Отчет по производственной практике в агентстве недвижимости

 

 

Расписка в получении денежных средств

 

Получение продавцом от покупателя наличных денежных средств должно подтверждаться распиской. Расписка является обязательным приложением к договору купли продажи квартиры.

РАСПИСКА

Город _________, Второе сентября  две тысячи тринадцатого  года

Я, ______________________________________________________________ «___» _______19______ года рождения, паспорт: серия _______№_____________, выдан _______________________________________________________________, ________________________________ «___»______________г., зарегистрирована по адресу: _________________________________________________________, получила на руки от ____________________________________________________ «___» _______19___ года рождения, паспорт: серия _____№__________________, выдан _______________________________________________________________, __________________________________ «___»______________г., зарегистрирован по адресу: ____________________________________________________________,   денежную сумму в размере 0000000 (___ миллиона) рублей в счет покупной цены за проданную мною двухкомнатную квартиру по адресу: ____________________________________________, согласно договора купли-продажи от «__» ______ 2011 года.

Во время получения денег я находилась в дееспособном состоянии, понимала значение своих действий и руководила ими. Расписка подписана мной собственноручно.

Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею. 

 

Подпись _____________________

Свидетели:

1.ФИО _______________________________________________________________,  

 паспорт №__________________ выдан ___________________________________

_______________ «___»_______________г.,

Адрес:________________________________________________________________

Подпись: ___________________________/________________________________________/

2. ФИО _______________________________________________________________,   

 паспорт №__________________ выдан ___________________________________

_______________ «___»_______________г.,

Адрес:________________________________________________________________

Подпись: ___________________________/________________________________________/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 
Удовлетворение потребности в жилье для большинства людей является наиболее острой и трудно разрешимой проблемой. Одним из путей решения проблемы стало принятие в 1991 году Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее –Закон  о приватизации).  
 
Приватизация – это наиболее приемлемый для многих граждан способ приобретения права собственности на жилое помещение. Закон о приватизации регламентирует процесс бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, – передачу этих помещений по месту их бронирования. Гражданам, не успевшим оформить приватизацию своей жилплощади или до сих пор раздумывающим, следует ли им это делать вообще, стоит напомнить, что времени на ее осуществление осталось совсем немного. Этот срок ограничен и, несмотря на его продление из-за того, что люди в силу тех или иных причин не успевали приватизировать свои жилые помещения, бесплатная приватизация с наступлением 1 марта 2013 года возможно будет закончена. Рассчитывать на ее новые сроки не стоит, на сей раз возможно этот процесс будет завершен окончательно. 
 
Право на приватизацию имеют только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, и они реализуют его путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность. 
 
Таким образом, приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также помещения жилищного фонда, временно находящегося у приватизированных предприятий и не вошедшего в их уставный капитал, и в соответствии с планом приватизации подлежащего передаче в муниципальную собственность. Жилищный фонд может быть государственной (федеральной, субъекта РФ) или муниципальной собственностью, в зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение. И приватизированными здесь могут быть только те помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма. Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизации не подлежат.  
 
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Следовательно, законность приватизации будет соблюдена, если в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации). Граждане, не участвующие в приватизации занимаемого жилого помещения, но выразившие согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого полученного впоследствии жилого помещения. Так, например, граждане (наниматель жилого помещения и члены его семьи) стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Наниматель решает приватизировать имеющуюся квартиру, а остальные совершеннолетние члены его семьи дают на это согласие, но не принимают участия в приватизации. В этом случае, получив новую квартиру, предоставленную им как нуждающимся в улучшении жилищных условий, они сохраняют право на ее приватизацию.  
 
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов». 
 
Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Согласно п. 4 ст. 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками. 
 
Необходимо также учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание, к таким лицам относятся военнослужащие, проходящие срочную военную службу; лица, находящиеся в длительной командировке и т.д. Статьей 71 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. 
 
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом Российской Федерации от 23.12.92 № 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон).  
 
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз –после его достижения. 
 
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и администрация муниципального образования, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. 
 
Договор передачи жилья в собственность — это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.  
 
Зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения надлежащим образом, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной форме.  
 
От приватизации следует отличать деприватизацию жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования. Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. 
 
Очевидным является то, что большее количество граждан предпочитают не расприватизировать (деприватизировать) свое жилье, так как одним из достоинств «приватизированного жилья» является то, что им можно распорядиться: продать, подарить, завещать и так далее. Лишь небольшое количество граждан не может позволить себе собственное жилье. Это связано с тем, что платежи по договору социального найма являются более доступными для такой категории граждан. После приватизации собственники жилья помимо коммунальных платежей, которые увеличиваются после приватизации, обязаны оплачивать налог на недвижимость, капитальный ремонт и т.д. Несмотря на это, стоит отметить, что случаи расприватизации жилых помещений в нашей практике очень редки.  
 
