Понятие, предмет и форма договора социального найма

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

                                                                                                                              Стр.

ВВЕДЕНИЕ                   3

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ                                                                     6

1.1 Понятие, предмет и форма договора социального найма                            6

1.2 Расторжения договора социального найма                                                  11

ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ                              14

2.1 Понятие, предмет и форма договора коммерческого найма                       14

2.2 Основания расторжения договора коммерческого найма                           18

ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ                                                                                                   22

3.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения                                                                                    22

3.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения                                      22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                     27

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ             29

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

     Данная курсовая  работа посвящена институту найма  жилого помещения, а именно вопросам  заключения, изменения и расторжения  договора найма жилого помещения.

     Конституция  Российской Федерации в статье 40 провозгласила в числе основных  прав и свобод человека и  гражданина право на жилище. Это  важнейшее социально-экономическое  право, поскольку затрагивает основы  жизни людей.

     В нашей  стране проблема удовлетворения  гражданами своей потребности  в жилье традиционно была одной  из самых острых и трудно  разрешаемых проблем. "Еще в  дореволюционной России наряду  с особняками и усадьбами было  немало зданий, не пригодных для  жилья, в которых ютились городская  и сельская беднота".

     В настоящее  время наем жилого помещения  является распространенной формой  возникновения права на проживание. Необходимость "снимать квартиру" вызвана семейными, деловыми или  иными обстоятельствами. В данном  случае социальный наем выступает  универсальным способом обеспечения  жильем граждан, не обладающих  достаточными средствами для  того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в  улучшении жилищных условий.

     Следует отметить, что с переходом страны к  рыночным отношениям жилищная  проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное  сокращение строительства государственного  и муниципального жилья. Кроме  того, к тем гражданам, которые  состояли в очереди на улучшение  жилищных условий, добавились сотни  тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения  в результате межнациональных  конфликтов. Именно поэтому жилищная  политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что "государство экономически не  в состоянии обеспечить всех  нуждающихся граждан бесплатным  жильем. Жилищная реформа - одно из  условий перехода к цивилизованным  рыночным отношениям".

     Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались  недостаточно эффективными.

      Проблема  регулирования договорных отношений  в сфере социального найма  в изменившихся экономических  условиях является актуальной  для всех регионов Российской  Федерации. Проведение государством  жилищной политики осложнено  как методами ее реализации, так  и отсутствием единства правового  регулирования в данной области  правоотношений. В соответствии  со ст.40 Конституции Российской  Федерации, принятой всенародным  голосованием еще в 1993 г., жилое  помещение бесплатно или за  доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов  предоставляется малоимущим и  иным указанным в законе гражданам.

     Таким образом, как следует из Конституции  РФ, бесплатное предоставление жилья  государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо  указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Новый Жилищный  Кодекс гарантирует им такие  права, обеспечив, таким образом, заключение  договоров социального найма.

     Объектом исследования  являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении  и расторжении договора социального  найма.

     В качестве  предмета исследования курсовой  будут рассмотрены нормативно-правовые  акты, регулирующие договор социального  найма жилого помещения.

     Цель данной  работы - выявить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении  и расторжении договора социального  найма и предложить пути их  решения.

     При изучении  материала мы применили следующие  частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа, технико-юридический метод.

     При подборе  материала для данной работы  предпочтение было дано нормативно-правовым  актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ). Для выявления пробелов в регулировании данных отношений мы использовали работы таких видных цивилистов, как Жуйкова В.М., Грудцыной Л.Ю., Юрченко Е.В., Тихомирова М.Ю., Свита Ю.П. и других. Курсовая выполнена на основе действующего законодательства Российской Федерации с использованием практики Верховного Суда РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ  

1.1  Понятие, предмет и  форма договора социального найма                            

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 Кодекса. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 Кодекса)29.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодекса).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий30.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса, которые были рассмотрены выше. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса31.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования32.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи33.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма34.

 

В ст. 61 Кодекса установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 Кодекса).

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 Кодекса установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 Кодекса).