Правовое регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.44

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы.45 Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей  нотариальной форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: "Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения".46 Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.

По мнению У. Новопашиной,47 заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Исследование договора ренты привело к следующим выводам. Договор ренты – институт древний в истории права, который получил широкое распространение в средние века в Европе. Поэтому наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках как Французский гражданский  кодекс и Германское гражданское уложение. Сравнение этих законов с российскими, в частности с Проектом гражданского уложения и Гражданским кодексом РФ позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на формирования института ренты в России.

        В современной  России договор ренты является  одним из наименее распространенных  договоров. Сказывается то, что договор ренты продолжает оставаться договором с максимальной степенью риска. Причем сегодня этот риск увеличивается нестабильным положением экономики, инфляционными процессами.  Кроме нестабильности современной отечественной экономики, в качестве причин, обуславливающих не распространенности договора ренты, необходимо также указать криминализацию общества и недостаточную правовую культуру.

       Многие российские  граждане даже представления  не имеют о существовании подобной  правовой конструкции в законодательстве, поэтому оформляют сходные отношения  либо дарением, либо завещанием. Нередко в газетах можно встретить  объявление о том, что  одинокая пожилая женщина или пожилой мужчина примет материальную помощь в обмен на квартиру по завещанию или дарению. Заключение таких сделок впоследствии зачастую оспаривается сторонами в суде, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Сложная правовая конструкция договора ренты также не способствует его распространению. Отдельные нормы законодательства ввиду их нечеткости или противоречивости вызывают затруднения даже у нотариусов. Поэтому отдельные нормы требуют тщательной доработки. Так, например, следует доработать нормы о применении к рентному договору правил о купле-продаже и о дарении, и указать какие именно нормы следует применять. Непонятна норма об указании в договоре всего объема содержания в договоре пожизненного содержания с иждивением, так как весь объем содержания невозможно заранее предусмотреть. Следует предусмотреть ряд правил, регулирующих государственную регистрацию договора и переход имущества при передаче по договору недвижимого имущества.

Что касается криминализации общества, то не секретом является то, что договор ренты служит одним из средств, позволяющих криминальным личностям завладеть имуществом одиноких людей престарелого возраста. Хорошо еще, если пожилой человек не исчезнет и не будет лишен жизни, а просто окажется на улице без крыши над головой и средств к существованию. Подобные случаи вызывают закономерный страх, и нежелание людей вступать в рентные отношения даже со знакомыми. Страх за свою жизнь порой является единственной причиной  расторжения уже заключенного договора.

Но в тоже время договор ренты для многих пожилых людей сегодня является единственной возможностью обеспечить свое существование. Реальное отсутствие у государства достаточных средств для обеспечения социальной защиты пожилых людей путем выплаты социальных пособий ведет к тому, что постепенно увеличивается число договоров пожизненного содержания с иждивением. Изучение нотариальной и судебной практики показывает, что, несмотря на то, что в соответствии с нормами ГК получателем ренты может быть любой гражданин, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые и одинокие. Имуществом, передаваемым под выплату ренты, как правило, является единственное жилье получателя ренты. Предвидя такое развитие договорных отношений, законодатель установил защиту для получателей ренты. Это и обязательное нотариальное оформление договора и последующая его государственная регистрация, это и обременение имущества рентой и способы обеспечения исполнения, и ответственность за просрочку ренты в виде уплаты процентов. Максимальная защита прав получателей ренты установлена в договоре пожизненного содержания. Поэтому этот договор и является наиболее распространенном среди других разновидностей ренты, так как позволяет небогатому пожилому человеку довериться плательщику, и в обмен на передачу своего жилья получить все необходимое- жилье, питание, одежду, медикаменты, различные бытовые услуги и т.д.  Менее распространенным является договор пожизненной ренты. Этот договор чаще заключается между гражданином и фирмой – плательщиком, реже между гражданами. Уплата ренты в деньгах предполагает, что получатель ренты способен себя обеспечивать самостоятельно и не нуждается в уходе и содержании. Императивно установленный минимальный размер рентных платежей в два раза меньше, чем в договоре пожизненного содержания. При расторжении договора получатель может требовать возврата имущества только в случае, если это имущество было отчуждено бесплатно. Все это не делает пожизненную ренту популярной, такой договор выгоден в том случае, если получатель ренты передает по договору не единственное дорогое имущество оставшееся в собственности (как правило, жилье), а продолжает после передачи имущества обладать собственностью, необходимой для дальнейшего существования.

