Понятие, предмет и форма договора социального найма

     В этой связи  возникает вопрос: являются ли  понятия «предмет договора» и  «объект договора» синонимами  или представляют собой самостоятельные  элементы договора.

     Сам ГК РФ  их не различает, поскольку именует  конкретные блага из числа  объектов гражданских прав то  «объектами» договора, то его  «предметами».

     Очень часто  российские исследователи отождествляют  категории «предмет» и «объект  договора». Такая непоследовательность  законодателя основана на философском  определении понятий «объект»  и «предмет», в соответствии с  которым не в строгом смысле  предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий  является относительным. Основное  структурное отличие предмета  и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь  главные наиболее существенные  свойства и признаки объекта  Философский энциклопедический  словарь / Гл. ред. Л.Ф. Ильичев, П.Н. Федосеев, С.М. Ковалев, В.Г. Панов. М., Советская энциклопедия. 1983. С. 525.. Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. №6. С. 18.. Свердлык Г.А. считает предметом договора жилое помещение Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7.       С. 33..

     В свою очередь  мы не можем согласиться с  данными высказываниями так как авторы, называя предметом жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отождествляют договор коммерческого найма с договором социального найма жилого помещения. Необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого договора, по предмету различают виды и разновидности договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение Советское гражданское право / Под. ред. Иоффе О.С., Толстого Ю.К., Черепыхина Б.Б. Т. 1. Л., 1971. С. 168 - 172. (автор главы - Иоффе О.С.).

     Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого  помещения заключается в письменной  форме. Такой договор не требует  нотариального удостоверения. С  другой стороны, несоблюдение простой  письменной формы договора найма  жилого помещения не влечет  ее недействительности, поскольку  согласно закону такие последствия  наступают в случаях, прямо указанных  в законе или в соглашении  сторон. Однако несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает  стороны права в случае спора  ссылаться в подтверждение сделки  и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает их  права приводить письменные и  другие доказательства (ст. 162 ГК  РФ).

     В отличие  от договора социального найма, который является бессрочным, договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается на определенный  срок. Договор коммерческого найма  жилого помещения заключается  на срок, не превышающий пяти  лет. Если в договоре срок не  определен, договор считается заключенным  на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким  образом, стороны договора коммерческого  найма могут договариваться о  сроке найма по своему усмотрению  на срок, не превышающий пяти  лет.

     Пункт 2 ст. 683 ГК  РФ среди договоров найма жилого  помещения выделяет договоры  найма, заключенные на срок до  одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

     По истечении  срока договора найма жилого  помещения наниматель имеет преимущественное  право на заключение договора  найма жилого помещения на  новый срок.

     Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

     При согласовании  условий договора наниматель  не вправе требовать увеличения  числа лиц, постоянно с ним  проживающих по договору найма  жилого помещения.

     Если наймодатель  отказался от продления договора  в связи с решением не сдавать  помещение внаем, но в течение  года со дня истечения срока  договора с нанимателем заключил  договор найма жилого помещения  с другим лицом, наниматель вправе  требовать признания такого договора  недействительным и (или) возмещения  убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор.

2.2 Расторжения договора коммерческого найма

     Прекращение  жилищного правоотношения, возникающего  из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2005. №3. С. 14 - 15..

     Таким образом, договор коммерческого найма, как  и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии  волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо  от их волеизъявления (в случае  утраты жилого помещения, смерти  одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

     Общие основания  прекращения договора коммерческого  найма жилого помещения изложены  в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение  обязательства его надлежащим  исполнением (ст. 408 ГК); прекращение  обязательства совпадением должника  и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится  собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

     Прекращение  договора может наступить по  причине отказа от продления  договора наймодателем в связи  с решением не сдавать в  течение не менее года жилое  помещение в наем. В этом случае  наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

     ГК содержит  специальные правила, посвященные  основаниям и порядку расторжения  договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи  состоит в том, что она допускает  субсидиарное применение жилищного  законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При  этом согласно ст. 688 ГК последствием  расторжения договора коммерческого  найма является выселение из  жилого помещения на основании  решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3. С. 24 - 25..

     Основания  и порядок расторжения договора  коммерческого найма устанавливаются  ст. 687 ГК РФ:

     Наниматель  жилого помещения вправе с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма  с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

     Договор найма  жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

     Невнесения  нанимателем платы за жилое  помещение за шесть месяцев, если  договором не установлен более  длительный срок, а при краткосрочном  найме в случае невнесения  платы более двух раз по  истечении установленного договором  срока платежа;

     Разрушения  или порчи жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

     Любая из  сторон договора коммерческого  найма жилого помещения может  потребовать расторжения договора  в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в  жилищном законодательстве, в частности  в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом  пункте содержится лишь общая  отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.       Расторжение договора коммерческого  найма жилого помещения влечет  серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало  бы указать исчерпывающий перечень  оснований такого расторжения, а  не ограничиваться указанной  отсылкой. Для нанимателя право  на расторжение договора, установленное  настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии  с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе  в любое время без объяснения  причин во внесудебном порядке  односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в  основном - для наймодателя.

     Если наниматель  жилого помещения или другие  граждане, за действия которых  он отвечает, используют жилое  помещение не по назначению, либо  систематически нарушают права  и интересы соседей, наймодатель  может предупредить нанимателя  о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие  граждане, за действия которых  он отвечает, после предупреждения  продолжают использовать жилое  помещение не по назначению  или нарушать права и интересы  соседей, наймодатель вправе в  судебном порядке расторгнуть  договор найма жилого помещения (п. 4 ст. 687).

     В качестве  последствия расторжения договора  коммерческого найма, как уже  отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет  выселение. Выселение - это принудительное  изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее  права или право которых прекратилось  по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная  мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе  наймодателя. Кириченко О.В. Основания  и порядок изменения, прекращения  договора коммерческого найма  жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3 С. 24 -25..

     Можно сделать  вывод о том, что наниматель  по договору коммерческого найма  жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолженности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолженности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. . СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ                                                                                                      3.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

     Договор найма  жилого помещения является центральным  институтом жилищного и гражданского  права России.

     По договору  найма жилого помещения одна  сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой  стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Нанимателем по такому  договору может быть только  физическое лицо (гражданин Российской  Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). "Юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе  договора аренды и только для  проживания граждан".

     Приведенное  определение договора найма жилого  помещения является универсальным  и охватывает две разновидности  такого договора.

     Первая - договор  коммерческого найма, предметом  которого являются объекты жилищного  фонда, находящиеся в частной, государственной  или муниципальной собственности. Правовая природа этого института  регулируется нормами гражданского  законодательства, а именно ст. ст.671, 673-688 ГК РФ.

     Вторая разновидность  указанного договора - договор социального  найма, заключаемый в отношении  только тех объектов, которые  входят в состав государственного  или муниципального жилищного  фонда. Данному институту посвящены  как нормы гражданского, но в  большей степени нормы жилищного  законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.