Правовая характеристика договора аренды. Разновидности договора аренды

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества [4].

Таким образом, несмотря на указанные ограничения (в сравнении с другими видами аренды имущества) при аренде предприятия арендатор обладает более широким кругом полномочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Это объясняется получением арендатором во владение и пользование действующего предприятия, эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в его состав, и приобретения нового имущества.

 

 

3.5 Финансовая  аренда (лизинг)

 

В соответствии c Конвенцией «О межгосударственном лизинге» от 25 ноября 1998 лизинг (финансовая аренда) – это вид инвестиционно-предпринимательской деятельности, связанной с приобретением имущества и передачей его в пользование по договору государству в лице его уполномоченных органов, физическому или юридическому лицу на определенный срок в целях получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта с учетом амортизации предмета лизинга при участии лизингодателя, поставщика, лизингополучателя и других участников лизингового проекта [10].

Важно отметить, что ни в коем случае нельзя понимать под лизингом и договором лизинга синонимичные понятия.

Так статья 636 ГК Республики Беларусь определяет, что по договору финансовой аренды (договору лизинга)  арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика) [4].

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды (далее – договор лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов [1, с. 33].

Таким образом, попросту говоря, под лизингом следует понимать такой ход действий: организации необходимо оборудование, а денег на его покупку или взятие кредита, пока недостаточно. Кроме того, потом это оборудование устареет и через некоторое время придется покупать новое. Плюс необходимо вернуть кредит и уплатить за пользование им проценты.

Положение о лизинге от 04 июня 2010 года № 865 определяет, что существенными условиями договора лизинга являются:

1. предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в лизинг);
2. указание на сторону, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца;
3. контрактная стоимость предмета лизинга;
4. размер либо порядок определения размера, способ и периодичность уплаты лизинговых платежей в соответствии с условиями договора;
5. цена договора лизинга либо порядок ее определения;
6. условие о сроке лизинга [21].

Со стороны арендодателя в Республике Беларусь выступают, как правило, специализированные лизинговые компании – коммерческие организации, учредительными документами которых предусмотрено осуществление лизинговой деятельности. На 2014 год в нашем государстве зарегистрированы и действуют более двух десятков таких компаний, в числе которых ООО "Финпрофит", ЗАО "Мобильный Лизинг" , СООО «РЕСО-БелЛизинг» [12].

Лизингодатель имеет право контролировать соблюдение лизингополучателем условий договора лизинга в части сохранности предмета лизинга и поддержания его в рабочем состоянии. Также он имеет право досрочного расторжения договора лизинга и возврата предмета лизинга. Если иное не установлено договором, лизингополучатель несет все расходы, связанные с возвратом предмета лизинга лизингодателю, в том числе расходы на его демонтаж, транспортировку, а также возмещает иные убытки лизингодателя, связанные с расторжением договора [21].

Говоря о размере лизинговых платежей, отметим, что он определяется в договоре лизинга, исходя из цена договора лизинга и срока действия договора лизинга.

Периодичность уплаты лизинговых платежей устанавливается сторонами в договоре по их соглашению и может быть любой (один раз в месяц, квартал, полугодие, год).

Способ уплаты лизинговых платежей также выбирается сторонами при заключении договора [4].

В мировой практике тот факт, что сдаваемое в лизинг имущество остается в собственности лизингодателя, служит достаточной гарантией от риска неплатежеспособности лизингополучателя, поскольку в случае неисполнения последним обязательств по лизинговому договору лизингодатель-собственник может изъять свое имущество. Тем не менее, из-за отсутствия вторичного рынка оборудования предмет лизинга не всегда является достаточным обеспечением сделки. Один из способов защиты имущественных интересов лизингодателя – это соглашение об обратном выкупе между продавцом лизингового имущества и лизингодателем. В этом договоре продавец берет на себя обязательство выкупить имущество у лизингодателя после его изъятия у лизингополучателя в случае нарушения последним условий договора лизинга [1, с. 34].