  И вообще не получил  распространения в практике договор постоянной ренты. Долгие поиски этой разновидности договора навели лишь на одно упоминание о подобных договорах нотариуса Санкт-Петербурга. Ряд договоров постоянной ренты был заключен между гражданами – получателями и одной некоммерческой организацией – в качестве плательщика. Причиной, обусловившей выбор именно постоянной ренты, оказывается, явилось стремление плательщика избежать «привязанности» ренты к минимальному размеру оплаты труда, обязательному в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Вообще же договор постоянной ренты выгоден тем получателям, которые обладают большим капиталом, в том числе достаточным количеством недвижимости для того, чтобы позволить себе передать это имущество под условие выплаты постоянной ренты. При наличии стабильной экономики договор постоянной ренты позволит богатым людям выгодно вложить свой капитал, чтобы обеспечить не только свою жизнь, но и жизнь своих детей.

Таким образом, можно сделать вывод, что увеличивающаяся с каждым годом дифференциация населения России создает перспективы для существования всех форм ренты.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I.Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года// российская газета. 25 декабря 1993 год.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 года (с изм.и доп. от 01 января 2006 года)// СЗ РФ.-1994. -№ 32.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января  1996 года (с изм.и доп. от 02 февраля 2006 года)// СЗ РФ.-1996.- № 5.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 от 26 ноября 2004 года (с изм.и доп. от 02 декабря 2004 года)// СЗ РФ. -2004. - № 49.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 года)// СЗ РФ.-2005. - № 1.
6. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 года)// СЗ РФ.-1998. -№ 29.
7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 года)// СЗ РФ. -1997. - № 30.
8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года (с изм. и доп. от 01 июля 2005 года)//СЗ РФ. -2005. -№ 27.
9. Информационное письмо Управления юстиции Тверской области от 09 ноября 1999 года «Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением»// Бюллетень министерства юстиции РФ.- 1999.- № 11.

