Особенности отдельных видов договора купли-продажи

          Поставке подлежит производимый  или закупаемый поставщиком товар.

     Предметом  поставки не могут быть объекты недвижимости, в отношении купли-продажи которых предусмотрены специальные правила — § 7 гл. 30 ГК РФ.

     Срок осуществления  поставки, т. е. срок исполнения поставщиком обязанности передать товар покупателю. Срок поставки определяется в пределах общего срока действия договора, может быть определен календарной датой или периодом времени, например поставка в пределах навигации, в течение 10 дней с момента оплаты товара и т. п.

     Наряду с  определением периодов поставки  в договоре поставки может  быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т. п.).

     В случаях, когда сторонами не указан  срок поставки товара и из  договора не вытекает, что она  должна осуществляться отдельными  партиями, практика арбитражных  судов исходит из того, что срок поставки определяется по правилам, установленным ст. 314 ГК РФ.

     Проявлением  нарушения условия о сроке  являются как просрочка поставки  или недопоставка, так и досрочная  поставка товара.

     Недопоставка - передача поставщиком товара в отдельном периоде поставки в меньшем, чем обусловлено договором, количестве.

     Просрочка  поставки - поставка товара по истечении срока, обусловленного договором.

     Досрочная  поставка — поставка до наступления предусмотренной договором календарной даты передачи товара либо периода поставки.

     Сроки исполнения  договора поставки оцениваются  индивидуально:

по каждому получателю — при поставке товара нескольким получателям;

по каждому наименованию товара — при поставке товаров разных наименований, входящих в один и тот же ассортимент.

       Цена товара устанавливается свободно, по усмотрению сторон. В предусмотренных правовыми актами случаях в отношении отдельных видов товара применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

     Качество поставляемых товаров определяется в договоре с учетом требований стандартов, технических условий или иных нормативно-технических документов. При отсутствии в договоре условия о качестве поставщик обязан передать товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Договор контрактации

     По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи. 51

     Договор контрактации  является возмездным, консенсуальным, взаимным.

     Для него  характерны следующие особенности.

     Во-первых, в  качестве продавца выступает производитель сельскохозяйственной продукции, прежде всего сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества, товарищества, производственные кооперативы, а также крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие предпринимательскую деятельность по выращиванию или производству сельскохозяйственной продукции. Эти субъекты реализуют сельскохозяйственную продукцию, выращенную или произведенную ими в собственном хозяйстве. Поэтому нет законодательных ограничений для того, чтобы относить к договорам контрактации также договоры по реализации гражданами сельскохозяйственной продукции, выращенной или произведенной ими на приусадебных или дачных участках.

     Во-вторых, в  качестве покупателя выступает заготовитель, т. е. коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи либо переработки. К числу заготовителей по договору контрактации могут быть отнесены мясоперерабатывающие и молочные комбинаты, фабрики по переработке шерсти, а также оптовые торговые организации, заготовительные организации потребительской кооперации.

     В-третьих, предметом  договора является сельскохозяйственная  продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Имеется в виду продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т. п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т. п.). Поэтому по договору контрактации не могут реализовываться товары, представляющие собой продукты переработки выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции, например масло, сыр, консервированные овощи или фруктовые соки. Реализация таких товаров должна осуществляться по договорам поставки.

     Цена договора определяется правилами договора купли-продажи. Условие о цепе не относится к числу существенных условий договора.

     Срок договора — как и в договоре поставки, относится к числу существенных условий договора.

     Форма договора должна быть только письменной. Порядок заключения договора и разрешения разногласий, возникающих при этом, аналогичен договору поставки.52

     Обязанности заготовителя регулируются особо. По общему правилу заготовитель обязан принять сельхозпродукцию по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз.

     В случае  принятия сельхозпродукции в  месте нахождения заготовителя  он не вправе отказаться от  принятия продукции, соответствующей  по качеству и доставленной  ему в срок.

     По общему  правилу заготовитель обязан  возвращать производителю отходы от переработки сельхозпродукции с оплатой этих отходов по согласованной цене.

     Ответственность  производителя. Производитель сельхозпродукции, не исполнивший обязательства или исполнивший их ненадлежащим образом, несет ответственность лишь при наличии вины (так как риски в сельском хозяйстве очень велики: плохая погода, неурожай и т.д.).

     Доказывание  отсутствия вины возлагается  на производителя сельскохозяйственной  продукции, нарушившего обязательство. Он признается невиновным, если докажет, что принял все меры для надлежащего выполнения своих обязанностей по договору.

     Отличие договора  контрактации от договора поставки

     Договор контрактации  по ряду признаков похож на  договор поставки. Тем не менее  он выделен законодателем в самостоятельный вид договора. являющийся разновидностью договора купли-продажи.

     Договор контрактации  отличается от договора поставки  следующими признаками:

1. специальной сферой  применения: он оформляет торговые  отношения субъектов гражданского права, находящихся в городе, с производителем продукции, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельскохозяйственной местности;

субъектным составом: продавец является производителем продукции, передаваемой заготовителю:

на исполнение договора влияют природные факторы, которые нельзя заранее предвидеть и устранить;

особенность ответственности сторон: поставщик отвечает только при наличии своей вины, несмотря на то что является предпринимателем, а предприниматель по общим правилам должен отвечать в гражданско-правовом порядке за неисполнение либо ненадлежащее исполнение и при отсутствии своей вины;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4.Договор купли-продажи недвижимости

     По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.53

     Купля-продажа  относится к числу наиболее  распространенных сделок с недвижимым имуществом.

     Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

     Общие положения  о продаже недвижимости содержатся  в § 7 гл. 30 ГК РФ. Особенности продажи  земельных участков предусмотрены  ЗК РФ, морских судов — КТМ  РФ.

     Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

     В большинстве  случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

     Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника. 54Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.55

     Содержание  договора купли-продажи недвижимости

     Существенными  условиями договора являются  предмет и цена.

     Предметом  может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или  квартира, а также другое недвижимое имущество.

     В договоре  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое  имущество, подлежащее передаче  покупателю по договору, в том  числе данные, определяющие расположение  недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 56Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

     Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости. 57 При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным.58

     Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю.59

     Однако если  одна из сторон уклоняется  от государственной регистрации  перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны вынести  решение о государственной регистрации перехода права собственности.

     Особенности  продажи жилых помещений

     Существенным  условием договора продажи жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

     Договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого  дома или квартиры подлежит  государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5. Договор поставки для государственных и муниципальных нужд

Поставка товаров для государственных нужд должна осуществляться на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд между организациями - исполнителями заказа для государственных нужд и потребителями выпускаемых товаров (п. 1 ст. 525 ГК).

Правовое регулирование договора поставки для государственных нужд отличается двумя характерными особенностями. Во-первых, к отношениям по поставке товаров для государственных нужд субсидиарно применяются сначала нормы о договоре поставки товаров (§ 3 гл. 30 ГК), а затем (при отсутствии соответствующих специальных правил) общие положения о купле - продаже (§ 1 гл. 30 ГК). Во-вторых, отношения по поставке товаров для государственных нужд в приоритетном перед нормами о договоре поставки и общими положениями о купле - продаже порядке регулируются специальными законами о поставке товаров для государственных нужд (п. 2 ст. 525 ГК).