Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Правовая характеристика договора коммерческого найма

2. Понятие договора коммерческого найма

1.2 Предмет и объект договора коммерческого найма

1.3 Субъект  договора коммерческого найма

 ГЛАВА 2. Исполнение договора коммерческого найма

2.1 Права и обязанности  нанимателя

2.2 Права и обязанности  наймодателя

2.3 Права и обязанности  лиц, совместно проживающих с  нанимателем

ГЛАВА 3. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

3.1 Основания расторжения  и прекращения договора коммерческого найма

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 года гласит - «Каждый имеет право на жилище». Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения или съем жилого помещения.

Изучение договора коммерческого  найма жилого помещения является в настоящее время весьма актуальным, так как данный договор получил  широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и недостаточным объемом его строительства, низкими доходами граждан и т.д.

Объектом являются общественные отношения в сфере заключения и реализации договора коммерческого найма жилого помещения.

Задачи данной курсовой работы - раскрыть сущность у коммерческого найма жилого помещения, выявить предмет, объект и субъекты договора коммерческого найма жилого помещения, рассмотреть основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА  1. Правовая характеристика договора коммерческого найма

 

1.1 Понятие договора коммерческого найма

 

Основным договором, с  помощью которого жилые помещения  передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и  пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует  выделить Жилищный кодекс РСФС (Далее  — ЖК РФ) и уже упоминавшийся  Закон РФ «Об основах федеральной  жилищной политики». Без преувеличения  договор найма жилого помещения  можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Термин «коммерческий» применительно  к договору найма жилого помещения  указывает на вид жилищного фонда  по целевому назначению, из которого предоставляются  жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником  дохода от использования своего имущества  в отличие от другой разновидности  договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального  использования. Эти жилые помещения  предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных  в законе, категорий граждан, нуждающихся  в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор  коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий  наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.

ГК РФ различает два  вида договора коммерческого найма  жилого помещения:

1) долгосрочный договор,  который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если  в договоре срок не определен,  договор считается заключенным  на пять лет;

2) краткосрочный договор  найма, заключаемый на срок  до одного года.

К краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения  не применяется правило, предусмотренное  п. 2 статьи 677 (обязательное указание в  договоре граждан, постоянно проживающих  в жилом помещении вместе с  нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзацем 4 п. 2 статьи 687 (предоставление по решению  суда нанимателю не более чем годичного  срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения  договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное (ч. 2 статьи 683 ГК РФ)).

Действующее законодательство требует обязательной регистрации  договора коммерческого найма жилого помещения. Известно, что жилое помещение  является недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и  иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ не содержит требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма, равно как и иных договоров найма жилых помещений. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель, установив государственную  регистрацию договора аренды недвижимого  имущества, оставил без внимания договор коммерческого найма  жилого помещения. Ведь потребность  в государственной регистрации  рассматриваемого договора вызвана  не только необходимостью признания  и подтверждения государством возникновения  обременения, перехода или прекращения  прав на жилое помещение коммерческого  найма, а также связана с актом  учета таких договоров и целями налогообложения.

С учетом изложенного полагаем, что договор коммерческого найма  жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать  государственной регистрации и  считаться заключенным с момента такой регистрации.

Договор коммерческого найма  жилого помещения при некотором  сходстве имеет ряд существенных отличий от договора социального  найма жилого помещения. Сущность этих отличий может быть сведена к  следующему:

1) отношения коммерческого  найма, как следует из норм  главы 35 ГК РФ, регулируются гражданским  законодательством, а гражданское  законодательство в соответствии  со статьей 71 Конституции РФ  относится к исключительному  ведению Российской Федерации.  Отношения же социального найма  жилого помещения регулируются  по основаниям, на условиях и  в порядке, предусмотренных жилищным  законодательством. Жилищное законодательство, согласно статье 72 Конституции РФ, относится к совместному ведению  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации;

2) заключение договора  коммерческого найма жилого помещения,  как уже отмечалось, осуществляется  путем достижения сторонами соглашения  по всем существенным условиям  договора, а заключению договора  социального найма жилого помещения  должны предшествовать такие  административные предпосылки, как:  а) нуждаемость в жилье или  в улучшении жилищных условий;  б) постановка на учет; в) получение  решения органа местного самоуправления  о предоставлении жилого помещения  по договору социального найма;

3) площадь жилища, предоставляемого  в коммерческий наем, определяется  только по соглашению сторон, а по договору социального  найма размер предоставляемых  жилых помещений строго нормируется  (предоставление жилья производится  в пределах нормы жилой площади);

4) договор коммерческого  найма всегда срочный, а договор  социального найма заключается  без указания срока;

5) при договоре коммерческого  найма право постоянного проживания  с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться  членами его семьи, а при  договоре социального найма право  постоянного проживания принадлежит  только членам семьи нанимателя;

6) при договоре коммерческого  найма наниматель несет общую  ответственность перед наймодателем  за действия граждан, постоянно  проживающих совместно с ним  и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

 

1.2 Предмет и объект договора коммерческого найма

 

Основное требование, которое  законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор  считался заключенным - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора.

В связи с этим возникает вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект договора» синонимами или представляют собой самостоятельные элементы договора. Сам ГК РФ их не различает, поскольку именует конкретные блага из числа объектов гражданских прав то «объектами» договора, то его «предметами».

Очень часто российские исследователи  отождествляют категории «предмет»  и «объект договора». Такая непоследовательность законодателя основана на философском  определении понятий «объект» и  «предмет», в соответствии с которым  не в строгом смысле предмет и  объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные  наиболее существенные свойства и признаки объекта.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или  жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение  понятий «квартира» и «жилой дом» и нацеливает на единообразное понимание  этих объектов (предметов) договора коммерческого  найма.

Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым  дать легальное определение и  такого более общего понятия, как  жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими  федеральными законами.

Правительство Российской Федерации  Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило  Положение о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным и  подлежащим сносу. Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности следующих элементов:

1. Жилые помещения должны  располагаться преимущественно  в домах, расположенных в жилой  зоне в соответствии с функциональным  зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие  конструкции жилого помещения,  в том числе входящие в состав  общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, должны находиться в работоспособном  состоянии, при котором возникшие  в ходе эксплуатации нарушения  в части деформативности (а  в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не  приводят к нарушению работоспособности  и несущей способности конструкций,  надежности жилого дома и обеспечивают  безопасное пребывание граждан  и сохранность инженерного оборудования.