Каждый человек сам определяет необходимость приватизации или деприватизации занимаемой им жилой площади, исходя из своих интересов. Обретение права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать с ним на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, совершать любые предусмотренные законодательством сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ?  Почему требуется согласие супруга при покупке или продаже недвижимости?

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Поэтому, если в документах записан в качестве собственника недвижимости один из супругов, а имущество куплено в браке, то другой супруг также является собственником этого имущества. В связи с этим при продаже или покупке недвижимого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу или покупку. Причем, не имеет значения, кем из супругов заработаны средства на квартиру, дом.  
Исключения возможны, если супруги заключили брачный контракт и в нем указали иной порядок пользования, владения и распоряжения имуществом. 
Не требуется согласия супруга, если право собственности на квартиру или дом возникло по договору дарения, в результате наследования имущества или бесплатной приватизации квартиры или комнаты одним из супругов. Объясняется это тем, что имущество получено бесплатно.     

?  На что следует обратить внимание при заключении договора с риэлторской фирмой?

Прежде чем подписывать договор, внимательно его прочитайте. Если текст договора занимает половину страницы и основная обязанность фирмы по договору - это оказание информационных, маркетинговых или рекламных услуг без уточнения, в чем, конкретно, эти услуги заключаются, попробуйте разобраться. В таком договоре нет определенности, поэтому в будущем вы не сможете предъявить к фирме какие-либо претензии. Попросите, чтобы еще раз объяснили, за что вы платите деньги. А после ознакомления с обязанностями фирмы и агента, работающего с вами, попросите, чтобы все сообщенное было внесено в договор. Если вам необоснованно отказывают, значит вы ошиблись в выборе фирмы и эту ошибку не поздно исправить. 
Знайте, что договор составляется в двух экземплярах. Проследите, чтобы на договоре была печать и подпись руководителя агентства или уполномоченного лица.    

?  Как правильно подготовиться к сделке?

Если вы покупаете или продаете квартиру, то важно еще до совершения сделки обсудить с другой стороной основные условия сделки. Например, такие, как полная стоимость квартиры, порядок оплаты и освобождение квартиры, дата и последовательность подачи документов на регистрацию, порядок оплаты расходов по сделке. Для обеих сторон по сделке будет надежнее, если достигнутую договоренность оформить в виде предварительного договора. 
В соответствии с законодательством РФ договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации. Пока данный договор не зарегистрирован, он не считается заключенным.     

?  Чем нам могут помочь риэлторские организации, если мы решились на долевое участие в строительстве жилья?

Риэлтор как эксперт оценит договор и укажет на его слабые и сильные стороны. Вы получите всю полную информацию об особенностях работы того или иного застройщика, его репутации и будущих планах.  
Постоянно находясь в гуще новостей, связанных с недвижимостью, риэлтор наверняка может располагать информацией о проблемах застройщика. Поэтому заботясь и о своей профессиональной репутации, риэлтор обязан предупредить и вас. 
Особого внимания требуют так называемые договоры уступки права требования. К ним прибегают в случаях, когда необходимо расстаться со строящейся или построенной квартирой, а права собственности еще не зарегистрированы. Здесь важно определить, имеет ли право владелец договора уступать договор другому лицу, в каком объеме исполнены его обязательства, каким образом осуществлялось финансирование, не уступался ли договор кому-нибудь ранее, и другие моменты. 

 

 

   ?  Умирает собственник. В квартире остается прописанная мать. Еще есть жена. Ребенок и ребенок от первого брака. Кот будет наследовать квартиру?

Понятно, что завещания нет. Остается закон - все, кого вы перечислили, являются наследниками первой очереди и наследуют в равных долях. Будет выдано свидетельство о долевой собственности. Прописанная в квартире мать имеет право проживания, поэтому вопрос о продажи квартиры не стоит. Похоже, что тот случай, когда собственность имеет только титульное значение, распорядиться ею нельзя (по крайней мере, при жизни матери).    

?  Я хочу обменять свою приватизированную квартиру. Кроме меня, есть еще собственник - сын. Он в квартире не проживает. Можно ли совершить обмен без него?

Нельзя. Собственник должен конкретно выразить свою волю в данном вопросе. Ваш  сын может дать вам нотариальную доверенность на совершение всех действий, связанных с обменом квартиры.   

