Правовое регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением

Получателями постоянной ренты не могут выступать коммерческие организации, поскольку основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, она несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.27

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться, так как суть договора ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если ее получателем является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемому юридическому лицу. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству в порядке правопреемства государству и коммерческим организациям, так как в соответствии со ст. 589 ГК РФ только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты. Однако неурегулированным остается вопрос о том, к кому перейдет право на получение постоянной ренты при отсутствии у рентополучателя наследников либо их отказе от принятия наследства.

Законом допускается передача права на получение ренты другим лицам путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. По смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия этого лица. Однако при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные законом, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Невозможно одновременно согласовать в договоре условия о запрете гражданина передавать права получателя постоянной ренты и о наследовании. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а ее плательщик окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.

В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности - пожизненного содержания с иждивением могут выступать исключительно граждане. В зависимости от условий договора различают следующие типы получателей ренты:

- бывший собственник (или  собственники при передаче имущества, принадлежащего на праве общей  собственности);

- третье лицо (лица);

- бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами последнего, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. Если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать не заключенным.

Особый порядок действует в случаях, в которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Если один из получателей умер, вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). Приращение долей каждого из них должно быть равным.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть отчуждено путем применения правил о переходе прав в порядке их уступки (статьи 382 - 390 ГК РФ), реорганизации юридического лица (статьи 57, 58), наследовании, права на получение пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением не переходят к другому лицу. Однако лицо, передающее имущество под выплату ренты, может назначить ее выплату на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК РФ). И в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключил с ним договор ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора умерло, договор признается ничтожным. Договор пожизненной ренты должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК РФ) соответствует п. 1 ст. 166, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК РФ.

Субъектами договора пожизненного содержания с иждивением выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка, определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Эта способность может определяться и юридическими критериями, например в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты.

Смерть плательщика ренты, а равно реорганизация юридического лица, не влечет за собой прекращения договора ренты. Место умершего плательщика ренты занимает наследник, который становится ответственным перед получателем ренты за ненадлежащее исполнение обязательства. При реорганизации юридического лица в форме выделения или разделения, если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного лица, вновь возникшее юридическое лицо становится солидарным должником по обязательствам реорганизованного юридического лица перед получателем ренты (п. 3 ст. 60 ГК РФ).

При перемене плательщика ренты недвижимое имущество может перейти в собственность как одного, так и нескольких лиц. Появление нескольких лиц на стороне должника означает трансформацию простого обязательства (при одном получателе ренты) в обязательство с множественностью лиц на стороне должника. Должники могут быть долевыми (каждый обязан исполнить обязательство в своей доле, равной или неравной) или солидарными (кредитор вправе потребовать исполнения обязательства от любого из должников или от всех вместе).

В ГК РФ при множественности лиц в обязательстве предусмотрены долевые обязательства, при этом доли каждого лица признаются равными (ст. 321). Солидарная обязанность возникает, если это предусмотрено договором или установлено законом, в частности при неделимости предмета обязательства (ст. 322).

При приобретении обремененной рентой недвижимости в собственность нескольких лиц следует учитывать нормы Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон). Так, если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 38 Закона).

Таким образом, для рентного обязательства законодатель допускает множественность лиц и на стороне должника. В отличие от множественности лиц на стороне кредитора основанием для установления множественности лиц на стороне должника является не заключение договора ренты, а последующие юридические факты.

Личность плательщика имеет решающее значение при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, однако ГК РФ не содержит указания на то, что обязанности плательщика должны быть исполнены им лично. Они могут быть исполнены третьим лицом, что не противоречит норме п. 1 ст. 313 ГК РФ, которая предусматривает для должника возможность возложения исполнения обязательства на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, существа обязательства не вытекает условия исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение за должника третьим лицом. При возложении исполнения не производится замена должника в обязательстве. Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо. Основанием возложения исполнения обязательства на третье лицо служит договор должника с этим лицом.

§ 3. Основания прекращения договора ренты.

Договор ренты, может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ), сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ). Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты. Например, в договоре постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено, а  расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены безвозмездно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Из судебной практики: Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред. Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда в месяц. Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Кроме указанных случаев, расторжение договора ренты возможно путем выкупа ренты. Причем, возможность требовать выкупить ренту, предусмотрена как для плательщика ренты, так и для получателя ренты (в случае заключения договора постоянной ренты). При заключении договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением, требование о выкупе ренты может исходить только от получателя ренты. 
Еще необходимо отметить, что смерть получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением прекращает соответствующий договор ренты. А вот при случайной гибели или повреждении имущества переданного под выплату ренты, плательщик постоянной ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты или требовать изменения условий ее выплаты, а плательщик пожизненной ренты и плательщик пожизненного содержания с иждивением обязаны выплачивать ренту на условиях предусмотренных договором ренты.

Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного или новации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.

Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).

Право выкупа постоянной ренты, безусловно предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора (ст. 180, п. 3 ст. 592 Кодекса).

По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться предоставленным п. 3 ст. правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин "иной порядок выкупа", а не "иные сроки", "иной момент прекращения обязательства"; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.28