Правовая характеристика договора аренды. Разновидности договора аренды

Важно отличать, что по  договору  аренды  транспортного средства с экипажем арендодатель помимо  основных  обязанностей,  присущих  всякому  договору  аренды транспортного  средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической  эксплуатации  транспортного  средства,  которые  должны обеспечивать    его    нормальную    и    безопасную    эксплуатацию. А при  аренде транспортного средства   без   экипажа, предполагается, что   арендодатель   свободен  от   исполнения    вышеназванных   обязанностей,   поскольку   управление  арендованным транспортным  средством  и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор [8, с. 16].

Также существенные  отличия договоров аренды транспортного средства с экипажем   и   без  экипажа  выражены  также  в  возложении  бремени ответственности   за  вред,  причиненный  арендованным  транспортным средством,  его  механизмами,  устройствами и оборудованием, третьим лицам. Так, ответственность  за  вред,  причиненный транспортным средством, арендованным   с  экипажем,  несет  не  арендатор,  а  арендодатель, выступающий  в качестве собственника источника повышенной опасности.

В  случае  же,  если  по  договору аренды арендатору передается транспортное  средство  без  экипажа, вся полнота ответственности за вред,  причиненный третьим лицам,  данным транспортным средством, его механизмами,   устройствами   или   оборудованием,   возлагается  на арендатора [22, с. 26].

Согласно статье 42 Закона Республики  Беларусь от 21 июля 2001 года № 50-З «Об автомобильном транспорте  и автомобильных перевозках» использование автомобильного транспортного  средства  оформляется  путевым  листом  установленной формы. Так, при  аренде  транспортного средства с экипажем путевой  лист,  как  правило,  выдается  арендодателем, а при аренде транспортного  средства  без  экипажа – непосредственно арендатором. При   аренде   транспортного  средства  с  экипажем  обязанность  по оформлению  путевых  листов может быть возложена на одну из сторон в зависимости от конкретных условий договора [13].

Таким  образом,  для  обоих  видов  договоров присущи как общие, так и отличительные черты. Так им характерны следующие особенности:

• исключена  возможность  возобновления  договора  аренды  на неопределенный  срок  и  применения правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;
• договор    аренды   транспортных   средств   не   подлежит государственной регистрации, несмотря на то что заключается всегда в письменной форме;
• если  договором  не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя  сдавать  транспортное  средство  в  субаренду.

Основным  различием  в  правовом  регулировании рассматриваемых разновидностей  договоров  является распределение обязанностей сторон: при аренде транспортных средств с экипажем   обязанности  по  управлению  и  технической  эксплуатации транспортного  средства  остаются  на арендодателе, а при аренде без экипажа – осуществляются самим арендатором транспортного средства.

3.3. Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест

Капитальное строительство можно рассматривать как отрасль национальной экономики по созданию, реконструкции и техническому перевооружению уже действующих основных фондов – промышленных предприятий, электростанций, железных и автомобильных дорог, линий электропередач и связи, жилых, коммунальных, культурно – бытовых и других объектов, которые обеспечивают производственную деятельность людей и их материально – культурные потребности.

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (Приложение А) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место [4].

Очевидно, что в качестве предмета договора могут выступать три группы объектов:

1. здания, сооружения,
2. изолированные помещения,
3. машино-места.

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК Республики  Беларусь не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Важно отметить, что по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики  Беларусь изолированное помещение – это помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения), отделенное от иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории [7].

Машино-места в Беларуси стали полноценными объектами недвижимого имущества с 1 января 2011 года в виду принятия Указа Президента Республики Беларусь № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" от 14 октября 2010 года, который определил, что машино-места – это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу [19]. 

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее – недвижимое имущество) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами [4]. С 1 августа 2012 года установлена новая примерная форма такого договора.

Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды [17].

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду [4].

Сегодня 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет) [19].

Арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче  недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества [4].

3.4 Аренда предприятия

Особое внимание необходимо уделить договору аренды предприятия, поскольку в этом случае в наем переходит не просто какая-то собственность, а единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 627 ГК Республики Беларусь по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию [4].

Исключение из данного перечня прав составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью [4]. По общему правилу они не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в состав сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение [16].

Отметим, что под определение «имущественный комплекс» как объект аренды подпадает и структурное подразделение предприятия – его часть, цех, производство, если оно будет выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса. В силу того, что вышеуказанные структурные подразделения фактически не имеют статуса юридического лица, при передаче их в аренду отпадает необходимость принимать отдельные решения по статусу, как передаче в аренду предприятия. Кстати, именно такая аренда имущественных комплексов с успехом практикуется в России [6, с. 152].

Из указанных норм можно сделать вывод, что предметом рассмотрения подобного договора аренды является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, а также имеющее специальное назначение, то есть используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Подобным образом дано и определение предприятия как объекта прав в статье 132 ГК Республики Беларусь.

Пункт 1 статьи 627 ГК Республики Беларусь гласит: имущественный комплекс может быть взят в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что в качестве арендаторов могут выступать индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники госпредприятия тоже могут выступать в качестве арендаторов, но только после того, как самостоятельно учредят коммерческое юридическое лицо.

Важной особенностью договора является тот факт, что в состав имущественного комплекса передаваемого в аренду предприятия могут быть включены права требования и долги. Это обстоятельство имеет существенное значение при определении цены аренды предприятия. В связи с этим к договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора или оценщика о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав передаваемого предприятия [16].

Следовательно, одним из условий договора аренды может являться обязанность арендодателя уступить арендатору права требования и перевести долги, относящиеся к предприятию. В этом случае необходимо в договоре аренды предприятия четко определить условия уступки права требования и перевода долгов с указанием сумм долга и реквизитов кредиторов и дебиторов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [4].

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и должна осуществляться за его счет, если стороны не договорились об ином в договоре аренды [16].

По общему правилу арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Исключение составляют лишь случаи, прямо предусмотренные в договоре аренды предприятия или дополнительном соглашении (согласием арендодателя). При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия [4].

Указанный порядок не используется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, поскольку такие объекты находятся только в собственности Республики Беларусь, и к ним применяется особый порядок [16].