Отчет по производственной практике в агентстве недвижимости

Следующий этап – проверка сделки на юридическую чистоту. Этот этап является самым важным, так как после него вы будете точно знать, совершать сделку или отказаться. При осуществлении юридической экспертизы проводится более глубокий и детальный анализ имеющихся документов и сведений, собираются дополнительные документы, например: имеются ли аресты, обременения на недвижимость, кто был зарегистрирован ранее и выписан из квартиры, не нарушены ли при этом права других лиц, проверяется основание возникновения права собственности у вашего продавца на предмет скрытых нарушений, устанавливается дееспособность продавца, наличие судимости и другое. Документы полученные в результате такой подготовки, в дальнейшем используются для регистрации сделки.

Поручите юридическую экспертизу юристу по недвижимости. На самом деле это не так дорого, учитывая что стоимость типовой сделки от 1,0 до 2,0 млн. рублей!

Помимо проверки юридической чистоты сделки, вы можете привлечь юриста для сопровождения сделки в регистрационной службе и при проведении денежных расчетов после регистрации сделки, для предупреждения мошеннических действий на этом заключительном этапе. Даже если вы уверены в себе, консультация юриста не помешает ни кому.

 

 

 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

 
 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Регистрация сделок с недвижимостью относится к юридическим процедурам, где важным этапом является процесс проверки и подготовки документов для сделки.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – единственный способ обеспечения безопасности сделки, который давно используется в цивилизованных странах. Для этого нужно всего лишь обратиться к юристу по недвижимости, который обеспечит вам профессиональное юридическое сопровождение сделки. 

 

 

 

Юридическое сопровождение сделки включает в себя следующие услуги:

 

 

• представление интересов при регистрации сделок в регистрационной службе (ФРС), получение сведений из ЕГРП
• комплексное сопровождение сделок, включающее в себя: юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, согласование условий сделок с контрагентами и их юридическими службами, сбор сведений и справок, подготовка документов для регистрации сделки, и т.п.
• согласование перепланировок и переустройства жилых и нежилых помещений, получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию после реконструкции и перепланировки
• представление интересов и взаимодействие с государственными органами по вопросам защиты прав на недвижимость (Администрации, комитет по имуществу, БТИ, ФРС и т.д.)
• представление интересов в арбитражном суде и судах общей юрисдикции по делам о спорах в отношении прав на объекты недвижимого имущества, в том числе обжалование отказов регистрационной службы.

 

 

Какие мероприятия могут входить в юридическое сопровождение сделки:

 

 

• подготовка плана проведения сделки (детальная инструкция о каждом этапе сделки)
• юридическая экспертиза правоустанавливающих документов
• получение сведений о существующих обременениях, арестах и запрещениях
• получение сведений о лицах, ранее зарегистрированных в жилом помещении
• выезд персонально к продавцу (покупателю) для согласования условий сделки
• анализ документов на вновь построенный объект (новостройка) – документы о землеотводе для строительства, разрешение на строительство, проектная декларация, иные документы, имеющие важное значение для возникновения права собственности
• выезд в офис застройщика для ознакомления с документами на строительство объекта недвижимого имущества или для ведения переговоров по условиям приобретения недвижимости
• проверка полномочий лица, подписывающего договор от имени юридического лица (продавец, покупатель, застройщик)
• проверка законности сделки совершаемой юридическим лицом (проверка учредительных документов, сверка сведений из государственного реестра юридических лиц, контроль соблюдения условий о крупных сделка и т.д.)
• проверка действительности паспорта участника сделки
• проверка действительности доверенности уполномоченного представителя
• обеспечение встречи с собственником недвижимости, если сделка совершается по доверенности
• выезд в офис банка при оформлении ипотеки
• сопровождение при оформлении разрешения органов опеки и попечительства
• проверка на наличие незаконных перепланировок
• проверка факта наличия задолженности по коммунальным платежам
• иные мероприятия и действия способствующие безопасности сделки.

 

 

Регистрация сделок

 

Перечни документов для регистрации сделок:

Для регистрации сделок с недвижимым имуществом законом предусмотрены отдельные перечни документов для физических лиц и юридических лиц. Ниже представлены списки документов отдельно по группам лиц. 

 

• Для физических лиц (документы для регистрации сделок)

• Для юридических лиц (документы для регистрации сделок)

 

 

Регистрация сделок проводится только при наличии полного пакета документов и при условии оплаты государственной пошлины (для случаев предусмотренных законом). 

 

Требования к документам, представляемым заявителями для регистрации прав и сделок с недвижимостью

 

 

В соответствии со статьей 18 Закона о государственной регистрации прав:

 

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

 

2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью;

 

3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. При установлении фактов отсутствия необходимых документов, несоответствия представленных документов установленным требованиям, специалист, ответственный за прием документов:

• уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению;

• при желании заявителя устранить препятствия, прервав подачу документов на государственную регистрацию прав, формирует перечень выявленных препятствий для государственной регистрации прав в 2-х экземплярах и передает его заявителю для подписания. Первый экземпляр перечня выявленных препятствий для государственной регистрации прав вместе с представленными документами передается заявителю, второй – остается у специалиста;
• при желании заявителя устранить препятствия позднее (после подачи документов на государственную регистрацию прав) путем представления дополнительных или исправленных документов обращает его внимание на наличие препятствий для проведения государственной регистрации сделки и предлагает заявителю письменно подтвердить факт уведомления.

 
 Примечаниие:  специалист, осуществляющий прием документов, не вправе отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом.

 

4.  Обязательным приложением к заявлению о государственной регистрации прав и документам о правах на недвижимое имущество является  документ об уплате государственной пошлины;

 

5.  В случаях,  установленных  законодательством Российской Федерации,  а  также если представленные документы не отвечают требованиям статей 17 и 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию могут истребовать  иные документы. 

 

Что относится к иным документам

 

 

К иным документам, которые в установленных законодательством Российской Федерации случаях необходимо представлять на  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним относятся следующие:

 

1.  Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (в том числе, на приобретение имущества по сделке, подлежащей государственной регистрации: по договору купли-продажи или мены жилого помещения и по договору ренты), либо заявление собственника о том, что данное имущество не является общим (нотариально удостоверенное либо оформленное в присутствии специалиста приема  Управления).

 

2.  Согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, принадлежащим лицам, не достигшим 14 лет, и лицам, признанным судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).

 

3.  Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении унитарного предприятия.

 

4.  Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

 

5.  Согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением.

6.  Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и граждан, признанных судом ограниченно дееспособными, согласия на распоряжение имуществом, принадлежащим указанным лицам.

 

7.  Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, либо заключение органа опеки и попечительства о том, что при совершении данной сделки права или охраняемые законом интересы указанных лиц не затрагиваются – если объект недвижимости – жилое помещение: квартира, комната, жилой дом.

 

8.   Согласие законных представителей на распоряжение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет принадлежащим ему имуществом (нотариально удостоверенное либо оформленное в присутствии специалиста приема Управления) либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, установленных статьями 21 и 27 Гражданского кодекса РФ (решение органа опеки и попечительства либо суда об объявлении несовершеннолетнего, достигшего16-ти лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним).

 

9.  Согласие в письменной форме на образование земельных участков землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев:

• если такие земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены  государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
• образование земельных участков осуществляется на основании решения суда.

10.   Иные документы, которые в установленных законодательством Российской Федерации случаях необходимо представлять на  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

 

Требования по комплектности документов

 

 

1. Необходимые для государственной регистрации прав документы являющиеся основанием для государственной регистрации сделок, представляются не менее чем в 2-х экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

 

2. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

 

3. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также решений судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен быть возвращен правообладателю.