Право собственности на жилое помещение: проблема реализации в условиях лишения свободы

 Жилым домом признается  индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а  также помещений вспомогательного  использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их  проживанием в таком здании9. При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность10.

В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе без добавления слова "индивидуально-определенное"11.

Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же как и другие виды, имеет признак жилого помещения, а именно недвижимый характер. В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета: технического и кадастрового, который позволяют индивидуализировать такие объекты, т.е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей12.

Уместно также пояснить,  что к "помещениям вспомогательного использования", которые указываются в определении понятия «жилой дом», можно отнести коридоры, кладовки, санузлы, ванные комнаты, веранды, террасы и т.п.  Также следует отметить, что  поскольку жилой дом, признается в силу действующего закона недвижимостью, следовательно, он находится на определенном земельном участке, от которого не отделим  и на который собственник жилого дома так же обладает определенными права на данный земельный участок.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.3 ст.16 ЖК РФ)13.  То есть к таким помещениям " предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд "так же, как и в случае с жилыми домами, можно отнести ванные комнаты, кухни, балконы, лоджии и т.п. Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы14. Другими словами, "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, изолированностью.

Основываясь на данном выводе, полагаем, что указание на структурную обособленность в определении квартиры излишне и должно быть исключено.

Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме15.

Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к такому дому, как квартиры в многоквартирном доме16.

 Комнатой признается  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом  доме или квартире17.

Стоит отметить, что для того чтобы комната являлась жилым помещением, она должна быть изолированной, т.е. не доступной для прохода через нее в другую комнату, точнее  не проходной.

Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: "предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан".

Представляется, что слова "использования в качестве места" могут быть истолкованы как определение места непосредственного проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на наш взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и другими правилами и нормами. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнат18. В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования столь же значимы не только для квартир, но и для таких объектов, как комнаты19. Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в рамках коммунальной квартиры.

По мнению кандидата юридических наук, члена общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России" Макеева П.В.  понятия видов жилых помещений должно выглядеть следующим образом: жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме или к земельному участку, прилегающему к такому дому, и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении; комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определениями понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается несколько комнат в жилом доме или квартире.

В настоящее время  в силу некоторых несовершенств нашего законодательства и расхождений во мнениях многих ученых - цивилистов по поводу точных определений понятий видов жилых помещений даваемых в Жилищном Кодексе РФ, мы придерживаемся все - таки точки зрения законодателя, нежели различных мнений ученых. Поскольку действующий жилищный кодекс РФ принятый 22 декабря 2004 года хоть и имеет ряд недостатков, которые многие ученые рассматривают как глубочайшие пробелы нашего Права, на самом деле не настолько страшны как их представляют на обозрения гражданам Российской Федерации средства массовой коммуникации и ученые в своих работах. Несомненно,   возникающие данные проблемы требуют обсуждения и нахождения компромисса касающегося толкования данных понятий. Законодатель не игнорирует возникающие  проблемы и не оставляет их без внимания, он дает им логическое обоснование их возникновения и варианты их решения.

Подводя итог всему вышесказанному можно сказать что в настоящее время сложилась такая ситуация что все люди для того чтобы обеспечить себя достойной будущей жизнью стараются приобрести в собственность как можно больше недвижимости. Поскольку обладая правом на собственность у собственника появляется право владения, пользования и распоряжения данным имуществом по своей воли и в любое время не зависимо от мнения и желания третьих лиц, что дает ему гарантию не остаться без жилья, поскольку лишить права собственности человека является невозможным. Данное право гарантированно в Конституции Российской Федерации оно принадлежит всем гражданам Российской Федерации и исключением не могут являться лица осужденные к отбыванию наказания в виде лишения свободы в колониях поселения, исправительных колониях общего, строгого и особого режимов, а так же в тюрьмах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Основания приобретения  права собственности на жилое  помещение.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности выделен второй раздел  ГК РФ  и посвящена отдельная  18 глава  ГК РФ. Также помимо этого второй раздел  ГК включает в себя общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие.               

Жилые  помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст.288 ГК РФ)20.

Право собственности – это закрепленная за собственником возможность в пределах, допускаемых законом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах 21.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

 Жилые помещения могут  сдаваться их собственниками  для проживания на основании  договора (ст.288 ГК РФ)22.

Указанные правомочия представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником.  В свою очередь собственник по собственному желанию может передавать свои правомочия другому лицу в установленном законом порядке. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить, он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. Такая ситуация носит временный характер: собственник либо будет восстановлен в правах, либо по основаниям, предусмотренным законом, его право будет прекращено23.

В соответствии со ст. 209  Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем24.  

Здесь уместно отметить что же понимается под понятиями «владения, пользования и распоряжения жилищем» даваемые в ст. 209 Гражданского кодекса РФ: под владением жилым помещением понимается  реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем25.

Во владении жилым помещение заключается право собственника этого жилого помещения быть за ним закрепленным, т.е. официальное оформление жилого помещения на определенного человека в порядке предусмотренного  Федеральным законом № 122-ФЗ26.

Итак,  применительно к жилому помещению владение означает возможность все время - постоянно и без проблемно находиться в нем, а также контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах и по собственному усмотрению.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако в соответствии со статьей 288 ГК РФ использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается27. Одной из главных форм использования собственником жилого помещения является использование жилого помещения для проживания как самого собственника и его семьи, так и третьих лиц по договору аренды жилых помещений.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ28. В связи с правом пользования жилым помещением собственник также имеет и обязанности которые должен выполнять в ходе пользования жилым помещением. 

В соответствии с «Правилами пользования жилыми помещениями» собственник в качестве пользователя жилым помещением обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

  Собственник  несет иные обязанности, предусмотренные  законодательством29.

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п30.

 При этом передача  собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации предусмотренной Федеральным законом   

№ 122-ФЗ  перехода права собственности к другому лицу. 31

Желание лица приобрести жилое помещение в собственность объясняет вполне нормальную человеческую потребность человека в жилье.

Приобретение права собственности лицом возможно на основаниях заключения договора купли-продажи, мены, дарения, ренты. Дадим краткую характеристику данным основаниям.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)32.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ)33.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.34