Прекращение и расторжение договора коммерческого найма

Основания и несущие конструкции  жилого дома, а также основания  и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, не должны иметь разрушения и  повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие  их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций  или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение должно  быть обустроено и оборудовано  таким образом, чтобы предупредить  риск получения травм жильцами  при передвижении внутри и  около жилого помещения, при  входе в жилое помещение и  жилой дом и выходе из них,  а также при пользовании инженерным  оборудованием и обеспечить возможность  перемещения предметов инженерного  оборудования соответствующих помещений  квартир и вспомогательных помещений  дома, входящих в состав общего  имущества собственников помещений  в многоквартирном доме. При этом  уклон и ширина лестничных  маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных  площадок, высота проходов по  лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно  быть обеспечено инженерными  системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое  и горячее водоснабжение, водоотведение,  отопление и вентиляция, а в  газифицированных районах также  и газоснабжение). В поселениях  без централизованных инженерных  сетей в одно- и двухэтажных  зданиях допускается отсутствие  водопровода и канализированных  уборных.

5. Инженерные системы  (вентиляция, отопление, водоснабжение,  водоотведение, лифты и др.), оборудование  и механизмы, находящиеся в  жилых помещениях, а также входящие  в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны соответствовать требованиям  санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы  жилых помещений должно исключать  поступление воздуха из одной  квартиры в другую. Не допускается  объединение вентиляционных каналов  кухонь и санитарных узлов  (вспомогательных помещений) с  жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена  во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным  в действующих нормативно-правовых актах.

6. Инженерные системы  (вентиляция, отопление, водоснабжение,  водоотведение, лифты и др.), находящиеся  в жилых помещениях, а также  входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны быть размещены и  смонтированы в соответствии  с требованиями безопасности, установленными  в действующих нормативно-правовых  актах, и инструкциями заводов  - изготовителей оборудования, а  также с гигиеническими нормативами,  в том числе в отношении  допустимого уровня шума и  вибрации, которые создаются этими  инженерными системами.

7. Наружные ограждающие  конструкции жилого помещения,  входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны иметь теплоизоляцию,  обеспечивающую в холодный период  года относительную влажность  в межквартирном коридоре и  жилых комнатах не более 60 процентов,  температуру отапливаемых - не менее  +18 градусов по Цельсию, а также  изоляцию от проникновения наружного  холодного воздуха, пароизоляцию  от диффузии водяного пара  из помещения, обеспечивающие  отсутствие конденсации влаги  на внутренних поверхностях несветопрозрачных  ограждающих конструкций и препятствующие  накоплению излишней влаги в  конструкциях жилого дома.

8. Жилые помещения должны  быть защищены от проникновения  дождевой, талой и грунтовой воды  и возможных бытовых утечек  воды из инженерных систем  при помощи конструктивных средств  и технических устройств.

9. Доступ к жилому помещению,  расположенному в многоквартирном  доме выше пятого этажа, за  исключением мансардного этажа,  должен осуществляться при помощи  лифта.

10. Допустимая высота эксплуатируемого  жилого дома и площадь этажа  в пределах пожарного отсека  должны соответствовать классу  конструктивной пожарной опасности  здания и степени его огнестойкости,  установленным в действующих  нормативных правовых актах, и  обеспечивать пожарную безопасность  жилого помещения и жилого  дома в целом.

11. В реконструируемом  жилом помещении при изменении  местоположения санитарно-технических  узлов должны быть осуществлены  мероприятия по гидро-, шумо-, виброизоляции,  обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости  должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование  санитарно-технических узлов.

12. Объемно-планировочное  решение жилых помещений и  их расположение в многоквартирном  доме, минимальная площадь комнат  и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

13. В жилом помещении  требуемая инсоляция должна обеспечиваться  для одно-, двух- и трехкомнатных  квартир - не менее чем в  одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не  менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний  период в жилом помещении для  центральной, северной и южной  зон должна отвечать соответствующим  санитарным нормам. Коэффициент  естественной освещенности в  комнатах и кухнях должен быть  не менее 0,5 процента в середине  жилого помещения.

14. Высота (от пола до  потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не  менее 2,7 м, а в других климатических  районах - не менее 2,5 м. Высота  внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять  не менее 2,1 м.

15. Отметка пола жилого  помещения, расположенного на  первом этаже, должна быть выше  планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения  в подвальном и цокольном этажах не допускается.