?  Моя мать наследует квартиру умершей бабушки, с которой она проживала. Какой будет налог?

Налог платить не придется, так как наследник проживал вместе с наследователем.    

?  Мне и брату в наследство от родителей досталась двухкомнатная квартира. Мы хотим разделить ее через суд, но нам сказали, что это невозможно. Так ли это?

Квартиру разделить вы не можете, но можете установить порядок пользования квартирой либо договориться о ее продаже, тогда можно будет разделить деньги.   

?  При приватизации квартиры в совместную собственность в случае смерти одного из собственников его доля просто переходит к другим собственникам. Так ли это?

Не так. В случае смерти одного из собственников открывается наследство на его долю и его доля наследуется точно также, как и другое имущество. Может случиться так, что доля достанется совсем другим людям.   

?  Родители хотят подарить мне квартиру. Какие права будет иметь на нее мой муж в случае развода?

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 36, ч. 1) имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Таким образом, упомянутая квартира не будет считаться совместной собственностью супругов, а будет принадлежать лично вам. Также не следует забывать: если муж будет зарегистрирован в данной квартире, он приобретает право пользования ею и проживания в ней на неограниченный срок.    

?  Купля-продажа квартиры оформлена в простой письменной форме. Допустимо ли при личной явке супруга продавца (покупателя) в учреждении юстиции оформить согласие на сделку в такой же форме?

Нет, недопустимо. Необходимость нотариального удостоверения согласия другого супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества предусмотрена Семейным кодексом РФ (ст. 35, п.3). В соответствии с названным законом для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить именно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.   

?  Наша семья давно полностью выплатила свой пай в ЖСК. На руках у нас имеется только ордер. Что мы должны сделать для приватизации нашей квартиры?

Согласно Закону”О приватизации жилищного фонда в РФ” от 4 июля 1991 года №1541 (ст. 1) приватизацией жилых помещений признается бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фондах. Вы же получили помещение от кооператива и полностью внесли за него паевый взнос, поэтому в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 218, п.4) приобрели право собственности на указанное имущество. Таким образом, ничего вам приватизировать не нужно - квартира и так ваша. Другое дело, что необходимо оформить свидетельство о регистрации права собственности на жилье, которое позволяет совершать с ним любые сделки.     

?  Я хочу продать, принадлежащую только мне квартиру, где со мной проживает супруга и несовершеннолетний сын. Нужно ли согласие органа опеки и попечительства для совершения данной сделки?

Нет, не нужно. Согласно ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства необходимо для совершения сделки с недвижимостью в случае, если несовершеннолетний является собственником недвижимости, а также в случае проживания в жилом помещении членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членов семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения.     

?  Нужно ли платить какие либо налоги с продажи квартиры?

Налог, который придется уплатить в случае купли-продажи квартиры, это НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Этот налог платит продавец, так как он получает доход - выручку от продажи жилого помещения. Обратите внимание: налог на доходы физических лиц при совершении сделки купли продажи платит только продавец, покупатель ни в каком случае под налогообложение не попадает. Продавец выплачивает налог в размере 13% по общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом.

Условия уплаты налога следующие:

1) если жилье было в  собственности (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство, мена) продавца  менее 3 лет, то закон дает право  не уплачивать налог в том  случае, если сумма продажи составляет  не более 1 000 000 рублей (эта сумма называется налоговым вычетом). С суммы, которая превысит 1 000 000 рублей, т. е. составит больше имущественного вычета, придется заплатить налог в размере 13%; 
2) если жилье было в собственности более 3 лет, то закон дает право не уплачивать налог с любой суммы без ограничений. Если деньги, полученные за проданное жилье и превысившие установленный законом вычет в размере 2 000 000 рублей, потрачены на покупку нового жилья, то налоги, заплаченные с этой суммы, можно вернуть в соответствии с законом    

?  Каким образом можно вернуть расходы покупателя?

В случае совершения сделки по приобретению жилого помещения нужно, не дожидаясь окончания года, представить в налоговый орган для получения права на вычет комплект подтверждающих документов и декларацию о доходах. Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (расписка от продавца в получении денег, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и др. 
Налоговый орган произведет перерасчет налоговой базы по доходам, полученным за год и облагаемым налогом по ставке 13% и уменьшит их на сумму подтвержденных расходов по оплате квартиры. 
Уведомление из налогового органа подтвердит право на вычет, и бухгалтерия предприятия приостановит удержание из зарплаты налог на доходы, который составляет 13%. Это будет продолжаться до тех пор, пока налог не будет возмещен полностью.