Понятие, предмет и форма договора социального найма

     Договор найма  жилого помещения должен быть  заключен в письменной форме (ст.674 ГК РФ), при несоблюдении указанного  условия сделка признается недействительной. Оба договора являются консенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными.

3.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.

     По договору  социального найма жилое помещение  предоставляется в государственном  или муниципальном жилищном фонде (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются помещения по договору коммерческого найма.

     Оба обязательства  возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма  жилого помещения отягощен административным  актом - решением органа местного  самоуправления (части 3, 4 ст.57 ЖК РФ).

     Возмездность  предполагает наличие платы за  пользование жилыми помещениями (ст. ст.671, 678, 682 ГК РФ, п.5 ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ). В отношении коммерческого  найма плата устанавливается  по соглашению сторон, а при  социальном найме плата детально  регулируется статьями 154-156, 159, 160 ЖК  РФ.

          Объектом договоров является  жилое помещение - изолированное  помещение, которое является недвижимым  имуществом и пригодным для  постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным  и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В договорах устанавливаются  различные требования к их  объектам, хотя общими являются  изолированность и пригодность  жилого помещения. Жилое помещение  по договору социального найма  должно соответствовать требованиям  Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом  благополучии населения". Жилые  помещения предоставляются из  разных жилищных фондов. Договор  коммерческого найма может быть  заключен в любом жилищном  фонде, исключая фонд социального  использования жилья.

     Сторонами  договоров выступают наймодатель  и наниматель. В качестве наймодателя  по договору коммерческого найма  ГК РФ называет собственника  или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может  быть только физическое лицо. По договору социального найма  наймодателем является собственник  помещения государственного или  муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его  имени уполномоченные государственные  органы, органы местного самоуправления  либо иные лица (ст.60 ЖК РФ).

     "Существенные  отличия усматриваются в определении  круга лиц, пользующихся жилым  помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве  используется понятие "члены семьи  нанимателя", которые должны быть  обязательно указаны в договоре  социального найма, их перечень  является существенным условием  договора". При регулировании  отношений коммерческого найма  законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией проживающих совместно с нанимателем граждан (ст.677 ГК РФ).

     Права и  обязанности наймодателя по договору  социального найма во многом  схожи с правами и обязанностями  наймодателя по договору коммерческого  найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие  от положений ст.676 ГК РФ в  ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность  наймодателя передать жилое помещение  в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование  о том, чтобы помещение было  свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей  наймодателя по договору социального  найма является капитальный ремонт  жилого помещения. Согласно правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, что перечень обязанностей наймодателя по ст.65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность (ст.66 ЖК РФ, ст. ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя по договору социального найма является право на замену (ст.81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст.72, 75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такое право не предусмотрено.

     Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.

     Необходимо  напомнить, что использование норм  ЖК РФ относительно социального  найма совершенно недопустимо  к правоотношениям сторон по  договору коммерческого найма. Зачастую  выделяют следующие особенности  договора коммерческого найма. Этот  договор может быть заключен  с любым лицом и, в отличие  от договора социального найма, не требует предварительного  признания гражданина малоимущим  и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи  не рассматриваются в качестве  сонанимателей по договору, если  иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого  найма не предшествует, обязательное  для социального найма, принятие  собственником жилого помещения  решения о предоставлении конкретной  жилой площади тому или иному  лицу; в отличие от договора  социального найма площадь предоставляемого  в коммерческий наем жилого  помещения определяется по соглашению  сторон и не нормируется 1.

     Иные особенности  указанного договора заключаются  в том, что он, в отличие от  договора социального найма, носит  срочный характер. Коммерческий  наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда  указание на срок в договоре  отсутствует. Возможен также краткосрочный  наем до 1 года 2.

     Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные адмиʜᴎϲтративные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

      Права и  обязанности наймодателя по договору  коммерческого найма в целом  аналогичны правам и обязанностям  наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей в отличие от  договора социального найма может  предусматриваться соглашением  сторон конкретным договором  найма.

1. Терехова Ю.К. Сборник  договоров в сфере жилищного  права с комментариями.// Материал  подготовлен с использованием  правовых актов по состоянию  на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

2. Кириченко О.В. Основания  и порядок изменения, прекращения  договора коммерческого найма  жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.

     В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

     Заключая договор  коммерческого найма, лица, желающие  проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется  множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого  найма, где, с одной стороны, выступает  наймодатель - физическое или юридическое  лицо, которому принадлежит жилое  помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения  либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность ᴨперед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

     Поднаем жилого  помещения по договору коммерческого  найма допускается с согласия  наймодателя и граждан, постоянно  проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия  норм общей площади на одного  человека. В отличие от Жилищного  кодекса РФ, Гражданский кодекс  РФ не устанавливает требований  к форме договора поднайма, что  допускает его заключение в  любой форме, в т.ч. устной.

     Основания  расторжения договоров социального  и коммерческого найма во многом  совпадают. Договор коммерческого  найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

     Так же как  и по договору социального  найма, наниматель по договору  коммерческого найма вправе с  согласия проживающих с ним  граждан в любое время расторгнуть  заключенный договор, но в отличие  от Жилищного, Гражданский кодекс  обязывает нанимателя предупредить  наймодателя о намерении расторгнуть  договор за 3 месяца. Это требование  чаще связывают с защитой наймодателя  от потерь в виде недополученного  дохода от сдачи помещения  внаем.

     В отличие  от договора социального найма  последствием расторжения договора  коммерческого найма жилого помещения  является выселение нанимателя  и всех граждан, проживающих в  жилом помещении к моменту  расторжения договора, без предоставления  другой жилой площади.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Договор социального  найма жилого помещения является  уникальным институтом российского  жилищного права. Само понятие  договора говорит о том, что  одной из сторон является собственник  жилого помещения государственного  или муниципального жилищного  фонда, т.е. государство обязывает  себя и органы местного самоуправления  содержать фонд социального назначения  и с лицами, признанными нуждающимися, заключить договор социального  найма жилого помещения.

     Права и  обязанности нанимателя и наймодателя - основные условия договора, при  этом ЖК РФ содержит существенный  их перечень, раскрывающийся более  подробно в Типовом договоре.

     Необходимо  подчеркнуть, что в практике возникает  ряд вопросов, которые касаются  формы договора. Раньше были широко  распространены случаи несоблюдения  письменной формы договора социального  найма. Такой договор заключался  на основании административного  акта (ордера), причем именно этому  акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму договора. В наше время законодатель прямо закрепил, что договор должен быть составлен в письменной форме. На мой взгляд, это положительный аспект, так как в дальнейшем при возникновении споров стороны могут ссылаться на конкретный договор, в котором прописаны их права и обязанности, ответственность.

     Изучив в  работе договор коммерческого  найма жилого помещения, были  определены следующие выводы, что  он отличается от договоров  аренды и социального найма  жилого помещения по предмету  договора, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и  другим особенностям.

     Коммерческий  наем имеет свой собственный  предмет, который составляют юридический  объект - действия наймодателя по  передачи жилого помещения за  плату во владение и пользование  нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

    Объектами договора  коммерческого найма жилого помещения  могут выступать жилые дома, квартиры  в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые  комнаты в домах либо в квартирах.

     Сторонами  договора коммерческого найма  жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Наймодателем по  договору является собственник  либо лица, наделенные правом  на сдачу жилого помещения  в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть  только гражданин, юридическим лицам  жилое помещение может быть  предоставлено на основе договора  аренды или иного договора  за плату.

     Права и  обязанности нанимателя и наймодателя  по договору коммерческого найма  раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет  классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.