Ответственность по договору строительного подряда

Принятие работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных ее этапов.

Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут. Под невозможностью устранить недостатки заказчиком подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.

2.3. Возникновение права собственности на объект строительства

Строительный подряд – это договор длительного исполнения, особую актуальность приобретает вопрос о том, кто является собственником результата работ в период действия договора и когда возникает у заказчика право осуществлять в отношении результата договора строительного подряда весь комплекс правомочий собственника.

Статья 740 ГК РФ определяет договор подряда как договор, направленный на достижение конкретного результата в виде  создания объекта недвижимости. В силу п. 2 ст. 703 ГК РФ, «по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику». Однако чтобы передать право, нужно им обладать. Это прямо вытекает из общего принципа, в силу которого «никто не может передать другому больше прав, чем он сам имеет».

Из самой природы подряда вытекает, что собственником вновь созданной вещи до ее передачи по общему правилу признается именно подрядчик. Из этого, в частности, следует, что по долгам подрядчика объектом взыскания может стать и вещь, которую он изготовляет по договору с заказчиком. При этом не имеет значения, оплатил ли заказчик стоимость вещи, либо нет. Разумеется, в указанных случаях обращение третьим лицом взыскания на изготовленную вещь по долгам подрядчика не лишает заказчика права требовать от подрядчика возмещения понесенных в этой связи убытков, включая уже оплаченную к этому времени стоимость работ. Точно так же с момента передачи заказчику изготовленной вещи она может стать объектом взыскания по его, заказчика, долгам независимо от того, оплатил ли он полностью или только частично стоимость изготовленной вещи.

Приведенное положение о праве собственности на изготовленную вещь имеются исключения.

В силу ст. 131 ГК РФ, недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. При этом ст. 219 ГК РФ особо выделяет то обстоятельство, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Для зданий и сооружений, относящихся к числу недвижимости «по ее природе», т. е. объектов, «прочно связанных с землей» (ст. 130 ГК РФ), вопросы права собственности на них неразрывно связаны с правом собственности или иным правом на землю. В результате возникает весьма сложная проблема применительно к незавершенному строительству: его собственником не могут признаваться ни сам подрядчик, поскольку он не обладает правами на земельный участок под зданием (сооружением), ни заказчик – из-за того, что надлежит решить вопрос о надлежащем оформлении прав на вновь выстроенное здание (сооружение). Необходимость определить, кому же принадлежит то, что представляет собой незавершенное строительство, может возникнуть, в частности, в связи с обращением взыскания по долгам стороны в договоре подряда, установлением возможности залога или отчуждения соответствующего имущества и т. п. Примером может служить случай, когда покупатель приобрел у продавца здание, которое к моменту продажи имело только фундамент и стены. Суд, который рассматривал спор по поводу квалификации этого договора, признал его действительным, несмотря на отсутствие регистрации предмета договора. В качестве основания для подобного решения была названа ст. 129 ГК РФ с содержащимся в ней указанием на свободу оборота25, что, очевидно, нельзя было считать достаточно убедительным аргументом.

На наш взгляд, при решении вопроса об оборотоспособности незавершенного строительства следует все же учитывать, что оно как таковое, ничем в этом смысле не отличается от строительства  завершенного, относится к недвижимости. В этом смысле стены и фундамент, как и здание в целом, в равной мере – недвижимость, если только они не реализуются на снос.

            На протяжении ряда лет вопрос  о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства — все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

Здесь особую роль имеет момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.

Для решения вопроса о праве на незавершенное строительство, как вытекает из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»26, ключевое значение  имеет момент, в который определяется судьба незавершенного строительства.

С этой точки зрения в некотором уточнении нуждается содержащееся в п. 16 Пленума, о котором идет речь, указания на то, что не завершенные строительством объекты становятся недвижимостью только с момента, когда они перестают быть «предметом действующего договора строительного подряда». Данное высказывание Пленума противоречит ст.130 ГК РФ, незавершенный объект строительства можно признать недвижимостью, когда он является предметом договора строительного подряда, т.к. объект уже на данном этапе прочно связан с землей.

Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:

1) получение разрешения  на строительство и прав на  земельный участок;

2) прекращение договора  строительного подряда в отношении  данного объекта;

3) консервация строительства;

4) соответствие объекта  определенным количественным нормативам (например, степени готовности);

5) приобретение объектом  свойств недвижимой вещи;

6) государственная регистрация  объекта незавершенного строительства  и права собственности на него.

Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В. В. Витрянского, П. В. Скибы, И. А. Алещева и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.

Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права. При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются «объектами незавершенного строительства», но имеющими другой правовой режим как некой совокупности обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствами и правовым режимом.

При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.

При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс преобразования строительных материалов в объект незавершенного строительства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами, применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.

Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права. Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.

Говоря об объективной оценке свойств объекта строительства отметим, что одним из критериев подобной оценки может быть «степень готовности объекта». Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности в 5 процентов или 30 процентов? Степень готовности объекта относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства Таким образом, если  «степень готовности» следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств недвижимой вещи.

Как справедливо отметил М. И. Брагинский: «На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей».

Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу. В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный статьей 130 ГК РФ.

Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.

В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства приводит к тому, что даже внесенные в статью 130 ГК РФ изменения нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.

Вместе с тем в постановлении говорится о необходимости разделения на две стадии строительства – в течение действия договора и после его прекращения.

Ответ на вопрос о том, кто обладает правом на незавершенный объект на время действия подрядного договора, содержится в ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»: такие объекты до их приемки и оплаты являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (инвесторов, заказчиков, подрядчиков).

В соответствии с «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»27, право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке. Право собственности  на объект недвижимости, не завершенное строительство, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»28). Данный п.16 Обзора не соответствует ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании двух условий:

1. документы, подтверждающие факт создания объекта;
2. документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

Содержащийся в указанной статье набор обязательных документов, исключил какие бы, то ни было сомнения в том, что с заявлением о государственной регистрации прав на незавершенное строительство может обратиться именно заказчик. В самой этой статье предусмотрена одновременно и цель государственной регистрации в данной ситуации: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства». Один из вариантов такой сделки предусмотрен Законом «Об ипотеке». Он допустил возможность обеспечения кредита для строительства жилого дома «ипотекой незавершенного строительства» (ст.76). Требовать регистрации незавершенного строительства заказчик может и при заключении любой сделки (например, купля-продажа).