Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ

  С.

Введение…………………………………………………………………………..2                                                                                                 

Глава 1. Общие положения о договоре купли продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………...5

1.1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи.......................................................5

1.2 Анализ элементов договора купли-продажи недвижимого имущества.......9

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………….14

2.1 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………..14

2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество…………………………………………………………18

2.3 Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой…………………………23

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………30

3.1 Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимости…………………………………………………………30

3.2 Права, обязанности, ответственность покупателя  по договору купли-продажи недвижимости…………………………………………………………34

Заключение……………………………………………………………………...37

Список  использованных источников литературы………………………...39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Происходящие  в России политические и социально-экономические  перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

Действующая Конституция РФ, отражающая смену  возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход  к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства  на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства  всех форм собственности, введение частной  собственности на жилье, землю и  т. д.

В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который  продается и покупается на рынке. Однако недвижимость — это товар  особого рода, к которому неприменимы  обычные нормы. Это обусловлено  как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство  не может самоустраниться от правового  регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование  рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В течение  длительного времени развитие рынка  недвижимости тормозилось отсутствием  необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части  первая и вторая), который дал  общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Однако требовалась  более конкретная и подробная  регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После  принятия Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и некоторых  других правовых актов ситуация стала  меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными – юристами, но и специалистами в других областях.  Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Объектом исследования данной работы выступают общественные отношения в сфере договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования является договор купли-продажи недвижимости.

Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение понятия договора  купли-продажи;

- раскрытие понятия договора  купли-продажи недвижимости;

- описание элементов договора  купли-продажи недвижимости;

- раскрытие предмета договора  купли-продажи недвижимости

- исследование перехода права  собственности на недвижимость;

- рассмотрение последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

- рассмотрение содержания договора  купли-продажи недвижимости

- изучение  правоприменительной практики

При написании курсовой работы были использованы различные источники: нормативно-правовые акты (Гражданский  кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу «Гражданское право». Эта проблема исследовалась  в работах таких ученых-правоведов как А.В. Пакутин, Е.А. Суханова, Л.Ю. Грудцына М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось материалы судебной практики.

Методологической  основой курсовой работы являлись такие  общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Курсовая  работа состоит из введения, трех глав, включающих по два и три и два параграфа соответственно, списка использованных источников и  литературы и трех приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи

 

Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется   этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ).¹ Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский  кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность  договора купли-продажи. Например, розничная  купля-продажа, поставка, энергоснабжение  и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается  и покупается, считается согласованным  сторонами, если из их договора можно  установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие  о количестве товара может быть согласовано  путем установления в договоре порядка  его определения². Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. 

Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи  требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в Гражданском Кодексе Российской Федерации, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к  строго определенному сроку. Это  возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока  исполнения покупатель утрачивает интерес  к договору. Продавец не вправе производить  исполнение по такому договору до наступления  или после истечения срока  без согласия покупателя и в том  случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его  исполнения к строго определенному  сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить  договор купли-продажи партии новогодних елок.

 ГК  РФ предусматривает обязанность  продавца передать покупателю  товар свободным от любых прав  третьих лиц. Исключение составляют  лишь ситуации, когда есть согласие  покупателя принять товар, обремененный  такими правами. Имеются в виду  случаи, когда продаваемое имущество  ранее уже было передано в  залог, аренду либо в отношении  этого имущества установлен сервитут  и т. п.

Правильным  является подход законодателя  (п. 1 ст.461 ГК РФ), который старается локализовать отрицательные последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного правами третьих  лиц, на самом продавце³.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.⁴

Являющийся  предметом купли-продажи товар, в  отношении которого существуют права  третьих лиц, может оказаться  истребованным этими лицами у  покупателя. Для подобных случаев  ГК РФ устанавливает правило, обязывающее  покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне  покупателя.

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к  договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены  параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые  специально предназначены для регулирования  продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи  недвижимости выступает договор  купли-продажи предприятия. Признание  недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых⁵.  В связи с этим предлагалось из ст. 132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости. Вместе этой категории ввести понятие «комплекс недвижимого имущества» как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Согласно  норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия  применяются  правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи  недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор  направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и  служит основанием возникновения обязательства  купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь  между продавцом и покупателем  и направленное на приобретение права  собственности на недвижимость в  обмен на денежный эквивалент.⁶

 Купля-продажа  недвижимости как обязательство  — это правоотношение, в котором  одна сторона (продавец) обязуется  передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление  другой стороне (покупателю), а,  покупатель обязуется принять  это имущество и уплатить определенную  в договоре денежную сумм.

 

1.2 Анализ элементов договора купли-продажи недвижимого имущества

 

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как  правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или  через своего представителя. Благодаря  обязательной государственной регистрации  права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.⁷

Однако  участие в договоре некоторых  субъектов гражданского права имеет  свои  особенности.

Если  в качестве продавца выступает государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права  по распоряжению закрепленным за ним  имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ ).