Понятие и виды вещного права

В современном (советском  и российском) законодательстве до вступления в силу нового Земельного Кодекса было предусмотрено  пожизненно наследуемое владение, которое предоставлялось только физическим лицам. Основания установления пожизненно наследуемого владения в ГК РФ прямо не определяются, но из анализа текста ст. 265 вытекает, что владение возникает только на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности, но не в частной собственности. Обладатель права пожизненно наследуемого владения вправе, застраивать предоставленный ему во владение участок, приобретая право собственности на возведенные строения. Причем, при переходе права собственности на недвижимость, находившуюся на таком участке, к другому лицу последнее приобретает и право пожизненно наследуемого владения соответствующей частью земли.      

С введением настоящего Земельного Кодекса Российской Федерации  в октябре 2001 г. предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Однако, приобретение гражданином права пожизненно наследуемого владения до введения в действие нового Земельного Кодекса сохраняется.  Также, Земельный Кодекс предусматривает право приобретения гражданином, имеющим право на пожизненно наследуемое владение, этого земельного участка однократно и бесплатно в собственность.

Конечно, институт пожизненно наследуемого владения пока еще существует, т.к. право сохраняется за лицами, получившими свое право до ЗК РФ 2001  г., но тем не менее очевидно, что  в последствии этот правовой институт будет  ликвидирован путем приобретения земельных участков в собственность.

Право постоянного пользования земельным участком

Другим ограниченным правом является право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком.     До    вступления в силу ЗК РФ 2001 г. право постоянного  пользования земельным участком предоставлялось как гражданам, так и юридическим лицам, причем предоставлялось на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставить земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования могло быть приобретено также собственником находящейся на этом участке недвижимости.

Содержание правомочий по владению и пользованию землей на праве постоянного пользования  состоит в том, что лицо, которому предоставлен участок, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участком в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.. Указанное имущество, созданное этим лицом для себя, является его собственностью.

В случае реорганизации  юридического лица право пользования земельным участком переходит к правопреемнику, однако нельзя такое положение путать с переходом по наследству, т.к. по наследству это право не переходит, кому бы оно ни принадлежало – гражданам или юридическим лицам (иначе не было бы различия между правом пожизненно наследуемого владения и правом постоянного пользования земельным участком).

Введенный в действие новый Земельный Кодекс теперь устанавливает, что гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются. Однако, за теми, кто приобрел право пользования до введения ЗК РФ 2001 г.(как физические, так и юридические лица), оно сохраняется. Так же предусматривается право приобретения этого  земельного участка в собственность однократно и бесплатно (так же, как и с правом пожизненно наследуемого владения), но здесь надо обратить внимание, что право выкупа предоставлено только гражданам, о юридических лицах ничего не сказано, из чего следует, что они выкупить в собственность земельный участок не могут.

Несмотря на это право постоянного пользования земельным участком может предоставляться государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а так же органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Сервитуты

Распад общинного землевладения, которое ранее исключало необходимость сервитутных отношений между членами общины,  и последующие развитие мелкой поземельной собственности в Древнем Риме привели к возникновению сервитутов. Земельные сервитуты – самое старое и первоначально единственное право на чужую вещь. Древнейшее происхождение этого института подтверждается многими источниками римского частного права, например, уже в Законах XII таблиц встречаются упоминания о четырех исторических первых сельских повинностей, таких как: право прохода и проезда верхом, право прогона скота и проезда в легких повозках, право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов, право провести воду через чужую землю. Позже появились и городские повинности, о сервитут стал самостоятельным вещно-правовым институтом. 

Российскому дореволюционному гражданскому законодательству, несомненно, был  известен институт земельных  сервитутов, происхождением своим он обязан был римскому праву. Вместе с  тем развитие этого института  не было столь значительным, как в Риме,  что объяснялось следующими причинами: во-первых, длительным отсутствием в России сколько-нибудь значимых отношений мелкой поземельной собственности, благопрепятствующих возникновению такого рода прав; во-вторых, недостатками самого законодательства, в котором отсутствовал единый нормативный акт о сервитутах, а отдельные источники правового регулирования содержали в себе многочисленные противоречия и пробелы.

