Понятие и виды сделок с недвижимостью

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»

Юридический факультет

Кафедра гражданского права России и зарубежных стран

Специальность: 030501.65 Юриспруденция

 

 

 

 

Курсовая работа по гражданскому праву

 

на тему: «Понятие и виды сделок с недвижимостью»

 

                                  

 

 

                                    Выполнила: студентка

                                       з/о в/о 2 курс, 13 группа

                      Иванова И.И.  

            

 

                                           Проверила: к.ю.н., доцент

                    Иванов О.О.                    

 

 

 

 

 

Йошкар-Ола

2013

Содержание

 

Введение……………………………………………………....……………....….......3

1. Понятие недвижимости и сделок с ней…………………………....……….……6

1.1. Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости……………………………………………....…….……….6

1.2. Понятие и правовая природа сделки…………………....……………..10

2. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом……..……17

2.1. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.............17

2.2. Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них............................................................................................................22

3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью…………………………………………………………………….26

Заключение.................................................................................................................32

Список использованных источников.......................................................................35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена тем, что создание надежной и эффективной правовой базы развития рыночных отношений в нашей стране напрямую связано с развитием и укреплением гражданского общества. Немалую роль в решении этой задачи играют правовые нормы, определяющие правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Необходимо совершенствовать нормативно правовую базу в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившуюся практику применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова, Г.А. Свердлыка, Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, А.И. Экимова, В.А. Язева, В.Ф. Яковлева и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:

1. Рассмотреть понятие и особенности правового режима недвижимого имущества.

2. Охарактеризовать добросовестного приобретателя в российском гражданском праве.

3. Проанализировать специфические  особенности сделок с недвижимым  имуществом.

4. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.

Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования заключается в том, что изложенные теоретические положения и выводы, предложения и рекомендации дополняют гражданско-правовую науку. Практическое значение заключается в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы для подготовки методических рекомендаций, а также в организации научных разработок по проблеме исследования. Научно-практические положения могут быть полезны для внедрения в учебный процесс в высших учебных заведениях юридического профиля при изучении учебных курсов «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право (Гражданский процесс России)», «Арбитражное процессуальное право (Арбитражный процесс России)».

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости и сделок с ней

1.1. Понятие и правовой  режим недвижимости, ее место  в системе объектов недвижимости

 

Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц1.

Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности»2.

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений3. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений4.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ5 собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом6. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие7.

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое как не двигающееся, неподвижное8. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый послеклассический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г.9 с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое10. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома)11.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г.12 содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г.13 на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Следовательно, недвижимость является товаром особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного инстинкта (наличие дома, квартиры для проживания). Основой деятельности юридического лица так же является недвижимость, как место нахождения, а так же как фактор производства (земля, здания, сооружения)14.

Недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности физических и юридических лиц.

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны - особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей.

Из смысла ст. 130 ГК РФ15 следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Новеллой ст. 130 ГК РФ являются положения, согласно которым «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав». Таким образом, происходит дробление (более мелкое деление) объектов, относящихся к недвижимому имуществу.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на её долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом России, которая имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны16.