Понятие и виды сделок с недвижимостью

Следует отметить, что в Пояснительной записке подчеркивается, что слова «исключительно или преимущественно» в предлагаемой редакции п. 3 ст. 157 ГК РФ несут на себе основную нагрузку в связи с тем, что заранее в законе невозможно определить, какие условия в сделке не следует признавать приемлемыми. Окончательная ясность в данный вопрос может быть внесена только судебной практикой, исходя из основополагающей идеи, согласно которой условие в сделке не должно несправедливо нарушать баланс интересов сторон.

Проектом ГК РФ предлагается специальная норма, касающаяся согласия на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Согласно данной норме такое согласие может быть предварительным и последующим. Первое из них может быть отозвано, если это прямо не запрещено законом или договором. Однако лицо может нести ответственность в связи с неблагоприятными последствиями, вызванными таким отзывом. Если согласие запрашивается с указанием срока на ответ (или такой срок предусматривается в законе), то молчание лица не будет считаться согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Аналогичное правило действует и в том случае, если согласие не было получено в разумный срок.

В отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции Проекта). Станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в Проекте не устанавливается.

Впервые в гражданском законодательстве будет установлено специальное регулирование юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ в редакции Проекта). Положения об этом касаются момента доставки (юридического получения) сообщений, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица. Такие сообщения считаются полученными с момента их доставки адресату или его представителю. Если же сообщение было направлено, но не было получено по причинам, зависящим от получателя, то такое сообщение считается доставленным. Однако в рассматриваемой норме не указывается, в какой момент сообщение считается полученным.

В Проекте ГК РФ предлагается существенным образом изменить правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания48.

В частности, устанавливается запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной теми лицами, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить (п. п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). Это правило, также известное как «правило эстоппель», направлено на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку. Существенные изменения предполагаются в правовом регулировании ничтожных сделок. В настоящее время требовать признания ничтожных сделок в судебном порядке могло любое лицо. В соответствии с Проектом требовать признания сделок ничтожными могут лишь стороны этой сделки. Иные лица вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в определенных законом случаях (п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). В частности, такие лица могут обратиться в суд, если они имеют законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Указанные изменения также направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц, обращающихся с требованиями о признании ничтожными сделок, которые никак не затрагивают их законных интересов. В Проекте ГК РФ предлагается сохранить презумпцию ничтожности сделки, если законом или иным правовым актом, требования которого нарушены, установлено, что она является недействительной (ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта). Однако недействительная сделка оспорима в случаях, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью соответствующей сделки.

В отношении сделок, противных основам правопорядка и нравственности, устанавливаются несколько иные последствия признания их таковыми (ст. 169 ГК РФ в редакции Проекта). В случаях, предусмотренных законом, все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, может быть взыскано в доход государства, или могут быть применены иные положения о последствиях, установленные законом. Данная новелла призвана расширить применение этой нормы на практике, так как чрезмерно суровая санкция в отношении сторон такой сделки препятствовала судам применять ее достаточно часто.

В Проекте ГК РФ отдельно регламентируются случаи признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия или одобрения (ст. 173.1 ГК РФ в редакции Проекта). Такие сделки будут признаваться оспоримыми, если из закона не следует, что их необходимо считать ничтожными. Специально оговаривается следующий момент. Информированность контрагента по данной сделке о том, что необходимое согласие на ее совершение не было получено, не свидетельствует о невозможности признать такую сделку недействительной. Однако иное регулирование может предусматриваться законом, устанавливающим другие последствия отсутствия согласия на совершение сделки.

Проектом перерабатываются нормы о признании недействительными сделок, совершенных в нарушение полномочий или интересов представляемого (ст. 174 ГК РФ). Такие сделки, совершенные представителем, действующим без доверенности от имени юридического лица, интересы которого он представляет, согласно ст. 174 ГК РФ в редакции Проекта могут быть признаны недействительными по заявлению представляемого, если представитель действовал в ущерб его интересам и контрагенту по сделке это было известно или должно было быть известно. Специальная норма касается сделок по распоряжению имуществом, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ в редакции Проекта). В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная в обход ареста или с нарушением иного запрета на распоряжение, наложенного на имущество, является ничтожной. При применении положений о последствиях недействительности такой сделки должны быть обеспечены права лица, в интересах которого наложен арест или иной запрет.

В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона.

Предполагается значительно изменить регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим ГК РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. В Проекте же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

В регулирование недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения неблагоприятных обстоятельств, Проектом ГК РФ также предлагается внести изменения. К примеру, в ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта устанавливается, что недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием угрозы осуществить право, если это право не связано с данной сделкой. Также дается определение обмана для целей признания сделки недействительной по указанному основанию. Обманом в соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Подробно описывается квалификация договора, заключенного на крайне невыгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка). В Проекте ГК РФ разъясняется, что крайне невыгодные сделки могут быть заключены вследствие неопытности в делах, легкомыслия или слабоволия.

Значительно снижается мера ответственности виновной стороны по случаям, указанным в ст. 179 ГК РФ. В Проекте ГК РФ устанавливается, что, если сделка признана недействительной по одному из таких оснований, должны применяться положения о последствиях недействительности сделки, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ. Кроме того, причиненные потерпевшему убытки должны быть возмещены ему другой стороной. В то время как действующая редакция ГК предусматривает также, что в случае признания сделки недействительной по одному из указанных оснований, имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации.

С. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, заключенного 18 апреля 2011 г. между Т., К. (продавцы) и М. (покупатель).

В обоснование требований истец указала, что договор между сторонами заключен с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, поскольку направлен на то, чтобы избежать исполнения решения суда о взыскании с ответчика Т. в пользу истца денежных сумм, заключенный договор препятствует судебным приставам-исполнителям исполнить судебное решение, постановлением судебного пристава-исполнителя от 11 мая 2011 г. Т. было запрещено совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом, проданное жилое помещение находиться под арестом с 28 июня 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано49.

Предлагается дополнить норму о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки. В Проекте ГК РФ устанавливается, что для лица, не являющегося стороной сделки, срок исковой давности во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Заключение

Настоящее исследование позволяет в систематизированном виде сформулировать основные теоретические выводы и практические предложения.

1. Поскольку реальная  передача недвижимого имущества как способ перехода права собственности на него невозможна ввиду неразрывной связи недвижимого имущества с землей (его физической неперемещаемостью), переход права собственности на недвижимость оформляется путем совершения предусмотренных законом публично-правовых действий (государственной регистрации), которые являются основой усложненного частноправового и публично-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и в идеале должны быть юридической абсолютной гарантией незыблемости прав собственника.

2. В сфере государственной  регистрации права собственности  на недвижимое имущество (баланса  публично-правовых и частноправовых  целей государственной регистрации) следует различать цели преследуемые  государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся:

- развитие рынка недвижимости  в России и создание эффективных  механизмов государственного управления  этим рынком, установление стабильности оборота недвижимости в России;

- придание предельной  открытости (прозрачности) правам на  недвижимое имущество, а также  информации об этих правах;

- внесение единообразия  в процедуру регистрации прав  на недвижимое имущество на  всей территории России;

- разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- привлечение дополнительных  инвестиций в российскую экономику;

- упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями.

К целям частного собственника в этой области относятся:

- официальное закрепление  и признание перед третьими  лицами права собственности конкретного  субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- право и реальная возможность  воспользоваться правовыми средствами  защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.

3. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества. Цели государственной регистрации следует закрепить в законе. Предлагается дополнить п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» третьим абзацем следующего содержания: «Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества».

4. Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).