В современном российском законодательстве под сервитутом следует  понимать право ограниченного пользования чужой вещью. Сервитуты можно разделить на частные и публичные. Определение частного земельного сервитута в Гражданском Кодексе в целом соответствует понятию данного института в римском частном праве, отражая два основных условия его существования: во-первых, наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда одна земля тем или иным образом служит собственнику другой; во-вторых, соседство этих земельных участков. Вместе с тем существенным отличием российского сервитута от римского является его возмездный характер.  Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Земельный участок, собственник  которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник  которого обязан предоставить сервитут, - служащим.

Гражданский Кодекс закрепляет за сервитутом право следования: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и  не может передаваться каким-либо иным способом.

В современном российском законодательстве отсутствует единый перечень сервитутных прав. Упоминания об отдельных видах сервитутов встречаются в Гражданском, Земельном, Водном, Лесном, Градостроительном кодексах Российской Федерации.

Так, в Гражданском  кодексе РФ перечислены такие виды сервитутов как:

-    право прохода  и проезда через соседний земельный  участок;

-  право прокладки  и эксплуатации линий электропередачи,  связи и трубопроводов через  чужую землю;

• право пользоваться источником воды, находящимся на соседней земле, для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Перечень се6рвитутных  прав, предусмотренный в ГК РФ, является открытым, поскольку стороны могут  предусмотреть в договоре и иные сервитуты для удовлетворения «других  нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Водный кодекс РФ включает в себя следующие виды частных  водных сервитутов:

• право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
• право водопоя и прогона скота;
• право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

В отличие от ГК РФ, установленный  в Водном Кодексе перечень сервитутов может быть дополнен только водным законодательством РФ, но не соглашением сторон.

Земельный Кодекс РФ выделяет  сервитуты для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя; 
• прогона скота через земельных участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

Градостроительный Кодекс РФ упоминает следующие виды частных  градостроительных сервитутов:

• право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и  транспортной инфраструктур;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
• право прохода через чужой (соседний) земельный участок;
• право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок  на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
• право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.

Перечень сервитутов в Градостроительном Кодексе является открытым. 

Лесной Кодекс РФ содержит в себе только общее упоминание о  частном сервитуте, ничего не говоря об отдельных его разновидностях, которые, вероятно будут предусматриваться  в договорах, заключаемых пользователями участков лесного фонда с заинтересованными лицами.

 Далее рассмотрим основания установления сервитутов. В соответствии с законодательством возникновение сервитута допускается на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона.

В договоре участником с  одной стороны является лицо, обременяемое сервитутом, в качестве которого может  выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Другой стороной договора является сервитуарий – лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник, но и лицо, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если же требование о  предоставлении  сервитута   связано  с необходимостью использовать здания, сооружения и иную недвижимость, находящуюся  на чужой, то управомоченной стороной соответствующего договора могут быть не только собственник построек, но и обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, т.е. государственные или муниципальные предприятия, федеральные казенные предприятия и учреждения.

Судебное решение как  основание возникновения сервитутов действует тогда, когда собственник отказывается заключить договор об установлении сервитута или стороны не могут прийти к соглашению о его условиях. Право на сервитут в этом случае возникает после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Решение государственных органов и органов местного самоуправления об установлении сервитута подобно судебному решению  не нуждается в государственной регистрации, для вступления в силу права на сервитут требуется регистрация  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания прекращения сервитутов выглядят следующим образом:

1. Как и всякое право  на чужую вещь, сервитут прекращается  с гибелью служебной земли  или иной недвижимости – объекта сервитутного права. Сервитутное право в этом случае прекращается автоматически с момента его объекта.

2. Подобно другим вещным  правам, сервитуты уничтожаются  слиянием в одном лице собственников  земельных участков ( либо иных  недвижимостей).

3. Специальные основания  прекращения сервитутов включают  в себя в себя:

• гибель господствующего участка (того, в пользу которого установлен сервитут);
• истечение срока действия сервитута;
• отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут; 
• невозможность использования собственником служащего  земельного участка в соответствие с его назначением в результате обременения сервитутом;

Сервитуты в российском праве очень разнообразны и, скорее всего, этот институт вещного права  следовало бы урегулировать более четко и более подробно.