Особенности государственной регистрации договора ипотеки, а также ипотеки в силу закона

 

Содержание

 

 

Введение……………………………………………………………………………...2

1. Основания возникновения  ипотеки……………………………………………...3

   1.1. Договор как  основание возникновения ипотеки…………………………....3

   1.2. Закон как основание  возникновения ипотеки……………………………….7

2. Особенности государственной  регистрации договора ипотеки,  а также ипотеки в силу закона……………………………………………………………...11

   2.1. Предварительная  государственная регистрация вещного  права на предмет ипотеки……………………………………………………………………………...11

   2.2. Порядок государственной  регистрации ипотеки………………………….14

Заключение………………………………………………………………………….20

Список использованной литературы……………………………………………..21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства.

Ипотека - это залог недвижимого  имущества, которое существует в  натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих  залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя  получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного  недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими  кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством. Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Действующие в настоящее время нормативные правовые акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм ГК РФ. К их числу относятся, прежде всего, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 6 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Вместе с тем, некоторые аспекты государственной регистрации ипотеки, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие существующие на настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

 

 

1. Основания возникновения  ипотеки

1.1. Договор как  основание возникновения ипотеки

 

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает в случае, когда заключается договор, на основании которого недвижимое имущество (права на недвижимое имущество), принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, согласно которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством¹. Из приведенного определения договора об ипотеке следует, что он является двусторонним и консенсуальным, а субъектами этого договора являются залогодатель и залогодержатель. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству, которое называют основным. Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить. Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным только с момента такой регистрации. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Законодателем существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ²  (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой³.

Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия⁴. Таким образом, при заключении ипотечного договора приемлемой будет являться отсылочная норма, идентифицирующая сделку, отражающую сущность основного обязательства залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под «достаточным для идентификации описанием». В связи с этим возникают самые разные проблемы. В одних случаях по одному и тому же адресу находится несколько зданий или земельных участков. Если в договоре ипотеки при этом не указаны иные данные, позволяющие идентифицировать конкретные здания, передаваемые в ипотеку, то договор ипотеки является незаключенным. В других случаях расходятся адреса предмета ипотеки, указанные в различных документах. При расхождении адресов объекта недвижимости, указанных в различных документах, для устранения риска признания договора ипотеки незаключенным необходимо подтвердить, что данные адреса присвоены одному и тому же объекту недвижимости⁵.

В одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного  имущества - гаража, в связи с чем  договор был признан незаключенным. Особенностью фактических обстоятельств  этого дела являлось то, что договор  залога гаража не только не содержал указания на местонахождение заложенного  имущества, но и вообще не был зарегистрирован⁶. Таким образом, у суда было более чем достаточно правовых оснований для того, чтобы констатировать отсутствие у договора какой-либо юридической силы. В случае же если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, оснований признавать его незаключенным по причине отсутствия в договоре указания на местонахождение заложенного имущества, на наш взгляд, у суда не будет, потому что техника государственной регистрации договора ипотеки такова, что индивидуализация (в том числе и по местонахождению) заложенного имущества всегда будет налицо.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Таким законом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»⁷. Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В соответствии с пунктом 19 данного письма указано, что, "если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке", ипотечный договор считается заключенным⁸. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, например договоре кредитования жилищного строительства, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. При несогласовании сторонами хоть одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

 

 

 

1.2. Закон как  основание возникновения ипотеки

 

В соответствии с действующим  российским законодательством ипотека  в силу закона (легальная ипотека) возникает:

1. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Комментируя данную норму, Конституционный Суд Российской Федерации отмечает, что она "направлена на обеспечение исполнения обязательств заемщиков перед банками, иными кредитными организациями и юридическими лицами, предоставившими денежные средства на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и сама по себе не может расцениваться как нарушающая права и свободы"⁹.

2. Согласно п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом.

3. В соответствии с п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

4. Согласно ст. 65 ФЗ об ипотеке при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

5. В соответствии со ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

6. Согласно смыслу ст. 76 Закона об ипотеке в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

7. Пункт 1 ст. 41 Закона об ипотеке предусматривает возникновение ипотеки в силу закона, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество.

8. В соответствии с п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

9. Если объект недвижимости  приобретен в кредит или в  рассрочку, ипотека в силу закона  может возникнуть в соответствии  со ст. 488 и 489 ГК РФ.

10. Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об участии в долевом строительстве)¹⁰ земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге.

11. В соответствии с п. 3 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.