менее года жилое помещение  в наем. В этом случае наймодатель  обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

Согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Изучив в своей курсовой работе договор коммерческого найма жилого помещения, я определила следующие выводы, что он отличается от договоров аренды и социального найма жилого помещения по предмету договора, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и другим особенностям.

Коммерческий наем имеет  свой собственный предмет, который  составляют юридический объект - действия наймодателя по передачи жилого помещения  за плату во владение и пользование  нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого  найма жилого помещения могут  выступать жилые дома, квартиры в  многоквартирных жилых домах, а  также изолированные жилые комнаты  в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или  собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может  быть только гражданин, юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого  найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный  коммерческий наем уменьшает объем  жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Прекращение договора найма  жилого помещения, может иметь место  как в следствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма  жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической  природе односторонней или двусторонней сделкой.

Данный договор считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к. взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.