Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Покупатель  обязан принять недвижимость по передаточному  акту. В соответствии со ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передачи недвижимости считается отказом покупателя принять  имущество.

Итак, к  обязанностям покупателя: относятся  обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить  передачу недвижимого имущества  и обязанность покупателя принять  продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает  действия по передаче имущества, которые  необходимы и для исполнения обязанности  по ее принятию покупателем. Вместе с  тем покупатель и продавец имеют  соответствующие права: право требовать  передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями  договора. Эти права и соответствующие  обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении, можно подвести краткие итоги.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи  недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого  документа, подписанного сторонами. Кроме  того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем  должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Следует отметить, что большую роль в комплексном  обобщении спорных вопросов, возникающих  у судов при анализе договоров  продажи недвижимости, играют Постановления  Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что  судебная практика нередко выступает  компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная  практика по договорам купли-продажи  недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них.

Задача  судебной практики, на  взгляд автора работы , состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот  недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее  совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ от 12.12.1993.(с учетом поправок от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ) //Российская газета №237. 25.12.1993; Собрание законодательства РФ. 2009.№4.ст.445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 – ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145-ФЗ ) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301;Российская газета. 20.07.2009. №131.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145- ФЗ// Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.ст.410 ;Российская газета. 20.07.2009. №131)
4. Закон РФ от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ  «Об акционерных обществах» ( с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ)  // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г.  № 1. ст.1; Российская газета 22.07.2009.№133
5. Лесной кодекс  от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ 9 (с изм. от 24.07.2009 г. № 209-ФЗ) // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.;  Российская газета . 28.08.2009.№ 137)
6. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1  «О недрах» (с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ) // Российская газета.15.03.1995.№52;  Российская газета.23.07.2009.№ 134.
7. Федеральный Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( с изм.от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ)// Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594; Российская газета.22.07.2009.№133
8. Указ Президента РФ от 22. 07. 1994 г. № 1535 « Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» (с изм. от 21.10.2008 г. Указом Президента № 1540.)//Собрание законодательства Российской Федерации. 25.07.1994.N13.ст.1478; Собрание законодательства РФ.27.10.2008.№43 ст .4919
9. Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" от 04.03.2005 г. № 16 ( с изм. от 20.12.2007 г. Приказом минюста № 58) //Российская газета .22.03.2007.№58; Российская газета. 2.02.2008 г. № 22.
10. Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ними и информации о зарегистрированных правах» (с изм. от 06.12.2006 г. Приказом минюста № 352) // Российская газета.08.10 2003.№ 201; Российская газета.21.12.2006. №287.
11. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,2-е издание / С.С. Алексеев ; Институт частного права –М: Проспект, 2009.-с. 528
12. Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов / М.В. Антокольская - М.: Юристъ, 2006.- 336 с.
13. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский , В.В. Витрянский – М.: Cтатут, 2009. – 780 с.
14. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия / А.М. Гатин – М :Дашков ИК, 2009.-384 с.
15. Грудцына Л.Ю. , Спектор А.А. Гражданское право России : Учебник для вузов / Л.Ю.Грудцына, А.А. Спектор - М : ЗАО Юстицинформ, 2008 – 560 с.
16. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. / Ю.Г. Жариков - М.: Спарк, 2003. - С. 11
17. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / О.М.Козырь – М.: Инфра, 2004. -293 с.
18. Маковский А.Л.  Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский – М.: Инфра, 2004. – 480 с.
19. Новицкий И.Б., Перетерский И.С.  Римское частное право: учебник/ под ред. И.Б.Новицкого, Перетерского И.С.- М: Юриспруденция , 2006 г.-266 с.
20. Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т.- Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание; переработанное и дополненное / Под ред. Е.А.Суханова. – М:  Волтерс Клувер, 2008.-378 с
21. Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров // А.В. Пакутин Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18
22. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ.-2009.-№9- с.136
23. Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html
24. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ – 2009.-№9- 166 с.
25. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ  от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ – 2009.-№ 1- 163-165 с.
26. Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam
27. Архив Ульяновского областного суда за 2009 г./ Режим доступа: http//uloblsud.ru/index.php?option

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ)// Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.ст.410 ( с изм. от 18.07.2009. № 145-ФЗ //Российская газета. 20.07.2009. №131)

² Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров//Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18

³ Лукьянов А.А.  К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицом.//Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65

¹ Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное //М. Волтерс Клувер, 2008.-122 с

⁵ Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол) /  Режим доступа: privlaw.ru/old/koper-200404.rtf

⁶ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.– М.: Cтатут, 2009. - с. 234.

⁷ Маковский А.Л.  Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / М.: Инфра, 2004. - с. 137

⁸ Закон РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ  // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г.  № 1. ст.1( с изм. от  19.07.2009 г. № 205-ФЗ// Российская газета .22.07.2009.№133)

⁹ Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов /  М.: Юристъ, 2006.- 132 с.

¹⁰ Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/  М :Дашков ИК, 2009.-193 с.

¹¹ Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.- 2008.-№4.-16-18 с.

¹² Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора// Юрист.- 2009 .-№9 – с.4-8

¹³ Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности.// - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31

¹⁴ Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. № 2395-1 / / Российская газета.15.03.1995.№52.( с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ//  Российская газета.23.07.2009.№ 134)

¹⁵ Лесной кодекс ст.25  от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.(с изм. от 24.07.2009.№ 209-ФЗ // Российская газета . 28.08.2009.№ 137)

¹⁶ Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.//М.: Спарк, 2003. - С. 11

¹⁷ Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27.07.1997 г. № 122.// Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594.(с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ//Российская газета.22.07.2009.№133)

¹⁸ Рябоконь О.В., Ванеев А.С. Арбитрабельность споров в отношении недвижимости в практике международных коммерческих судов России и Украины // Закон .-2009.-№6-203-213 с.

¹⁹ Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html

²⁰ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ – 2009.-№9- 166 с

²¹ Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ними и информации о зарегистрированных правах»( с изм. От 24.12.2004 г., 30.12.2005 г.,06.12.2006 г.) // Российская газета.08.10 2003.№ 201

²² Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество //  Арбитражная практика.- 2008.-№8(89)-с. 29-39

²³ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ  от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ – 2009.-№ 1- 163-165 с.

²⁴ Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

²⁵ Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam

²⁶ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 – ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.94г.) // Собрание законодательства РФ. 05.11.94г. №32 ст. 3301 (с изм. от 18.07.2009. № 145-ФЗ //Российская газета. 20.07.2009. №131)

²⁷ Сарбаш. С.А. Исполнение договорного обязательства третьим лицом//Хозяйство и право -2003-№3-с.3-23

²⁸ Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество.// Арбитражная практика-2008-№8(89)-с. 29-39

²⁹ Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова// Журнал российского права .- 2009.-№ 3.-с. 59-69

³⁰ Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,2-е издание// Проспект, Екатеринбург, Институт частного права,-2009.-с.220