Поэтому, считаем, что в договоре лизинга целесообразно закрепить положение о том, чтобы лизингополучатель мог определить нового продавца и обратиться к лизингодателю с просьбой о заключении нового договора купли-продажи предмета лизинга, в случае невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга.

Таким образом, основным моментом в договоре лизинга является и то, что собственником предмета лизинга (оборудования, автомобиля, недвижимости и так далее) остается Лизинговая компания (Лизингодатель) до момента выкупа предмета лизинга Лизингополучателем. То есть право пользования к Лизингополучателю переходит сразу же после получения предмета лизинга, а право собственности только после выкупа.

На основании проведенного анализа разновидностей договора аренды, мы пришли к следующим выводам:

• Все договора аренды составляются в письменной форме, а договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест и договор аренда предприятия подлежат еще и обязательной государственной регистрации, так как их предметом выступает недвижимое имущество;
• Предусмотрено наличие специального субъекта в договоре проката – арендодатель, и в договоре аренды предприятия и договоре финансовой аренды (лизинга) – арендатор. В обоих случаях это лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность;
• В качестве обязательного условия все договора должны предусматривать предмет договора, остальные же условия определяются по соглашению сторон.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В ходе проведенного исследования темы были сформулированы следующие теоретические выводы:

1. особенность арендных правоотношений заключается в том, что, являясь разновидностью гражданско-правовых отношений, они связаны с передачей имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем;
2. в определении договора аренды по ГК Республики Беларусь следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу;
3. единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является предмет аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако ГК Республики Беларусь не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Я бы рекомендовала указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и так далее);
4. договору аренды присущ ряд особенностей при его заключении и исполнении, в частности: при сдаче в аренду недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест), договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации; сдача имущества в аренду принадлежит только его собственнику, исключение составляют лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду; договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику.
5. анализ разновидностей договора аренды, показал следующее: все договора аренды составляются в письменной форме, а договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест и договор аренда предприятия подлежат еще и обязательной государственной регистрации, так как их предметом выступает недвижимое имущество; предусмотрено наличие специального субъекта в договоре проката – арендодатель, и в договоре аренды предприятия и договоре финансовой аренды (лизинга) – арендатор. В обоих случаях это лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность; в качестве обязательного условия все договора должны предусматривать предмет договора, остальные же условия определяются по соглашению сторон.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Борисов К., Колесникович С. Договор финансовой аренды (лизинга) / К. Борисов, С. Колесникович // Юрист. – 2003. – № 10. – С. 33-36.
2. Водный кодекс Республики Беларусь от 15 июля 1998 г., № 191-З : в ред. Закона Респ. Беларусь от 4 янв. 2010 г., № 109-З // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2010. – № 17. – 2/1661.
3. Воздушный кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 3 апр. 2006 года, одобрен Советом Республики 24 апр. 2006 года : текст кодекса по состоянию на 10 июля 2012 года // Нац. правовой Интернет-портал Респ. Беларусь. – 2012. – 2/1978.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 28 окт. 1998 года, одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года : текст кодекса по состоянию на 28 авг. 2012 года. – Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. – ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
5. Гражданское право : учеб. : В 2 т. / Е. Ю. Валявина [и др.] : под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М. : Проспект, 1999. – Т. 2. – 616 с.
6. Гражданское право : учеб. : В 2 т. / Н.Д. Егоров [и др.] : под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М. : Проспект, 1999. – Т. 2. – 720 с.
7. Жилищный кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 31 мая 2012 года, одобрен Советом Республики 22 июня 2012 года. – Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. – ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
8. Захаров В., Аренда транспортного средства / В. Захаров // Главный Бухгалтер. Транспорт. – 2003. – № 3. – С. 12 – 18.
9. Колбасин, Д. А. Гражданское право. Особенная часть / Д. А. Колбасин. – 2-ое изд., перераб. и доп. – Минск : Амалфея, 2007. – 784 с.
10. Конвенция о межгосударственном лизинге, подписанная в городе Москве  25 ноября 1998 г. – Ратифицирована Законом Респ. Беларусь от 09 ноя. 1999 г. № 309-З // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2003 г. – № 23. – 3/933.
11. Кривец А., Договор проката / А. Кривец // Недвижимость Беларуси. — 2010. – № 9. – С. 42.
12. Лизинговые компании Беларуси объединились в ассоциацию // ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» [Электронный ресурс]. – 2011. – Режим доступа: http:// www.avangard.by/ home/company/news/365/. – Дата доступа: 13. 04. 2013.
13. Об автомобильном транспорте и автомобильных перевозках : закон Респ. Беларусь, 14 июня 2007 г., № 109-З. – Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс]. – ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2013.
14. Об установлении размера базовой арендной величины: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2014 г. № 231: Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.  – 2014. - 5/38572.
15. О мерах по повышению безопасности дорожного движения : указ Президента Респ. Беларусь, 28 нояб. 2005 г. № 551 : в ред.  указа Президента Респ. Беларусь от 8 янв. 2013 г. № 8 // Нац. правовой Интернет-портал Респ. Беларусь. – 2013. – 1/13981.
16. Ольховская А., Аренда предприятия как имущественного комплекса / А. Ольховская // Директор. – 2003. – № 11. – С. 15.
17. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : указ Президента Респ. Беларусь, 29 марта 2012 г. № 150 / Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2012. – № 167. – 1/6098.
18. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест : декрет Президента Респ. Беларусь, 19 дек. 2008 г. № 24 / Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2011. – № 98. – 1/12792.
19. О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков : указ Президента Респ. Беларусь, 14 окт. 2010 г. № 538 / Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2010. – № 209. – 2/5674.
20. О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений : постановление Пленума Высш. Хоз. Суда  Респ. Беларусь, 15 февр. 2012 г. № 1 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь – 2012 г. № 73, 5/34027.
21. О Положении о лизинге : постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 7 августа 2014 г. № 766 / Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. — 2014. — №199. — 5/39239.
22. Пирогов Ю. А., Аренда транспортных средств. Заключение договора / Ю. А. Пирогов // Планово-экономический отдел. – 2006. – № 10. – С. 24 – 31.
23. Устав железнодорожного транспорта общего пользования : утвержден постановлением Совета Министров Респ. Беларусь от 2 авг. 1999 г. № 1196, в ред. постановления Совета Министров Респ. Беларусь от 3 сент. 2007 г. № 1134 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2007. – № 105. – 6/449.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