II. Научная и учебная литература:

1. Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. -СПб.,1904. -638с.
2. Бердникова О. Договор на всю жизнь//Домашний адвокат.- 1997. - № 23. - С.13-12.
3. Березовская Т. К нотариусу с оценкой// Домашний адвокат.- 2005. -№ 8.С.13-12.
4. Бирюков Б.М. Наследование, дарение, пожизненная рента.-М:  «Ось-89»,2004.-272 с.
5. Богатырев Ф.О. Основания и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты. Комментарий судебной практики. Вып.9/ Под.ред.К.Б.Ярошенко. –М.:Юридическая литература,2004. С.45-51.
6. Большой юридический словарь/ Под ред.А.Я.Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е.Крутских. –М.:Инфра-М,1998.- 790 с.
7. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Право и экономика. – 1997.- №19 -20. – С.37-39.
8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества:5-й Завод. – М.:Статут,2003.- 800 с.
9. Голикова А.Н. Договор ренты в гражданском праве: Автореф.дис.канд.юрид.наул. –М.:ПроСофт. – М,2006. -23 с.
10. Гражданское право. Часть 2: Учебник/Под ред.А.Г.Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:Проспект.1998. 784 с.
11. Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом I: Учебник/Отв.ред. Е.А. Суханов. – М.:ББК,2000. -704 с.
12. Гражданское право:Учебник/Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юрист,1999. – 484 с.
13. Гражданский кодекс РФ с постатейным приложением судебной практики. – М.: Проспект, 2005. – 1328 с.
14. Елисеев С. Пожизненное содержание: проблемы исполнения// Домашний адвокат. – 2005. - № 14.- С.17-18.
15. Ем В.С. Договор ренты// Законодательство. – 1998. - № 5. – С.8-19.
16. Ермакова М. Была ли бабушка с квартирой. Старики снова в ловушке мошенников// Российская газета. – 2006.- 15 марта. С.6.
17. Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненнеого содержания с иждивением// Советская юстиция. – 1970. - № 6. – С.8-10.
18. Золотько Н. Рентный договор: рискуют все// Домашний адвокат. – 2001. - № 21. – С.16-17.
19. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература. 1975. – 425 с.
20. Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты// Адвокат. – 2005.- № 4. – С.63-66.
21. Ключникова Я.А. Пожизненное содержание по перечню//Домашний адвокат.- 2006. - № 22. – С.6-8.
22. Ключникова Я.А. Правовые проблемы определения условий договора пожизненного содержания с иждивением// Право и политика. – 2007. - № 2.
23. Комментарий судебной практики. Вып. 9/ Под.ред.К.Б.Ярошенко. – М.: Юридическая литература. – 2004. – 232 с.
24. Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр.и доп./ Под.ред. О.Н. Садикова. – М.:ИНФРА-М,1998. – 799 с.
25. Крашенинников П.В. Рентный договор// Нотариус. – 2002. - № 3.- С.56-58. 
26. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий законодательства// Нотариус. – 2001. - № 2. – С.40-56.
27. Крашениников П.В. Договор ренты жилых помещений// Экономика и жизнь. – 1996. – октябрь (№ 41). – С.43.
28. Кучер Н. Рента с нагрузкой // Социальная защита.-2002.- № 11. – С.29-33.
29. Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве России: Авто-реф.дис. …канд.юрид.нау.-Томск,2005. – 24 с.
30. Леонова Г.В.Договор пожизненного содержания с иждивением// Законодательство. – 1999.- № 8. – С.7-14.
31. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок// Хоз-во и право. – 1997. - № 5. – С.136-155.
32. Макаров Г. Расторжение договора // Социальная защита. – 2002. - № 10.- С.31-32.
33. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты// Российская юстиция. – 1999. - № 9. – С.17-18.
34. Мезенцев Н. обратный ход Ренты// Домашний адвокат. – 2005. - № 17. – С.12-16.
35. Меркулова Л. Договор с племянницей// Социальная защита. – 2003. - № 1.- С.10-12.
36. Минахина И.А. Наследование, дарение, рента. – М.: Дашков И.К.,2007.-220 с.
37. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением// Бюллетень нотариальной практики. – 2003. - № 5.
38. Натаров С.В. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением// Человек и закон. -2007.- № 4. – С.112-116.
39. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением// Юрист.- 2007. - № 5.
40. Натаров С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением // Российский судья. – 2007. - № 4.
41. Натаров С.В. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением// Гражданское право. – 2007. - № 1.
42. Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания// Закон. – 1998. - № 7. – С.118-121.
43. Ручьева Е. Содержание с иждивением// Социальная защита. – 2004. - № 3. – С.36-39.
44. Танага А.Н.  Рента и пожизненное содержание с иждивением: коммент. к гл.33 Гражданского кодекса РФLпостатейный). –М.:Юстицинформ,2006.-119 с.
45. Токарева К.Г. Процессуальное правопреемство в делах по расторжению договора пожизненного содержания с иждивением// Человек и закон. – 2008. - № 3. – С.63-68.
46. Токарева Т.Г. Институт ренты: история и развитие законодательства// История государства и права. – 2007. -№ 21.- С.19-22.
47. Цыбуленко З.Рента и пожизненное содержание с иждивением// российская юстиция. – 1997. - № 6. – С.12-13; 1997. - № 7. – С.19-20.
48. Яргина С.А. Основные концептуальный проблемы правового регулирования рентных отношений: Автореф.дис. … канд.юрид.наук. – Москва,2003.- 26 с.