Отчет по практике в ООО «Институт оценки и управления собственностью»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………

1. Структура предприятия (учреждения)…………………………………
2. Нормативная деятельность оценочной деятельности…….………….
3. Методы используемые при применении подходов к оценке…………
4. Провести оценку рыночной стоимости административного здания………………………………………………………………..…..

Заключение…………………………………………………………..….

Список используемой литературы…………………………………....

 

ВВЕДЕНИЕ

 

         Производственная практика – комплексное изучение хозяйственного объекта как системы, независимо от конкретных особенностей этого объекта. Практика направлена на закрепление, расширении, углубление и систематизацию знаний. Так же целью практики является выравнивание навыков работы на персональном компьютере, закрепление и расширении навыков использования возможностей решения управленческих задач и закрепления навыков их использования.

Цель 12-недельной производственной практики – не только ознакомление с хозяйственным объектом, как таковым, но и приобретение навыка оценки объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. СТРУКТУРА ПРЕДПРИЯТИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  НОРМАТИВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика.

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.

В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

 

 

 

 

 

3. МЕТОДЫ ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

 

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;

если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа

продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования

объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки

необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости,

лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как

можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Доходный метод основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Соответсвенно, владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях.  Таким образом, рыночная цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Существует несколько методик доходного подхода оценки: 
- метод прямой капитализации; 
- метод дисконтирования денежных потоков.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к  ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски.

Сравнительный или рыночный метод оценки недвижимости основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью.

В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости –метод  сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.

Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем: 
- выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому; 
- проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи; 
- корректировка стоимости с учетом имеющихся различий.

Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически  невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости – аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы.

Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что  цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду.  Для расчета по данному методу определяется коэффициент – мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора.  При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате.

Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Затратный метод оценки является одним из трех распространенных подходов к определению стоимости объектов недвижимости. Суть этого метода заключается в том, что стоимость объекта определяется суммой затрат на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем объекта недвижимости. Полученная стоимость корректируется с учетом износа объекта.  Основывается данный метод на принципе замещения – максимальная стоимость объекта не может превышать максимальную цену другой собственности с эквивалентной полезностью.

Исходя из сущности подхода, приведем алгоритм оценки: 
- оценка стоимости владения земельным участком (либо использования, если он арендуется), на котором размещен объект; 
- оценка совокупной восстановительной стоимости объекта (стоимости замещения); 
- корректировка стоимости замещения с учетом коэффициента износа; 
- определение итоговой стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости объекта с учетом износа.

В границах затратного подхода выделяют 4 методики оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Метод сравнительной единицы – на базе специальных информационно-аналитических сборников показателей восстановительной стоимости определяется стоимость выбранной единицы измерения (м3, м2, км и пр.)  и умножается на количество единиц, содержащихся в объекте.

Метод разбивки по компонентам – заключается в определении стоимости объекта как суммарной величины всех затрат, которые будут понесены на возведение отдельных элементов здания.

Метод количественного анализа – наиболее детальный и трудоемкий, а потому и самый дорогостоящий. Заключается в составлении полной сметы всех прямых и косвенных затрат на возведение объекта. Преимуществом данного метода является его максимальная точность.

Метод «50х50» - применяется при оценке объектов индивидуального строительства,  при возведении  которых подрядчиком предусматривается распределение совокупных затрат 50% - трудозатраты, 50% - материалы.  Стоимость объекта определяется как удвоенная стоимость материалов, необходимых для восстановления.

 

 

4. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОЙМОСТИ АДМЕНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.