Отчет по практике в ООО «Институт оценки и управления собственностью»

 

Определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Французское слово кадастр, «cadastre» - список или реестр, прижилось в русском языке и применяется в сфере землеустройства. Кадастровые работы - это сбор и закрепление в документальном виде информации о земельных участках. Итогом данных мероприятий всегда становится землеустроительная документация, содержащая детальную информацию о том или ином объекте.

Землеустроительная документация это документы, полученные при образовании новых земельных участков, установлении их границ на местности и т.д., т.е. это совокупность документов на определенный земельный участок. Иначе эти документы можно назвать землеустроительное дело. Именно вокруг землеустроительного дела выстраиваются все земельные правоотношения.

При образовании новых земельных участков в землеустроительное дело входят: кадастровый план земельного участка, копии документов, удостоверяющие право собственности на землю, или правоустанавливающих документов, письма с согласованием проекта и т.д. Землеустроительное дело формируется в количестве не менее двух экземпляров. Утверждению подлежат все представленные экземпляры землеустроительных дел. Один экземпляр выдается заказчику, второй уходит в государственный фонд данных.

Не стоит забывать, что для оформления земельной документации от работников уполномоченного органа требуются не просто специальные знания, но и профессиональные навыки. Практика показывает, что при оформлении землеустроительной документации не редко совершаются ошибки. Результатом такой ошибки может быть отказ регистрирующего органа произвести регистрацию договора юридического лица и администрации из-за неправильно оформленных документов.

В такой и других ситуациях на помощь приходит землеустроительная экспертиза, в задачи которой входит оценка соответствия землеустроительной документации исходным данным, техническим условиям и требованиям. К задачам земельной экспертизы относятся так же определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Землеустроительная экспертиза - это исследование и анализ документации по формированию земельных участков. Внесудебная землеустроительная экспертиза проводится на основании договора между землепользователем и экспертной организацией. Судебная землеустроительная экспертиза, назначается судом в ходе судебного разбирательства и является экспертным исследованием каких-либо вопросов, решение которых требует специальных познаний в области землеустройства, формирования земельных участков, кадастровой деятельности. Именно задачами судебной землеустроительной экспертизы чаще всего становится определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ.

 

Определение наложения границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка. Определение площади наложения.

Одной из наиболее часто встречающихся задач землеустроительной экспертизы является определение наложения границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка и определение площади наложения. Такая задача ставится экспертам при возникновении спора по границе земельного участка, когда владельцы земельных участков, не могут получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности на земельный участок, в результате наложения границ земельных участков.

Причиной наложения границ земельного участка является техническая или кадастровая ошибка, возникшая при формировании документов землеустроительного дела. Так организации проводившие межевание, допускали ошибки в определении границ, координат, поворотных точек земельных участков. Таким образом получилось, что в базе государственного кадастра недвижимости ГКН земельный участок имеет одни границы, а на местности, в натуре другие.

Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости осуществляются в соответствии со ст. 28 Закона О ГКН № 221-ФЗ.

• Технической ошибкой в государственном кадастре недвижимости считается грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, описка, опечатка допущенная органом кадастрового учета при ведении ГКН и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ГКН, сведениям в документам, на основании которых вносились сведения в ГКН.

• Кадастровой ошибкой в государственном кадастре недвижимости считается ошибка, допущенная межевой организацией в документах, на основании которых вносились сведения в ГКН.

Определение площади и границ земельных участков.

Определение площади и границ земельных участков - это часть кадастровых работ по земельным участкам. Для выполнения кадастровых работ по требованиям гражданского законодательства необходимо заключить договор подряда с экспертной организацией на выполнение кадастровых работ. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены не по договору, а на основании определения суда в рамках землеустроительной экспертизы земельных участков.

Случаи, в которых проводятся кадастровые работы:

Раздел, объединение или перераспределение имущества, в результате которого образуются части земельного участка, или новые земельные участки.

Проблемы с регистрацией права собственности на землю или территориальный спор с соседями, для разрешения которого необходимо уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка.

Образование нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Этапы проведения кадастровых работ для определения площади и границ земельных участков:

1. Подготовительные работы, в которые  включается анализ землеустроительной  документации, полевое обследование  территории, для выявления состояния  межевых знаков, пунктов ОМС и  иной геодезической основы, подготовка  разбивочного чертежа при установлении  границ по документам, содержащим  проектное положение границ.

2. Работы по определению площади  и границ земельных участков.

2.1. При образовании новых земельных  участков или частей земельных  участков:

2.1.1. определение границ на местности;

2.1.2. вычисление площади земельного  участка, или площади земельных  участков и их частей

2.1.3. оформление межевого плана.

