Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Некоторыми  особенностями характеризуется  процесс продажи недвижимого  имущества, когда продавцом выступает  частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают  внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»⁸ предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании ( ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах» ).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она  находится в совместной собственности  супругов, а продавцом выступает  один супругов, необходимо получить нотариально  удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже  жилых помещений)⁹. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить

Предметом данного договора является земельный  участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество¹⁰.  В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая  свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации  предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно  установить, какое недвижимое имущество  подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального  удостоверения договора купли-продажи  недвижимости и заменой его государственной  регистрацией.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Словосочетание  «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК РФ, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Итак, договор  продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода права¹¹. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Отнесение морских, космических, воздушных судов  к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации  связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы  государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в  сфере юрисдикции РФ.

Цена  является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при  ее отсутствии договор считается  незаключенным¹². Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания  п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи  недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Недвижимость как предмет  договора купли-продажи недвижимого  имущества

 

Недвижимость  представляет собой особый объект права  собственности. Права владения, пользования  и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических  лиц. Кроме того, недвижимое имущество  по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой  стоимостью.

Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого  имущества только в условиях более  или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с  землей и предназначенных для  перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое  пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся  земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.¹³

Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому  требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств  раскрываются в соответствующих  уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового  мореплавания определяет морское судно  как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в  целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные  для запуска в космос.

Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе  и недвижимые) делятся на изъятые  из оборота (т.е. те, которые не могут  переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят  от одного лица к другому при наличии  специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в  качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ «О недрах» недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью¹⁴ Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности государства  являются также леса. Как следует  из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного  фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь  за собой отчуждение участков лесного  фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные  лесохозяйственные регламенты об использовании  лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком¹⁵. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

• земли  общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

• земли  оздоровительного и историко-культурного  назначения; земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

При продаже  предприятия-должника из состава его  имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество  специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать  на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость  и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует  введения определенных ограничений  оборота-способности, так как  необходимо строгое соблюдение  их целевого назначения и учет  экологических требований;

2) связанность  с землей таким образом, что  их перемещение повлечет за  собой ущерб назначению либо  является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) наличие  индивидуальных признаков (в первую  очередь местонахождение на определенном  земельном участке);

4) использование  исключительно в соответствии  с их целевым назначением.¹⁶

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это  зависит от того, заключают ли стороны  договор в отношении одной  или нескольких индивидуальных вещей  или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор  в отношении судов одного типа, которые могут определяться в  договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) предприятия  как имущественные комплексы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические  объекты.

 

2.2 Государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимое имущество

 

Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации  « О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)¹⁷.