Отчет по практике в ООО «Институт оценки и управления собственностью»

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления), порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется.

С 1 января 2011 года вступит в силу изменение, внесенное в Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц", устанавливающее, что порядок расчета инвентаризационной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (в настоящее время им является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Минэкономразвития РФ).

В Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся, в частности, порядка оценки земельных участков. Установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. До внесения изменений Земельный кодекс РФ предписывал при определении рыночной стоимости земельного участка устанавливать его кадастровую стоимость в процентах от рыночной стоимости.

В перечисленные законодательные акты внесены и другие изменения, в том числе уточняющие ограничения на осуществление оценочной деятельности в отношении оценщиков, имеющих имущественный интерес к объекту оценки, а также, в частности, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

Характеризуя нормативно-правовую базу государственного регулирования оценочной деятельности необходимо так же отметить важность ФЗ №94. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации -- основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.

Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

 

Необходимость землеустроительной экспертизы возникает при:

• разделе домовладения и земельного участка между собственниками (соседями или наследниками),
• определении порядка пользования земельным участком;
• определении фактических границ и площади земельного участка;
• выносе границ земельного участка в натуру;

 

Раздел земельного участка и землеустроительная экспертиза.

Экспертиза, связанная с разделом земельного участка может предоставить ответы на следующие вопросы:

1. Определить и отразить на  плане фактические границы земельного  участка.

2. Определить и отразить на  плане фактический порядок пользования  земельным участком сособственниками.

3. Определить и отразить на  плане какую площадь земельного  участка занимает каждый из  сособственников.

4. Определить и отразить на  плане соответствуют ли фактические  границы земельного участка, границам, обозначенным в правоустанавливающих  документах, определить площадь  несоответствия

5. Разработать варианты раздела  земельного участка в соответствии  с долями, установленными в правоустанавливающих  документах, с учетом (или без  учета) фактического порядка пользования  земельными участками.

 

Определение порядка пользования земельным участком.

Решение об определении порядка пользования земельным участком должно выносится мировыми судьями на основании положения, по которому участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле. Казалось бы, решение мирового судьи при определении порядка пользования общим земельным участком должно основываться на долевом соотношении сторон в праве общей собственности на этот участок. Но, на практике мировые судьи основным фактором считают фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, а не соотношение долей в праве общей собственности.

Такое вынесение решений об определении порядка пользования общим земельным участком основывается на предположении судьи о том, что фактически сложившийся порядок пользования является добровольным письменным или устным соглашением сторон о распределении общего земельного участка, т.е. между сторонами заключен гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой.

 

Собирая документы для решения вопроса по определению порядка пользования общим земельным участком необходимо приложить заключения строительно-технической или землеустроительной экспертизы. Чаще всего решение суда выносится на основании того из вариантов экспертного заключения, который учитывает в первую очередь фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, но всегда есть возможность побороться за выбор в пользу реального долевого соотношения сторон в праве собственности.

После того как решение суда о порядке пользования земельным участком вынесено, регистрировать его не надо.

 

Определение площади застройки на земельном участке.

Ситуации, при которых необходима землеустроительная экспертиза - это необходимость определить границы земельного участка, правомерность возведения зданий и сооружений, а также оспаривание раздела земли.

В этом случае эксперты будут решать следующие задачи:

• Выяснять, накладываются ли границы смежных участков друг на друга.
• Определять координаты поворотных точек земельного участка.
• Определять координаты углов строения, расположенного на земельном участке.
• Определять площадь свободного от застройки земельного участка.
• Определять площадь застройки на земельном участке.
• Определять возможность проведения застройки, и возможную площадь застройки.
• Выяснять есть ли нарушения законодательства и специальных правил застройки при проведении землеустройства.

Таким образом, в заключении землеустроительной экспертизы будут определены границы участков и наличие их возможного пересечения, и определено, какая площадь земельного участка свободна от застройки, а какая занята. По результатам такой экспертизы можно определить, возможно ли возведение на определенном участке того или иного строительного объекта.

 

Правила определения площади застройки

• Общая площадь зданий это сумма площадей этажей, измеренных в пределах внутренних отделанных поверхностей наружных стен на уровне пола без учета плинтусов, а также площадь антресолей, переходов в другие здания, лоджий, веранд, галерей и балконов. Площадь атриумов, лифтовых и других шахт включется в общую площадь здания в пределах одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака. Площади подполья, в том числе технического с высотой до низа конструкции менее 1,8 м и подполья для проветривания здания, неиспользуемого чердака, технического чердака и междуэтажного пространства для прокладки коммуникаций при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных открытых пандусов и лестниц в общую площадь здания не включаются.
• Площадь помещений зданий определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° - до 1,5 м, при 45° - до 1,1 м, при 60° и более - до 0,5 м.
• Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей зданий определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных и конструктивных деталей, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также подпольных каналов и подполий под зданиями.
• Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
• При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.