Особенности государственной регистрации договора ипотеки, а также ипотеки в силу закона

Для третьих лиц ипотека  считается возникшей с момента  государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей  с момента государственной регистрации  самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Статья 21 Закона об ипотеке  допускает возможность приостановления государственной регистрации ипотеки на срок до одного месяца: если не представлены необходимые документы; либо  эти документы не соответствуют требованиям законодательства; либо имеется необходимость проверки подлинности представленных документов. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Отказ в регистрации ипотеки может быть обжалован в суд. Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 03.12.2010 по делу № А64-2512/2010 говорится, что, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, с учетом вышеприведенных норм материального права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что запрет на реализацию имущества физического лица во внесудебном порядке, содержащийся в подпункте 1 пункта 2 статьи 55 Закона № 102-ФЗ, не может быть применен в рассматриваемом случае, поскольку Банком на государственную регистрацию дополнительного соглашения № 4 от 12.02.2010 к договору ипотеки N ГС 640108122/И-1 от 25.12.2008 были представлены документы, по форме и содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно указали на отсутствие у Управления оснований, предусмотренных абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения к договору ипотеки. Отказ в регистрации ипотеки признан недействительным.

В соответствии сп.1 ст. 22 Закона об ипотеке Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

За государственную регистрацию  договора об ипотеке и ипотеки  как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и  выдачу документов о государственной  регистрации, государственная пошлина  уплачивается один раз за все указанные  действия в размере: для физических лиц - 1 000 рублей;

для организаций - 4 000 рублей (ст. 24 Закона об ипотеке; п. 28 ч.1  ст. 333.33. НК РФ¹⁹). Согласно ч.1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Заключение

Таким образом, суть государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя. Основания возникновения ипотеки – договор и закон.  Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает в случае, когда заключается договор, на основании которого недвижимое имущество (права на недвижимое имущество), принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: указание в законе на возникновение ипотеки; возможность определить залогодержателя; в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона. Закон установил предварительную регистрацию вещного права залогодателя на предмет залога. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; а также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Закон установил перечень документов, представляемых на регистрацию и общий срок регистрации ипотеки  1 месяц со дня подачи документов; в отношении земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений 15 рабочих дней, ипотека жилых помещений - 5 рабочих дней; а государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения. За госрегистрацию договора об ипотеке и ипотеки взымается госпошлина.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета 25.12.93. № 236.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994  №  51-ФЗ // Российская газета. № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета. № 23. 06.02.1996.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08. 2000 №147 – ФЗ // Российская газета. - № 148-149, 06.08.1998.
5. Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // Российская газета. № 182. 25.08.2004.
6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета. № 148-149, 06.08.1998.
7. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ  // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.
8. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об ипотечных ценных бумагах" // Российская газета. № 234. 18.11.2003.
9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ  // Российская газета. № 137. 22.07.1998.
10. Закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.
11. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 13.12.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // Собрание законодательства РФ", 22.06.2009, N 25, ст. 3052.

 

Периодическая и  научная литература

 

12. Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. 2009. № 6.
13. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 5, Юриспруд. 2011. № 1 (14).
14. Мартышкин С. Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона // Законность. 2008. № 12. С. 17.
15. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009.
16. Утка В. Иски о выселении из нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7.
17. Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. 2009. № 11. С.
18. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Издательство "Экономика", 2010.

 

Материалы судебной практики

 

 

19. Определение Конституционного Суда РФ от 22.03.2012 N 517-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Егошиной Натальи Викторовны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав Егошиной Екатерины Андреевны пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2012. № 4.
20. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.
21. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.
22. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2012 по делу № А43-23153/2011 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 2. С. 14.

¹ Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Издательство "Экономика", 2010. С. 18

² Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ  // Российская газета. № 137. 22.07.1998.

³ Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. 2009. № 6. С. 172 - 173.

⁴ Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.

⁵ Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 5, Юриспруд. 2011. № 1 (14). С. 247.

⁶ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2012 по делу № А43-23153/2011 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 2. С. 14.

⁷ Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета. № 148-149, 06.08.1998.

⁸ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.

⁹ Определение Конституционного Суда РФ от 22.03.2012 N 517-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Егошиной Натальи Викторовны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав Егошиной Екатерины Андреевны пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2012. № 4.

¹⁰ Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ  // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

¹¹ Закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.

¹² Утка В. Иски о выселении из нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7. С. 120.

¹³ Мартышкин С. Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона // Законность. 2008. № 12. С. 17.

¹⁴ Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 13.12.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // Собрание законодательства РФ", 22.06.2009, N 25, ст. 3052.

 

¹⁵ Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // Российская газета. № 182. 25.08.2004.

¹⁶ Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009. С. 78.

¹⁷ Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. 2009. № 11. С. 43.

¹⁸ Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об ипотечных ценных бумагах" // Российская газета. № 234. 18.11.2003.

 

 

¹⁹ Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08. 2000 №147 – ФЗ // Российская газета. - № 148-149, 06.08.1998.