16. Размещение над комнатами  уборной, ванной (душевой) и кухни  не допускается. Размещение уборной,  ванной (душевой) в верхнем уровне  над кухней допускается в квартирах,  расположенных в двух уровнях.

17. Комнаты и кухни в  жилом помещении должны иметь  непосредственное естественное  освещение.

Естественного освещения  могут не иметь другие помещения  вспомогательного использования, предназначенные  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.

18. В жилом помещении  допустимые уровни звукового  давления в октавных полосах  частот, эквивалентные и максимальные  уровни звука и проникающего  шума должны соответствовать  значениям, установленным в действующих  нормативных правовых актах, и  не превышать максимально допустимого  уровня звука в комнатах и  квартирах в дневное время  суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При  этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях  системами вентиляции и другим  инженерным и технологическим  оборудованием, должны быть ниже  на 5 дБ указанных уровней в  дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и  перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

19. В жилом помещении  допустимые уровни вибрации от  внутренних и внешних источников  в дневное и ночное время  суток должны соответствовать  значениям, установленным в действующих  нормативных правовых актах.

20. В жилом помещении  допустимый уровень инфразвука  должен соответствовать значениям,  установленным в действующих  нормативных правовых актах.

21. В жилом помещении  интенсивность электромагнитного  излучения радиочастотного диапазона  от стационарных передающих радиотехнических  объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна  превышать допустимых значений, установленных в действующих  нормативных правовых актах.

22. В жилом помещении  на расстоянии 0,2 м от стен и  окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от  пола напряженность электрического  поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

23. Внутри жилого помещения  мощность эквивалентной дозы  облучения не должна превышать  мощность дозы, допустимой для  открытой местности, более чем  на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная  равновесная объемная активность  радона в воздухе эксплуатируемых  помещений не должна превышать  200 Бк/куб.м.

24. Концентрация вредных  веществ в воздухе жилого помещения  не должна превышать предельно  допустимых концентраций для  атмосферного воздуха населенных  мест, установленных в действующих  нормативно-правовых актах. При  этом оценка соответствия жилого  помещения требованиям, которым  оно должно отвечать, проводится  по величине предельно допустимых  концентраций наиболее гигиенически  значимых веществ, загрязняющих  воздушную среду помещений, таких,  как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2- дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец  и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид  углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат,  этилацетат и этилбензол.

Законодательство некоторых  субъектов Российской Федерации  содержит и иные требования.

Требования о размерах квартир определяются строительными  нормами и правилами «Здания  жилые многоквартирные», принятыми  Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109 (СНиП 31-01-2003).

Требования к жилым  помещениям, непосредственно предназначенным  для инвалидов, установлены в  Своде правил по проектированию и  строительству «Жилая среда с  планировочными элементами, доступными инвалидам», одобренном Постановлением Госстроя России от 16 июля 2001 г. (СП 35-102-2001).

Кроме того, следует учитывать, что наряду с указанными к жилым  помещениям установлены следующие  санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования:

1. Постановлением Главного  государственного санитарного врача  РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 «О введении  в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03»  установлены Санитарные правила  «Гигиенические требования к  естественному, искусственному и  совмещенному освещению жилых  помещений и общественных зданий»,  которые распространяются на  проектируемые, реконструируемые  и существующие жилые и общественные  здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных Правил помещения с  постоянным пребыванием людей  должны иметь естественное освещение,  которое подразделяется на следующие  типы: боковое, верхнее и комбинированное  - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03).

2. Главным санитарным  врачом РФ установлены Санитарно-эпидемиологические  правила и нормативы (СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования  к жилым зданиям и помещениям»).

Допустимыми уровнями непостоянного  шума являются уровни звукового давления L, в дБ, в октавных полосах со среднегеометрическими  частотами: 31,5; 63; 125; 259; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается  использовать уровни звука А.

Оценка непостоянного  шума на соответствие допустимым уровням  должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному  уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться  как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2.1002-00).

В ст. 673 ГК РФ не говорится  о размере жилого помещения, которое  может быть предоставлено по договору коммерческого найма. Не устанавливают  ограничение (по размеру жилой площади) какие-либо иные нормы ГК РФ. Следовательно, размер занимаемого по договору коммерческого  найма жилого помещения определяется соглашением сторон.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем  по договору, является также часть  общего имущества собственников  квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)).

1.3 Субъекты договора коммерческого найма

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений  в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким  правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные  унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве  хозяйственного ведения, юридические  лица - арендаторы жилых помещений).

Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.