Особенности государственной регистрации договора ипотеки, а также ипотеки в силу закона

12. При государственной  регистрации права собственности  застройщика на объект незавершенного  строительства такой объект незавершенного  строительства в соответствии  с п. 2 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

13. Согласно п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1¹¹, если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.

14. Ипотека в силу закона  может возникнуть и в иных  случаях, установленных федеральным  законом. 

Таким образом, ипотека в  силу закона (легальная ипотека) возникает  в случае, когда договор об ипотеке, т.е. волеизъявление залогодателя и  залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или  прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным  наличием следующих четырех условий: указание в законе на возникновение  ипотеки; возможность определить залогодержателя; в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает  ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона.

2. Особенности  государственной регистрации договора  ипотеки, а также ипотеки в  силу закона

2.1. Предварительная государственная регистрация вещного права на предмет ипотеки

Существенной особенностью государственной регистрации ипотеки  является необходимость предварительной  регистрации вещного права залогодателя на предмет залога, в том числе  права, возникшего до введения в действие Закона о регистрации прав. Данное требование установлено п.2 ст.6, п.2 ст.13, п.1 ст.29 Закона о регистрации прав. Кроме того, в договоре согласно п.2 ст.9 Закона об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники и субъекты права хозяйственного ведения. Соответственно перед регистрацией ипотеки в Едином реестре должно быть зарегистрировано право собственности  залогодателя либо право хозяйственного ведения залогодателя — унитарного государственного или муниципального предприятия. Поскольку по договору об ипотеке здания или сооружения в залог одновременно должен быть передан занятый им земельный участок или его часть (ст.69 Закона об ипотеке), то предварительно также должно быть зарегистрировано и право собственности на земельный участок. Если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то такой участок не передается в залог, а регистрация ранее возникших прав на участок не требуется. Если залогодатель является арендатором земельного участка, то вместе со зданием закладывается и право аренды земли. В связи с этим возникает проблема государственной регистрации залога права аренды.

На практике на этапе заключения договора ипотеки возможны три ситуации: предварительная регистрация прав залогодателя не была осуществлена; предварительная регистрация прав залогодателя была осуществлена по прежнему порядку (до вступления в силу Закона о регистрации), т.е. в БТИ или иных органах учета и технической инвентаризации; регистрация прав залогодателя осуществлена в Росрегистрации.

Первый вариант возможен в том случае, если залогодатель по каким-либо причинам не зарегистрировал  свое первичное право ни в органе учета и технической инвентаризации, ни в Росрегистрации. В этом случае на основании представленных документов Росрегистрация регистрирует первичное (ранее возникшее) право залогодателя, в результате чего тот получает свидетельство  о праве на недвижимость, которую  впоследствии закладывает по договору ипотеки. При отсутствии первичной  регистрации права в Едином государственном  реестре договор ипотеки не может  быть зарегистрирован, и регистратор  прав обязан отказать в государственной  регистрации договора об ипотеке.

Что касается первичной регистрации  прав, то, как правильно отмечает В. Утка, "поскольку ранее вопрос приобретения недвижимого имущества, несмотря на свою многоплановость, нормативно не был систематизирован, заинтересованные лица (в зависимости от конкретных обстоятельств) могут представлять самые различные документы как  правового, так и технического характера: свидетельства, план приватизации, сметы  строительства, акты приемки объектов в эксплуатацию; документы об оплате строительно-монтажных работ по объекту"¹². Естественно, это вызывает значительные трудности при проведении правовой экспертизы и установлении факта наличия или отсутствия права на основании представленных документов.

Второй вариант возможен, когда залогодатель, приобретя недвижимое имущество, зарегистрировал права  на него в органах БТИ или иных органах, осуществлявших регистрацию  прав на недвижимое имущество до вступления в действие Закона о регистрации. В этом случае действует принцип признания ранее возникших прав, установленный п. 1 ст. 6 названного Закона. Следует отметить, что положения п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, по сути, опровергаются п. 2 этой же статьи: "Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона". Кроме этого, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации указывает: "Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав". На практике управления Росрегистрации вынуждены требовать подачи будущим залогодателем заявления о перерегистрации (подтверждении) его права, ввиду того что не имеют первичной информации для регистрации договора ипотеки. И регистрация ипотеки происходит уже после того, как право будет вновь зарегистрировано, подтверждено, но уже новым органом по регистрации прав. Такая ситуация обусловлена в первую очередь тем, что архивы БТИ (иных органов) не переданы управлениям Росрегистрации, и у последних возникает ряд трудностей по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹³.

Третий вариант заключается  в том, что залогодатель приобрел и зарегистрировал права на закладываемое  имущество уже после вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, его право, возникшее на основании договора купли-продажи, мены, акта ввода строения в эксплуатацию, утвержденного постановлением администрации и т.д., уже внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. нет необходимости регистрировать первичное право в силу наличия информации о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Порядок государственной регистрации ипотеки

Закон об ипотеке содержит гл. IV, устанавливающую порядок государственной регистрации ипотеки. Статья 19 Закона об ипотеке, как и ст. ст. 9 и 12 Закона о регистрации, содержит указание о том, что государственную регистрацию ипотеки осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии¹⁴. Возможности установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

К заявлению прилагаются  договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты государственной  пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации  ипотеки в силу закона внесение в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе  осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя  документов и сведений не допускается. Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"¹⁵, осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки  государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека  как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия¹⁶. Из статьи 20 Закона об ипотеке можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации ипотеки, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст. 11 Закона об ипотеке, этот момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке - следовательно, в этом случае для регистрации договора об ипотеке, предшествующей регистрации права залога, не потребуется документа, подтверждающего возникновение основного обязательства¹⁷.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1  статьи 20 Закона об ипотеке, заявителем представляются также: закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация  уступки прав по договору об ипотеке  осуществляется по совместному заявлению  бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации  уступки прав должны быть представлены: договор уступки прав; документ об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке).

Заявление о государственной  регистрации залога недвижимого  имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности  на которое удостоверяется ипотечным  сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию  залога недвижимого имущества, обеспечивающего  требования, составляющие такое ипотечное  покрытие, помимо иных необходимых  в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"¹⁸ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документов представляются правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан самостоятельно запрашивать в органах, уполномоченных на проведение лицензирования соответствующих  видов деятельности, информацию о  выдаче заявителю лицензии на управление ипотечным покрытием, предусмотренной статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", если указанная лицензия или ее нотариально заверенная копия не были представлены заявителем. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований Закона об ипотеке по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины (п. 4.1. Закона об ипотеке). Пункт 5  ст. 20 Закона об ипотеке ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. В то же время ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней; а государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения.

В случае, если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного  договора об ипотеке или нотариально  удостоверенного договора, влекущего  за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней. Процедура государственной регистрации согласно п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая надпись была совершена, и считается датой государственной регистрации.