Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Дела  о признании договора купли-продажи  недвижимости недействительной сделкой  должны быть рассмотрены и разрешены  судом до истечения двух месяцев  с момента поступления заявления  в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного  разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей  инициативе суд вправе выйти за пределы  заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим  пример из судебной практики, дело рассматривалось  Железнодорожным районным судом  г. Ульяновска. Решение было вынесено  1 апреля 2009 г²⁵.

Г. обратилась в суд с иском о государственной  регистрации договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры, заключенного  между ней , О. и А.

Расчет  между сторонами был произведен полностью. Истица представила в  УФРС по Ульяновской области договор  купли-продажи квартиры для государственной  регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать  квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о  признании договора купли-продажи  квартиры недействительным. Указала, что  в силу своего возраста,  состояния  здоровья, подписала документы, думая, что подписывает  договор залога своей квартиры в счет обеспечения  займа, который брала ее дочь. Таким  образом, ответчица была введена  в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор  залога. О. не имела намерения продавать  квартиру.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса  Российской Федерации  о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Необходимость обращения в суд возникает  в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности  на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в силу которой право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако, в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т. п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Глава 3. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Права, обязанности, ответственность  продавца по договору купли-продажи  недвижимости

Для удовлетворения потребностей, которые послужили  побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства  одно лицо (должник) обязано совершить  в пользу другого лица (кредитора)  определенное действие, как-то : передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности²⁶. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником)²⁷.  Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные  обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется  передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество  устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом  в разумный срок после возникновения  обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в  семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом  обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой  договор является незаключенным²⁸.

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи  недвижимости, должно быть реально  исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии с  определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей  стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления  определенного согласованным волеизъявлением  сторон действия (передачи объекта) можно  говорить о том, что обязательство  было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого  товара, сроке обязательства), то имеет  место нарушение требования надлежащего  исполнения обязательства.

Термин  «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные  действия, направленные на то, чтобы  какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована  в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только  после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и  покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого  имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или  договоре может быть предусмотрено  иное.

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача ее в собственность покупателю.

Определение момента перехода права собственности  по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности  у приобретателя имущества по договору возникает с момента  передачи вещи, если иное не предусмотрено  законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет  вещно-правового эффекта (не порождает  права собственности). Право собственности  на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации  перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся  к имуществу документов, предусмотренных  законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого  имущества., существующих дефектах и  недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое  имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе,  безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

3.2 Права, обязанности, ответственность  покупателя  по договору купли-продажи  недвижимости

В случае ненадлежащего исполнения продавцом  своих обязанностей по договору купли-продажи  недвижимости покупатель имеет право:

соразмерного  уменьшения цены;

безвозмездного  устранения недостатков в разумный срок;

возмещения  своих расходов на устранение недостатков, а также

отказаться  от исполнения договора купли-продажи  и потребовать

возврата  уплаченной денежной суммы.

Покупатель  обязан произвести оплату недвижимого  имущества. Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена  в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность  считается исполненной с момента  передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности  включает в себя не только непосредственно  платеж, но и в некоторых случаях  принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления  платежа (открытие специального банковского  счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.

При нарушении  сроков оплаты покупателем в силу п.3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого  имущества. При этом, как указал Президиум  Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация  перехода права собственности к  покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для  расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества²⁹

Договором купли-продажи может устанавливаться  и продажа товара в кредит, в  кредит с рассрочкой платежа или  предусматривается предварительная  оплата.

В отношении  договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной  оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный  характер. Если же договором предусмотрена  продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении  двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока  оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом³⁰. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).