Понятие и виды сделок с недвижимостью

Разработчиками проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ»39 предложено дополнить ГК РФ ст. 8.1 ГК РФ, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого). Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и законодательстве о государственном кадастре недвижимости.

В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.

Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.

Примечательно, что эта статья предусматривает государственную регистрацию не только объектов недвижимости, но и любого имущества. Таким образом, основополагающие нормы о государственной регистрации будут распространяться также и на случаи регистрации движимых вещей, если это будет установлено законодательством.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта в реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ГК РФ).

Предлагается закрепить, что если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, подлежащая государственной регистрации, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данное положение важно для решения вопроса, в какой момент прекращается, например, договор аренды недвижимого имущества, если срок действия его истек и дальнейшее пользование имуществом не осуществляется, однако запись об этом договоре имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Исходя из нормы, предлагаемой статьей 8.1 Проекта ГК РФ, можно заключить, что договор аренды даже в случае истечения срока его действия будет действовать вплоть до прекращения соответствующей записи в ЕГРП.

Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом.

Действующий Гражданский кодекс РФ такого положения не содержит, ограничиваясь только тем, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

При этом в Пояснительной записке подробно обосновывается необходимость нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество. Оно состоит в том, что действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, поэтому в Проекте ГК РФ «предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту»40.

В то же время в Пояснительной записке подчеркивается, что для полноценной реализации данного нововведения законодателю необходимо предпринять меры, «направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов».

Пунктом 5 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя41.

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Это разъяснение получило развитие в Проекте ГК РФ. В абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что наличие в реестре отметки о наличии судебного спора в отношении этого права исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра. Упомянутая отметка может быть внесена в государственный реестр по требованию лица, оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.

2.2. Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них

На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями42.

В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.

Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.

В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.

Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.

Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.

Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.

Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т.п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.

Распространенной проблемой при заключении предварительного договора и передаче задатка является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток. В данном случае в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ43 он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.

Как уже упоминалось выше, ситуации бывают, различны, в некоторых достаточно объяснить перспективы судебного взыскания и продавец возвращает деньги, иногда приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ44.

Необходимо отметить, что с 2009 г. регистрирующий орган - Федеральная регистрационная служба РФ45 ввела правило, согласно которому свидетельства о государственной регистрации права собственности у собственника при совершении сделки не изымаются, также на них не ставится отметка о погашении.

При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами. 1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например, при покупке дорогостоящего жилья). 2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов. 3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»46).

Рынок недвижимости на сегодняшний день является лакомым куском для желающих нечестно заработать, однако соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Как показывает практика, большинство крупных агентств недвижимости, используя в своей деятельности отработанные технологии проведения сделок, не часто сталкиваются с серьезными случаями мошенничества. Также следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права, поскольку на это уходит немало времени и средств.

3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью

В Проекте ГК РФ предусматривается введение правила о запрете на заключение сделок с абсолютно потестативным условием, то есть наступление которого исключительно или преимущественно зависит от воли одной стороны сделки (п. 3 ст. 157 ГК РФ в редакции Проекта47). Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или существом отношений. К примеру, опционный договор и договор на абонентское обслуживание, вводимые Проектом ГК РФ, по своей природе основаны на единоличном волевом решении одной из сторон соглашения.