 

ДОГОВОР № ____

аренды капитальных строений (зданий, сооружений),

изолированных помещений, машино-мест, их частей,

находящихся в республиканской собственности 

 

_____________________________                                                                                     ”__“ __________ 20__ г.

   (место заключения договора)

 

__________________________________, именуемый(ое) в дальнейшем ”Арендодатель“, в лице (наименование юридического лица)

 

______________________________,      ___________________________________________________________,

                    (должность)                  (фамилия, собственное имя, отчество)

 

действующего на основании ____________________________________________________________________

(документ, подтверждающий  полномочия)

 

с одной стороны, и ____________________________________________________________________________,

(наименование юридического  лица,

 

_____________________________________________________________________________________________,

фамилия, собственное имя, отчество индивидуального предпринимателя, физического лица)

 

именуемый(ое) в дальнейшем ”Арендатор“,

 

в лице________________________________________________________________________________________

                                                                                                   (должность, фамилия, собственное имя, отчество)

 

действующего на основании ____________________________________________________________________

                                                        (документ, подтверждающий полномочия)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 

 

ГЛАВА 1

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Арендодатель обязуется  передать Арендатору, а Арендатор  обязуется принять во временное  возмездное владение и пользование _____________________________________________________________________________________________

(капитальное строение (здание, сооружение),

_____________________________________________________________________________________________,

изолированное помещение, машино-место, их часть)

расположенное по адресу: _________________________________________

______________________________________________________________ и которое представляет собой _____________________________________________________________________________________________