Правовая характеристика договора аренды. Разновидности договора аренды

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А…………………………………………………………………...44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.

Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланс между интересами арендодателя и арендатора. Так, сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

 Актуальность темы исследования  заключается в том, что во-первых, представляет важность выделение  характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием Гражданского кодекса Республика Беларусь получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Так, например, в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между арендодателями и арендаторами.

Выявление особенностей договора аренды в Республике Беларусь позволит разработать предположения о дальнейшем его совершенствовании и развитии.

Данная тема исследования раскрывается в работах таких ученых, как Колбасин Д. А., Чигир В. Ф., Валявина Е. Ю., Егоров Н.Д. и других.

Объектом исследования являются арендные правоотношения, возникающие между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, учебная литература белорусских и зарубежных ученых в рамках изучения данного вопроса.

Цель исследования – рассмотреть институт действующего в Республике Беларусь договора аренды, выявить его характерные особенности, изучить и проанализировать разновидности договора аренды, а также дать правовую оценку урегулированию данного института со стороны нашего государства.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:

1. дать общую характеристику арендным правоотношениям;
2. рассмотреть общие положения договоров аренды: понятие, признаки, условия, особенности заключения и исполнения договора аренды;
3. провести сравнительную характеристику отдельных видов договоров аренды;
4. в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

АРЕНДНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, СФЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

 

В современном бизнесе арендные правоотношения являются одними из  самых распространенных. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды [5, с. 103].

Поскольку договор аренды – это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь), указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Исходя из определения договора аренды, регламентированного в статье 577 ГК Республики Беларусь, под арендными правоотношениями следует понимать правоотношения, возникающие между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование [4].

С принятием ГК Республики Беларусь в 1998 году ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная – появилось очень много отличий в правовом регулировании договора аренды. Кроме того, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.

Дифференциация норм, регулирующих арендные правоотношения, осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимо учитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора и специализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об аренде характерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Поскольку нормам придан диспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решения вопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательное регулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет об императивных нормах). В связи с этим формы арендных правоотношений весьма разнообразны [5, с. 103].

Экономическая сущность и социальная значимость арендных правоотношений состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются. 

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. 

Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности [9, с. 131-132].

Однако, важно отметить, что для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско-правового договора — договора найма жилого помещения (статья 642 ГК Республики Беларусь), поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых домов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничивается лишь возможностью использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно для проживания граждан.

Таким образом, очевидно, что в условиях перехода к рыночным отношениям и становления многоукладной экономики аренда выступает одной из форм реализации отношений собственности, способствующей эффективному функционированию коллективов сельскохозяйственных предприятий различных организационно-правовых форм хозяйствования [6, с. 139].

Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического, то есть двусторонне обязывающего. Но если аренда в ее чистой исходной форме – это имущественный наем, то арендатор – независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда [5, с. 105].

Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в ГК Республики Беларусь (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных правоотношений.

Кроме ГК Республики Беларусь в сфере арендных правоотношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

Правовое регулирование в сфере арендных правоотношений предусмотрено нормами Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 года № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», Указа Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», иных актов законодательства Республики Беларусь.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом Республики Беларусь.

Таким образом, особенность арендных правоотношений заключается в том, что, являясь разновидностью гражданско-правовых отношений, они связаны с передачей имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

2.1 Понятие, признаки  и субъекты договора аренды

 

Договор аренды является одним из часто используемых в гражданском обороте, и уступает по количеству заключений, пожалуй, только договору купли-продажи (поставки). И не случайно. Связано это с тем, что именно договор аренды позволяет многократно совершать сделки в отношении одной и той же вещи. По сути, «продавать ее на время», оставаясь при этом собственником.

Заключение договора аренды выгодно собственнику, поскольку за несколько лет сумма полученной арендной платы, как правило, становится равной стоимости вещи (для недвижимого имущества этот срок более долгий, обычно, 6 – 8 лет). Договор аренды выгоден и арендатору, поскольку нет необходимости производить долгосрочные инвестиции по приобретению вещи, а сумму арендной платы можно отнести на себестоимость [6, с. 140].

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК Республики Беларусь. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, так как при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества[5, с. 104].

Проведенное в ГК Республики Беларусь различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение).

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 ГК Республики Беларусь плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя[4].