2.2. При уточнении местоположения  границ существующих земельных  участков:

2.2.1. определение границ на местности;

2.2.2. вычисление площади земельного  участка, или вычисление площади  земельных участков и его частей;

2.2.3. подготовка проекта межевого  плана;

2.2.4. согласование местоположения  границ земельного участка;

2.2.5. окончательное оформление межевого  плана.

3. Передача заказчику экземпляра  результатов кадастровых работ  в соответствии с договором  о выполнении кадастровых работ.

Определение площади земельного участка

Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами.

Вычисленную площадь земельного участка Р(выч) сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе Р(док), для чего вычисляют разность -Р = Р(выч) - Р(док), которую сравнивают с допустимой погрешностью определения площади -Р(доп), вычисляемой по формуле: -Р(доп) = 2m(p), где m(p) - средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка.

При -Р < -Р(доп) за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правоустанавливающем документе.

При -Р > -Р(доп) материалы межевания земель направляют для внесения изменений в правоустанавливающий документ (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли - продажи и т.д.).

 

Определение точных географических координат исследуемого земельного участка.

Землеустроительная экспертиза проводится, если необходимо решить одну или несколько из ниже перечисленных задач:

• Определить точные географические координаты или картографические границы исследуемого земельного участка.
• Определить есть ли наложение границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка, и если есть, то определить площадь наложения.
• Определить какую площадь участка занимает дом, т.е. какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом.
• Определить свободную от застройки площадь земельного участка.
• Определить есть ли причины препятствующие возведению на земельном участке того или иного строительного объекта.
• Определить в отношении возведенных на участке строительных объектов, есть ли нарушения действующих норм‚ методик и правил застройки земельных участков.

Определение стоимости спорного земельного участка. Определение стоимости спорного земельного участка.

В задачи такой экспертизы входит:

• Определение стоимости спорного домовладения, т.е земельного участка с находящимися на нем постройками.
• Определение возможности реального раздела домовладения, т.е выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре в соответствии с идеальными долями в праве.
• Разработка вариантов раздела спорного домовладения, т.е. выдела части дома и земли в натуре. В случае невозможности выделения идеальных долей, разработка вариантов выдела долей с отступлениями от идеальных долей, т.е долей в праве.
• По каждому из предложенных экспертизой вариантов определение стоимости и натурального выражения отклонения от идеальных долей в праве.
• Если раздел дома возможен, экспертиза устанавливает, какие виды строительных работ необходимо выполнить для переустройства помещений в разделяемом доме, определяет объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования.
• Если реальный раздел дома, т.е. выдел доли в натуре, невозможен, экспертиза определяет порядок пользования.

Определение цены выкупа земельного участка, т.е. его приватизации, связано с решением следующих вопросов:

• Определение кадастровой стоимости земельного участка
• Возможность воспользоваться льготными ставками выкупа земельного участка
• Действия заявившего о выкупе, при несогласии с выкупной ценой?

 

Определение возможности реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) в соответствии с идеальными долями в праве.

Процесс раздела дома и земли называется выдел части земли в натуре и выдел части дома в натуре в соответствии с идеальными долями в праве.

Для определения возможности реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) в соответствии с идеальными долями в праве прибегают помощи экспертных организаций и заказывают землеустроительную экспертизу в комплексе со строительно-технической экспертизой.

Эксперты исследуют земельный участок и расположенные на нем строения и предлагают варианты раздела домовладения. На практике разделить домовладение в строгом соответствии с идеальными долями удается очень редко, поэтому эксперты предлагают варианты каким образом его реально можно разделить и какие работы по реконструкции дома при этом необходимо будет произвести. При этом, могут появиться изменения в реальных долях собственности. Например, если производится раздел имущества собственников, идеальная доля каждого из которых составляет 50%, а предложенный по результатам землеустроительной и строительно-технической экспертизы вариант реального раздела предполагает, что реальные доли получатся 45% и 55% площади домовладения, то на разницу в идеальных и реальных долях, в данном случае 5%, экспертами предоставляется оценка стоимости.

Надо отметить, что возможность реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) есть не всегда, в случае, когда по заключению экспертизы возможности реального раздела домовладения нет, определяется порядок пользования земельным участком или домовладением.

 

Определение стоимостного выражения отклонения от идеальных долей в праве по каждому из предложенных экспертизой вариантов.

Землеустроительная экспертиза в купе со строительно-технической экспертизой производятся по определению суда в случае необходимости раздела имущества, а точнее, раздела земельного участка с домом или домовладения.

Эксперты должны определить, существует ли техническая возможность реального раздела между совладельцами домовладения или выдела доли, и разработать варианты раздела домовладения в соответствии с идеальными долями, или с минимальными от них отклонениями.